就在今天，合肥二手房挂牌量到达103329套了！
我们10.12统计时，尚且只要101248套，意味着不到半个月时间增加了2081套！
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NO.1丨壹
半月增加2000套，月成交有2000套吗？
那么，在挂牌量敏捷增长的同时，合肥二手房一个月的成交量能到达2000套吗？
根据AI楼市数据平台统计，合肥本年9月二手房成交量仅有近1800套，10月到目前为行成交不敷500套。
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近期有大V统计了合肥近几个月二手房成交套数和均价改变，得出合肥二手房市场正在企稳的结论。
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我只能说：合肥二手房成交套数稳是不假，但合肥二手房挂牌量增加的速度更快；
合肥二手房成交均价坚硬也不假，但那得益于华润班师门、信达公园里等高价小区成交量的相对不变，以及良多低价小区没有成交，就像一个班只让前10名的学生参与测验，那那个班的均匀分天然会很高。
数据源自国度统计局，第一房新媒体系体例图，侵权必究
NO.2丨贰
大都小区，卖不掉！
假设以房龄为原则，将那些挂牌二手房细化统计就会发现：合肥如斯大量的二手房中，5年以内的不敷10%，5-10年的只要20%摆布，剩下大部门房源房龄都在10年以上。
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10年以内的小区，因为它们房龄较新，品相、操行各方面可能率也会更好，物业办事、产物设想也更随便契合当下购房者的栖身需求，所以它们成交难度相对会低一些。
市场上目前较为坚硬的华润班师门、置地栢悦公馆、信达公园里、绿城玫瑰园、保利香槟国际房龄根本都在10年以内。
图源合肥市开展和变革委员会
而房龄超越10年的小区，其品相、操行保有难度凡是会更大，有的小区以至没有物业公司。此类小区假设没有地段、学区、操行等特殊显著的亮点，可能率降价都难成交。
典型如政务区绿怡居，虽然该小区体量较大，但其房龄较老，持久90天只能成交1套摆布。
其他有亮点的小区中，可能因为过往炒做太凶猛而价格虚高，但房龄和周边城市界面很老，有价无市十分严峻，典型如庐阳老城区的名校二手房，只要协做经济广场等个别房龄相对较新的小区有电梯，良多小区以至一听名字就晓得它是上世纪房地产商品化之前的产品。
NO.3丨叁
横盘？大都小区没资格！
那将来的二手房会横盘吗？我只能说：大都小区没有横盘的资格。
因为大都小区仍处于冰封形态，它一方面反映在价格上，大量小区过往1年中二手房价并没有上浮，有的以至下滑；另一方面反映在成交量上，许多小区90天成交2套都不随便，良多中介门店1个月也成交不了10套。（下文统计数据，截行到2022年10月25日）
以省府中轴品牌次新房招商雍华府为例，该小区2022年以来，多月成交量不超越1套。
其3季度成交均价约3.7万元/㎡，已略低于往年2季度的3.73万元/㎡，挂牌均价近一年也在盘曲中有小幅下滑。
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显然，许多小区因为价格虚高、周边配套兑现水平不敷等原因，严峻有价无市，泡沫十分明显，目前是处于挤泡沫形态，其实不能算横盘。
而前文提到的部门热门小区如华润班师门、置地栢悦公馆、信达公园里等，价格总体也较为坚硬，同时成交量较为不变，90天能有5套以上成交，意味着小区的价格相对愈加夯实，如许的小区才有资格算做横盘。
以华润班师门二期为例，其往年11月以来任何3个月成交总和根本都能到达5套以至更多，成交均价虽不及一期的约4.3万元/㎡，但根本也连结在了3.7万元/㎡摆布。
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总体来看，合肥目前的二手房泡沫仍然较为明显，虽然二手房带押过户会促进一部门二手房成交，但往泡沫仍在路上。
此时，我相信许多二手房东的心绪是无法的，他们良多2020年摆布以高价买了二手房，但如今连原价出手都难了。要晓得大都购房者都是贷款买房，他们的利钱和持有成本能否被抵掉，那长短常灵魂的拷问。
所以对购房者来说，买房就要尽可能全面地考虑地段、品牌、配套、产物、物业等因素，假设是二手房就要同时存眷它的房龄和操行。
举例来说：高新工做的刚需群体，1.8万元/㎡摆布的单价，可能会考虑高新二手房或运河新城新房。前者地段和配套显然碾压后者，但它的房龄、操行、物业、产物各方面都是拉分的，然后者的配套将来却有可能缩小差距。
经开工做的刚需，1.9万元/㎡摆布的单价，小我认为排序是东新新房＞肥西新房＞经开二手房。东新新房是进步通勤成本换取市区产证+靠近主城区+产物，肥西新房是牺牲市区产证换取通勤间隔+产物。
为什么不料见以上两类刚需选同区域二手房呢？因为过往多年合肥房价改变是有目共睹的，那些小区二手房价却与区域均匀水准相差甚远，它不是房龄太老就是操行太差，有什么资格谈将来若何若何？
而预算相对充沛的改进群体，则要尽量抉择滨湖、高新等相对强势的区域、相对优良的产物，同时还要尽量避开前文说的泡沫较大的二手房小区。
NO.4丨肆
结语
在近日官方发布的70城房价中，合肥的坚硬水平再次超越全国大都城市。
虽然我从不量疑合肥的开展潜力和市场潜力，但合肥当下差别区域、楼盘间越发严峻的割裂和二八法例的加剧，同样不克不及漠视。
所以，沉着、隆重历来都是应有的立场，哪怕有一天楼市实的回热，那一句仍然不外时。