导语：
办公室一位同事的二手房靠近同德昆明广场，算是北市区地段不错的小区，然而挂在中介那边两年了，还没卖出往，以至比来连带看都不多。
他本身都觉得难以想象，和当下大都房主一样，回咎于市场欠好。但其实，“大情况欠好”只是抉择躺平的遁词。
只要买方市场还存在，就必然有卖出往的时机。而寡所周知，时机都是留给有预备的人的。
在我们上周的文章（点击阅读：《昆明卖房的人多起来了》）中，提到据全国房价行情网统计，10月昆明市辖区（主城五区+东川区+晋宁区）二手房挂牌量约12622套。
（数据来源：全国房价行情网）
因为二手房数据普及存在房源穿插、一房多平台、租售统计稠浊等客看情状。所以，该数据可能和现实挂牌量有出进。
但是，至少能明显看出昆明二手房挂牌量的增长趋向。
成交情状若何呢？10月份仅通过贝壳平台成交的二手房约425套（截至10月29日，未算进安居客、链家等其他平台和小中介门店），供销比很大，供远大于求，两者在数量上过于悬殊。
那就意味着昆明二手房将继续买方市场的形态，二手房卖家处于一个十分被动的位置，传导到交易端就是：带看量少——成交周期拉长——房东降价销售——二手房价格下跌——买家继续看看——带看量少。
构成了一个闭环的恶性轮回。
来验证一下，以诸葛找房10月份的二手房数据为例，降价房源远高于涨价房源，此中盘龙区、五华区和呈贡的涨价房源仅是个位数。相对应的，除了官渡区外，其他区域二手房均价都环比下跌。
（数据来源：诸葛找房）
降价有用吗？通过我们跑二手房来看，降价仍是有用的，中介为了更好地促成交易，也会不竭要求房主降价。
但是，对卖家来说，降价也是有底线的。在降无可降的时候，假设二手房仍是很难出手，又该怎么办呢？
想要突破那个场面，关键要在第一环实现打破。基于跑二手房市场的现实感触感染以及和中介伴侣的体味交换，本文将为列位焦灼的二手房卖家总结几点体味，仅供参考。卖房迫切性没那么高的，不在此次讨论范畴内。
时机上，不要等。订价上，要合理。
可能一些在资金上没有那么严重的房主，认为既然当下市场行情欠好，那就再等等，过两年也许能卖出好代价。
从大的层面来看，将来住房赐与系统将闪现出“低端有保障、中端有赐与、高端有市场”的分层。房主必然要准确揣度持有的是哪个条理的房源？
假设是刚需房源，价格能否扛住保障性住房的冲击？假设是改进房源，产物力能否能和新房项目一较高低？假设是高端房源，配套能否能撬动豪宅市场？
发出如许的灵魂拷问后，定见房主再推敲一下，能否应该从头设置装备摆设手中的房产资本。
假设近三年有卖房需求，那么关于时机的问题，举个北市区滨江俊园的例子:87㎡的中间楼层房源，两室两卫，房屋拆修情状和小区内其他挂牌房源比拟，处于中等程度。
（数据来源：诸葛找房）
该房主A本年7月份初次挂牌的时候，报价152w，中间屡次调价，四个月之后，降到了134.6w，和当初预期比拟，降了17.4w。
假设你是该小区的其他二手房房主B，同样房源本来诡计卖140w，假设在7月份挂出来，至少和A比拟，是有价格优势的，成交几率也要大一些；但是假设比及11月挂出来，因为小区内同样房源的房主A降价，140w的价格优势就被134.6w取代了。
以市场行情来看，决定出手后，更好的时机永久是当下。卖家必然要爱护保重房子交易的时机，前面我们提到昆明二手房挂牌量大，所以，只要购房者给出的价格不是太离谱，就不成将房子吊起来不卖。
“之前有买家给到82w，房东舍不得卖，如今73w都卖不出往”如许的案例，近一年我们在中介处听到了太多。
我们在中介伴侣那里经常会听到一个词——业主诚心卖。而揣度业主能否诚心，除了中介和业主的沟通之外，还在于业主报价能否有诚心。
以金星小区为例，假设要在该小区买一套三室的房源，可挑选的户型次要是89㎡或93㎡，即上图中第一、二套房源。那两套房源均是低楼层，南北向，老拆修，房东报价均是110w（本年5月份报价，目前同类房源已降到105w）。93㎡的带看量明显要多一些。
其实，最领会你房子的，是小区外围的中介门店。中介查询房源的系统，会给每套房子评分，楼层欠好、单价过高城市影响得分。得分较高意味着是优良房源，可能会被优先选举给买家。
