摘 要：《通知》被行业人士视为对房地产金融工做的总结和定调，也是房地产金融托市战略施行的道路。此次16项政策系统，较以往口径拓宽，整体表述愈加积极，全方位笼盖参与房地产市场的各类主体
文｜陈洪杰 严沁雯
编纂｜袁满
11月13日，《财经》记者得悉，央行和银保监会已于近期结合出台了《关于做好当前金融撑持房地产市场平稳重康开展工做的通知》（下称“《通知》”），共16条办法，要求金融机构别离从房地产融资、“保交楼”金融办事、受困房企风险处置、住房租赁金融撑持等多方面临房地产行业给与撑持。
上述《通知》被行业人士视为对房地产金融工做的总结和定调，也是房地产金融托市战略施行的道路。“此次政策比力系统，相较以往口径拓宽，整体表述愈加积极，全方位笼盖参与房地产市场的各类主体。出格在对房地产企业的合理融资需求的撑持上，与以往比拟范畴要更广。”上海金融与开展尝试室主任曾刚对《财经》记者表达。
“上述16条内容不克不及视为楼市政策转向，更倾向于金融治理部分鞭策一揽子稳楼市促开展政策办法的落实、落地。”光大银行金融市场部宏看研究员周茂华表达。
周茂华认为，该文件办法有极强针对性，涉及金融为房企纾困，称心刚需，保障“保交楼”融资，撑持优良房企债券融资等，有助于不变自信心，为楼市苏醒打了一剂强心针。“从近几个月数据看，楼市供需两头表示偏弱，市场自信心处于恢复阶段，而楼市毗连消费和投资，对促进内需苏醒，激发微看主体活力，不变经济大盘有较为重要意义。”他称。
不变地产融资：称心开发贷，撑持存量展期
在不变房地产开发贷款投放上，《通知》称，对峙“两个毫不摆荡”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓舞金融机构重点撑持治理完美、聚焦主业、天分优良的房地产企业稳重开展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在包管债权平安、资金封锁运做的前提下，根据市场化原则称心房地产项目合理融资需求。撑持项目主办行和银团贷款形式，强化贷款审批、发放、收回全流程治理，实在保障资金平安。
需要重视的是，上述《通知》撑持开发贷款、信任贷款等存量融资合理展期：关于房地产企业开发贷款、信任贷款等存量融资，在包管债权平安的前提下，鼓舞金融机构与房地产企业基于贸易性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安放等体例予以撑持，促进项目落成交付。自本通知印发之日起，将来半年内到期的，能够容许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之连结一致。
一位信任公司高管对《财经》记者表达，之前，监管部分限造信任公司做房地财产务，几乎每年都在压降房地产信任的金额。根据上述《通知》的规定，处所监管或许会改变过往对房地产信任的立场。
连结房企平稳融资的别的一条办法为，连结信任等资管产物融资不变。鼓舞信任公司等金融机构加快营业转型，在严厉落实资管产物监管要求、做好风险防控的根底上，按市场化、法治化原则撑持房地产企业和项目标合理融资需求。
“政策要求信任公司等资管机构依法合规为房地产企业项目并购、贸易养老地产、租赁住房建立等供给金融撑持，那和当前的大政方针是契合的，也是信任业转型的标的目的。”上述信任公司高管表达。
“现实上，关于房企来说，过往银行之外的融资渠道十分多。不外因非标、信任等渠道的限造，对其整体融资情况形成较大影响。此次政策既连结原有的融资渠道的不变，亦提及合理安放银行以外融资渠道的安康开展。对缓解房地产企业活动性风险及压力，将起到很大的感化。”曾刚表达。
别的，上述《通知》还要求，撑持小我住房贷款合理需求。撑持各地在全国政策根底上，因城施策施行好区别化住房信贷政策，合理确定本地小我住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，撑持刚性和改进性住房需求。鼓舞金融机构连系本身运营情状、客户风险情况和信贷前提等，在城市政策下限根底上，合理确定小我住房贷款详细首付比例和利率程度。撑持金融机构优化新市民住房金融办事，合理确定契合购房前提新市民首套住房小我住房贷款的原则，多维度科学审慎评估新市民信誉程度等。
“因城施策意味着有些区域可能会呈现利率进一步下行的情状。但即使房地产利率进一步下降，均匀利率程度仍是超出跨越其他贸易贷款；另一方面，房地产按揭是持久信贷，同时有房产抵押，违约风险较低，在银行面对资产荒的情状下，此种持久资产设置装备摆设仍是具有必然吸引力。”曾刚认为。
曾刚进一步称，目前，关于银行的房地产按揭贷款来说，更多是需求不敷招致的银行信贷投放不敷。跟着房地产市场企稳，市场预期进一步不变及改进，需求逐渐回热，银行按揭贷款投放仍然会是零售营业开展的重点。总体来讲，在当前布景下，银行要根据风险审慎和市场化法造化的原则，做好响应的风险评估，积极响应、落实相关号召。
周茂华认为，在稳楼市需求方面，此前国内持续调降房贷基准利率，各地因城施策，对契合前提城市2022岁尾前阶段性庇护、下调或取缔本地新发放首套住房贷款利率下限，在风险可控前提下，调整首付贷比例等政策办法；近期数据展现，目前楼市需求仍偏弱，不肃清进一步适度下调房贷基准可能，但整体上，各地因城施策，用好用足此前出台稳楼市政策，不变市场预期，促进楼市加快回热。
金融撑持“保交楼”：专项贷款+配套融资
在做好“保交楼”金融办事上，《通知》展现，撑持开发性政策性银行供给“保交楼”专项告贷。撑持国度开发银行、农业开展银行根据有关政策安放和要求，依法合规、高效有序地向经复核存案的告贷主体发放“保交楼”专项告贷，封锁运行、专款公用，专项用于撑持已售过期难交付室第项目加快建立交付。
