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又一个国度，房地产暴雷
近期，越南房地产暴雷事务传得沸沸扬扬，原因是越南房地产大佬张美兰被捕，警方称她掌握的公司涉嫌不法发行债券，筹集了数万亿越南盾。而越南第五大银行西贡银行，也因为传说风闻跟张美兰的集团有关，而遭到储户挤兑，与此同时，连带着也让越南的汇率和股市，呈现较大跌幅，有人说鼎鼎大名的李嘉诚也被卷进了那场越南房地产暴雷“黑天鹅”事务傍边，也有人说越南房地产暴不暴雷，跟我有什么关系？确实，跟我们关系不大，但是我们要晓得的是越南为什么会暴雷？能给我们引发哪些根究？背后的法例是什么？
布景查询拜访：
1. 本年9月29越南公布第三季度GDP增速高达13.67%，那组数据能够说是牛气冲
2. 据不完全统计越南总生齿约9800多万，此中胡志明市700多万，人均收进2000元摆布。
3. 2020年胡志市房价均价1.6万\平，而2022年涨到了均价3.5万\平，市中心核心地段个别房打破了10万天价。
可想而知，一小我均收2000元摆布的城市，若何能托得住均价3.5万的房价，让人不由想起了昔时日本房价崩盘的“黑天鹅”事务，整个社会群的年经人不想着往开展硬核科技和实体经济，而是成天想着通过炒房，实现“一夜暴富”，一个国度，全民炒房，将是那个民族面对命运的更大危机和挑战。
而越南也亦如斯，2020年外资大量的热钱涌进越南，拉高了越南的GDP指数，占比一度到达了越南总GDP的20%，而基于越南的经济程度正处于中国90年代初的形态，政府没有做好外资资金流进规划，使得房地产和股市大比例地吞噬掉了外资，出格是疯狂炒做房地产，那让还正在处于造造、商业、工业等初级开展程度的越南，踏上了一条扑朔迷离的“不回路”，当实体经济等还没有开展起来的情状下，楼市疯涨，如海市蜃楼般，一旦戳破，势必打回原形。
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公然，跟着本年美联储起头不竭加息，大量外资离场，越南盾汇率也继续贬值，政府起头摘取被动加息、收紧货币政策等体例，从而招致了楼市和股市呈现大幅下降。
所以，通过越南房地产暴雷事务，能引发我们的哪些根究呢？
1.房价大涨和大跌不成取，城市引发经济危机。
2.政府目前迟迟没有出台强有力的救市政策，次要是怕重蹈覆辙。
3.目前全球受口罩影响，经济情况差，美联储加息，国内不但是铺开房地产政策就能处理得了的，下一步仍是要看口罩放松连系楼市陆续利好，从而改动市场逻辑。
4.楼市不唱衰，也不积进，在没有呈现一个可取代房地产的财产之前，核心产物仍是具有平安“边际”的，重视是“核心产物”。
5.所谓“核心产物”，那个其实我们屡次强调过，城市群、都会圈、三要素，上面文章节都有对三要素的诠释，想领会的能够爬楼看。
所以，当你领会了那些工作背后的逻辑之后，你还会因为当下楼市的萧条而感应焦虑吗？
对标国际兴旺国度的一些大都会房价走势，其实会很清晰地能看出，房价的涨与跌那都是属于一般的市场行为，每个行业都有它阶段性的任务，一旦任务完成，也就意味着它的昌盛期即将过往，所以在那个阶段，需要你用80%精湛的专业阐发，淘出来那仅存的20%时机，但有人仍然痴人梦想，要狠捞金，一通胡乱操做，成果悲剧发作了，放股市里成了“韭菜”，放楼市里成了“小白”。
以下是粉丝的一些现实问题，各人能够借鉴，不要模仿，因为每个家庭的情况都差别，只能从中吸收不异的部门。
发问模版：
1）首付及总价：1. 已卖掉西城展览路学区老破小，二宝方案在向阳上学了，方案将看京圣馨大三居1000万换成全款700-800以内看京二居或小三居，改进现金流，保值及初中上学所需，抵押贷然后购买崔各庄南部养云或和光新盘，请房姐看能否能够如许操做。次要是手里深圳房子贬价太多，想等市场回热后出掉，估量一二年，手里现金流食紧，否则就卖深圳，北京打新。计划2 不卖圣馨大三居，买看京周边新房，然后扛着，现金流比力严重，等着深圳一年回热后卖掉( 估量扛2年，现金流有点费力，次要不确定深圳什么时候能回热）。资产欠债率50%（抵押贷及房贷）
2）买房资格：二套(有过贷款）
3）贷款资格：二套
4）买房需求：改进换大，改进现金流 换成一套新房及一套二手兼顾保值及孩子将来初中上学（目前小学在花小二年级）