所以房主能够多和中介沟通，把本身的房源和统一小区差不多楼层的不异户型做比力，再根据室内前提，恰当调整报价。
或者也能够上二手房网站，查看小区近期成交价。从成交情状上，往回推导处理问题：报价几更随便被承受？房子来看的人少，是本身订价不合理，仍是小区整体成交情状欠安？
报价高一点，给买家留下还价空间的做法其实是不成取的，可能率买家会一起头就抉择报价更有诚心的房东。假设非要尝尝卖个好代价，那至少也要给中介透露一个底价。
价格之外，房子给人的第一印象也很重要。
有了合理订价，就会有带看，当房源展现在买家面前，除了摘光通风等硬性目标难以更改之外，室内部门的闪现也会影响成交情状。
我们来看两套房子。下图中两套房源均在长幼区，左侧一套因为还有租客在住，带看体验十分差，购置意向霎时消除；右侧房源固然房龄更大，但是从头拆修后，摘光前提变好，还实现了颜值逾越，看房的时候很难不动心。
(图中房源做了虚化处置）
所以长幼区二手房难卖的时候，无妨考虑一下从头拆修，事实不破不立。划重点，那里的拆修是指简单拆修。
不要对拆修带来的溢价有太高的等待值。拆修会带来必然的溢价空间，但是较高的拆修投进可能会招致无法回本。
为了卖房而从头拆修，并不是指看通过拆修赚一笔，只是为了能让房子在小区中脱颖而出，最不济也能有更多带看。
因为有两类房子中介是最情愿带看，报价有优势的，房子看上往拆修更新的。
有些房主不情愿投进拆修成本，现实上，旧屋创新（不包罗软拆，一般二手房买主其实不喜好带太多拆修）的成本远低于你一口气降下的房价。
（白马小区某组团63㎡两室一厨一卫旧屋创新报价 来源：齐家网）
当然，考虑做创新的房主还要将时间成本算进往，不只是拆修期间的时间，还有拆修后室内散味道的时间。
假设觉得没需要做整屋创新，也能够视房屋情状做一些简单处置，好比从头刷一道墙。
（墙面从头刷漆，投进成本更低，也能使老房子的看感好一些）
不想投进拆修也没问题，至少扫除好卫生。
能够把不需要的家具处置掉，你本身都用不上的家具，买家估量也看不上，移掉一些生活用品，还能在视觉上放大空间。
（老旧家具也会强调房子的房龄，移掉更显清新）
自己室内卫生情况比力好的话，本身再扫除一下，就能够把房源挂出往了。室内不太整洁的，能够在网上预约开荒保洁，也能轻松搞定卫生问题。
假设诡计先租后卖或者边租边卖，那就要隆重抉择租客，并非所有租客都能敬服房屋的。
别的，也要和租客沟通，能否便利看房。假设联络几次都无法看房，中介的带看意愿也会降低，转而觅觅看房共同率更高的房源。
恰当鼓励帮你卖房的人。
二手房交易，中介饰演着重要角色。除了房东本身之外，中介是最期看房子能尽快卖出往的人，因为能够赚取房屋成交价格的2%，做为中介办事费。
中介费的收取，昆明没有明白的法令律例停止界定。只要昆明市房地产开发协会与经纪协会发布的《昆明市房地产经纪行业自律公示牌——中介行业收费原则》，相当于行业约定，二手房中介费收取为买方承担成交价的2%、卖方承担1%。
现实看下来，中介费普及是向买方收取2%，不像卖方收取任何费用。一些小的中介门店在办事费用收取上有筹议空间，可降到1.5%~1%。
不外，本年3、4月份昆明有较大的中介公司针对卖家推出了付费办事。
身边正好有心急的二手房卖家测验考试了一下那项办事。
据她反应，签约了那项办事后，中介门店会倾斜必然资本。假设房子在办事合同生效后三个月内成交，中介向卖家收取总房款的1%做为办事费；假设三个月内未成交，则不收取费用。
那位房主没能在三个月内实现成交，但是她反应在办事期带看量有明显上升。当然，网上也有针对那项办事的负面评判。
除了鼓励中介，房主也能够通过尽量在更多门店挂房源的体例，来增加本身房子的曝光度。小区门口的中介店要全面笼盖，假设所在小区和周边小区比拟有必然优势（无论是价格、户型仍是地段、操行），也能够找四周中介挂房源。
市场情况欠好，当然会影响二手房交易。做为卖家，“挠住时机、合理订价、进步颜值、鼓励中介”，也算是对市场做出积极的响应。
昆明新房市场的不争气，确实也让更多人把目光转向了二手房。今天的文章仅从卖方角度，总结了几点体味。假设你考虑进手二手房，关于抉择地段仍是选操行有迷惘，我们也能够针对若何挑选二手房做一期相关内容。
流云