别的，监管部分鼓舞金融机构供给配套融资撑持。例如，在专项告贷撑持项目明白债权债务安放、专项告贷和新增配套融资司法保障后，鼓舞金融机构特殊是项目小我住房贷款的主融资贸易银行或其牵头组建的银团，根据市场化、法治化原则，为专项告贷撑持项目供给新增配套融资撑持，鞭策化解未交楼小我住房贷款风险。
2022年以来，“保交楼、保民生、保不变”已经成为全国各地住建工做的首要目标。9月22日，国度开发银行已向辽宁省沈阳市付出全国首笔“保交楼”专项告贷，撑持辽宁“保交楼”项目。
“一方面批示银行在共同处所政府压实各方责任的有序安放下，积极主动参与合理处理资金硬缺口的计划研究，做好具备前提的信贷投放；另一方面共同住建部、财务部、人民银行等部分及时出台办法，完美政策东西箱，通过政策性银行专项告贷撑持已售过期难交付室第项目建立交付，庇护购房人合法权益，庇护社会不变大局。”2022年9月，银保监会相关部分负责人表达。
关于新发放融资构成不良的，上述《通知》也有了明白，相关机构人员已尽职的，可予免责。“此项细则让金融机构的资金投向更为精准、利用愈加高效，同时也免去了机构的后顾之忧。”有业内人士称。
周茂华表达，为确保资金用到实处，银行需要其他部分共同削减信息不合错误称，尽职履责，对民营中斗室企停止尽调，同时，成立账户资金闭环治理，加强贷后治理等。
加快房企风险处置：鼓舞并购贷款，协同金融组合计划
在金融机构中，资产治理公司通过处置批量收买、治理、处置不良资财产务，已是纾困房企的一个重要挠手。
除了撑持优良房地产企业兼并收买受困房地产企业项目外，《通知》称，鼓舞贸易银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款营业，重点撑持优良房地产企业兼并收买受困房地产企业项目。鼓舞金融资产治理公司、处所资产治理公司（以下统称资产治理公司）发扬在不良资产处置、风险治理等方面的体味和才能，与处所政府、贸易银行、房地产企业等配合协商风险化解形式，鞭策加快资产处置等。
有资产治理公司人士对《财经》记者表达，资产治理公司参与房企风险化解有多种体例。从营业类别上，能够以中介体例参与，协助出险房企造定风险化解计划，也能够以投融资体例间接参与风险处置。能够针对详细项目，也能够针对问题房企或联系关系企业开展营业。从不良资产类别看，能够从银行贷款、信任贷款、违约债券、企业商票、法拍资产、企业往来账款、房企或项目公司股权等渠道介进。根据营业场景和风险情况，资产治理公司可响应摘取纾困、重组、收并购、破产重整等差别体例或组合体例。
“比拟其他金融机构，资产治理公司具有差别的功用定位和风险偏好，以及更为多样的介进体例和处置手段，可以相对更早的开展风险化解动作。资产治理公司参与典型项目标风险化解，能够对房企行业风险化解产生示范影响。资产治理公司除操纵本身资本外，能够发扬价值发现和信号功用，改进市场预期，调动一般房企和金融机构的力量，为房地产行业整体恢复平稳创造前提。”上述人士称。
《上述》通知还表达，关于部门已进进司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自傲盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓舞资产治理公司通过担任破产治理人、重整投资人等体例参与项目处置。撑持有前提的金融机构稳妥摸索通过设立基金等体例，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，撑持项目落成交付。
加码住房租赁金融：优待保障房融资
近年来，顶层设想屡次指出，对峙房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快成立多主体赐与、多渠道保障、租购并举的住房轨制。
“从此次文件看，国内对房地产市场政策稳字当头，因城施策称心房地产市场所理融资需求，同时，还撑持住房租赁市场开展，政策兼顾短期不变和中持久房地产市场安康开展。”周茂华表达。
《通知》称，引导金融机构重点加大对独立法人运营、营业鸿沟清晰、具备房地产专业投资和治理才能的自持物业型住房租赁企业的信贷撑持，合理设想贷款期限、利率和还款体例，积极称心企业中持久资金需求。鼓舞金融机构根据市场化、法治化原则，为各类主体收买、改建房地产项目用于住房租赁供给资金撑持。贸易银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳进房地产贷款集中度治理。贸易地产革新为保障性租赁住房，获得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。
《通知》展现，撑持住房租赁企业发行信誉债券和担保债券等间接融资产物，专项用于租赁住房建立和运营。鼓舞贸易银行发行撑持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建立贷款和运营性贷款投放。稳步推进房地产投资信任基金（REITs）试点。
上述16条还提到了依法保障住房金融消费者合法权益：关于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情破产赋闲而失往收进来源的小我，以及因购房合同发作改动或去除的小我住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，停止延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行许诺；实在庇护延期贷款的小我征信权益。
“房地产关于利率、宏看政策相对灵敏，国内经济继续苏醒，就业和收进整体连结不变，从中持久看，我国处于城镇化开展阶段等，跟着那些政策办法效果逐渐闪现，市场自信心回热，楼市将逐渐走出谷底。”周茂华表达。
(做者为《财经》记者)