5）居室需求：一套老房二或三居，一套新房 四居
6）已看板块小区：大西洋新城A区小两居（800出头）嘉美风气（800摆布 南向两居，噪音太大）看京西园三区（老旧 没有人车分流） 利泽西园一区（陈分学区，物业貌似再好转） 方船苑（间隔孩子上学近 但是觉得将来保值一般，因为次要想买南向或东南 西南，金隅丽港，圣馨大地800以内也有。
新房已看南皋四兄弟，比力倾向养云的尾房和看京樾
7) 通勤时间要求：看京内即可 间隔地铁近
8）估量买房时间：岁尾或明岁首年月
9）其它：不断存眷房姐文章，感激房姐能赐与批示定见。
房姐回复：
1. 假设现金流比力严重，能够把圣馨的卖掉，那个小区固然地处看京核心板块，但是几乎没享遭到看京财产带来的利好，17.3.17之前那一波涨幅很大，2居南向的户型成交价都到了950万，3居室成交1050万摆布，3.17之后市场降了下来，圣馨也跟着降了下来，后面2020年-2021年疫情之后的那一波市场，圣馨表示很一般，良多的户型都没有回到17年。其其实北京市场类似于圣馨如许的小区十分多，良多小区的价格都没回到17年高峰的时候，那些小区有几个配合点：1.）楼龄老，操行低，情况差 2.）没学区 3.）没配套，那几个因素里1和2更重要，假设如今持有的房子是类似于那几个特征，必定要勇敢转换掉。
2. 卖了对馨卖哪，嘉美能够考虑，固然有噪音，但是楼龄确实新一点；大西洋A就不料见了，太老了，情况也差；金隅有价无市，价格有点虚高；方船苑和圣馨就别考虑了，考虑那两个还不如不折腾呢；利泽假设是为了学区的话，能够考虑；别的也能够看看澳洲康都和北纬40度，那两一个上景山，一个上陈经纶，也是不错的抉择，小区也有一些预期；
3. 再抵押出来往打新，那个问题确实需要推敲，需要考虑的是，养云和看京樾几年内的涨幅能否笼盖你的月供，前提是养云和看京樾那几年内都没有租金，价格的涨幅取决于周边配套的成熟，那个都是需要时间的考量，当然不能否决那两人项目欠好，只是你要评估你的资金来源，不合适用太高的杠杆往做投资，假设手里有闲钱，也不是不成以考虑。
发问模板：
1）首付及总价：首付800，总价1300
2）买房资格：二套
3）贷款资格：二套
4）买房需求：改进+投资
(孩子已经进学，不考虑学区）
5）居室需求：2-3居
6）已看板块小区：北二环东城或西城不带学区，操行三居室，房龄较新，带电梯
7) 通勤时间要求：看京上班
8）估量买房时间：2023岁尾
9）其它：六展炕一居室（六楼顶楼，全南，户型不错，操行精拆修，贷款已还清）目前已挂网出卖，但连系近两年进学顶峰有部门调剂出区，加上不焦急出卖价格本人没停止向下调价（中介定见下调售价）看房人不多。
想请教房姐，目前六展炕房子想卖了置换一个北二环（更好中轴线偏东，看京上班）好户型三居，定见是近期降价卖掉学区房吗？仍是等价格高一些，目前报价800w/40平，中介说要大降才气卖掉。可西师附小学风很好，周边较差小学的学区单价也得17w（学票房单价高）。您觉得能否需要降价出卖仍是陆续看察持有？置换的话存眷了官书院（无电梯）、京香福苑、宝钞苑、安馨园；请问东曲门、不变门、交道口或者什刹海不带学区有没有选举的房子，钟楼四周的平房带卫生间可买吗？不需要学区溢价，改进且长久栖身。多谢您
房姐回复：
1. 六展炕的房子，定见阶价卖掉，西师的学校固然很好，但是如今买学区房的家庭，将来城市面对着被调剂的风险，那个跟学校好与否无关，反而越是热点学校，调剂的概率越大；第二个方面，明年是进学大年，关于德胜那种热点学区房板块，其实压力仍是很大的，明年调剂的比例应该不比本年少，所以关于价格其实是利空的，别的房子顶楼不带电梯，那也是一个缺点，拆修好却是能够填补一下；卖房其实不宜挈得时间太久，谁都期看卖个适宜的价格，但是必然要客看，更何况你们是换房，换房最关键的是付款周期，好的付款在你谈下一家的时候，是一个有利的砍价前提。
2. 置换目标，什刹海根本没有能称心你们需求的房子，要么老破小学区，情况稍好一点的有几个好比官苑8号、玉廊东园、官园公寓等，那几个一来价格高，二来间隔上学和上班都太远；东城京香福苑那几个能够看，同时也能够看一下雍和家园、巷上嘉园、安外西河沿路1号院、中景濠庭。
平房就不料见了，平房将来面对的困难是畅通问题，除了一些预算比力低的学区房家长接盘之外，几乎没人再买平房，并且跟着学区政策的改变，那部门小寡需求也会陆续退场。