第二收箭、金融16条、放宽预售资金监管……房地产行业接连迎来三项重磅政策利好。
据悉，那也是自2021年9月底对房地产政策停止边际调整以来，政策力度更大、办法最为详细的一次救市。
受访人士认为，目前房地产行业“政策底”已明白，“市场底”有看渐渐企稳。下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改进，才气使行业实正恢复平稳开展。
楼市金融16条
11月11日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融撑持房地产市场平稳重康开展工做的通知》（银发［2022］254号）（以下简称“254号文”），从连结房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融办事、积极共同做好受困房地产企业风险处置、加大住房租赁金融撑持力度等方面发布16项行动，全力撑持房地产市场平稳重康开展。
，“254号文”包罗16条内容，涉及开发贷、信任贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、小我房贷和征信等房地产上下流多方面的融资。
很多阐发指出，16条详细办法力度空前，政策通过房企债务展期和撑持再融资，修复房企信誉情况，那不只有利于缓解房企的资金压力，也有利于银行、信任等金融机构资产量量的不变。受此影响，14日除地产板块股债大涨外，银行股也迎来普涨。
有处置房地产金融营业的资深银行人士向记者透露，《通知》的造定已酝酿数月，此前监管部分还找银行开过座谈会收罗过定见。目前其所供职的银行内部还在传达文件过程中，估量会指定一个部分负责牵头挠紧落实政策。
受访人士还认为，目前房地产行业“政策底”已明白，“市场底”有看渐渐企稳。下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改进，才气使行业实正恢复平稳开展。
从表述上看，两部委给16项内容设定了许多前提前提，给出了政策乖巧调剂空间。全文约3500字中，13处办法前加了“合理”定语，如合理展期、合理需求、合理耽误过渡期等；4词提及金融机构要遵照“市场化、法治化原则”；鼓舞金融机构供给新增配套融资撑持时，明白要在“贸易自愿前提下”。
央行和银保监不只供给了标的目的性批示，还细化地明白了免责条目。为了消除金融机构从业者对房地产类融资产物呈现不良、影响小我执业履历的顾忌，“254号文”提出新发放配套融资构成不良的相关机构和人员，可予免责，前提前提是“已尽职”。
第二收箭的信号
文件出台5天前的11月8日，中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）释放了“第二收箭”的利好动静：由央行再贷款供给资金撑持，估量可供给约2500亿元民营企业债券融资，后续还有看扩容。
该动静引发了本钱市场的振奋。地产股债已连涨3个交易日，前50强房企总市值累计上涨约3071亿港元。此中，旭辉控股累计涨幅超125%，碧桂园涨59%，龙光集团涨52%。
一位头部房企IR人士阐明，“第二收箭”与此前的担保性发债等政策比拟，已经表现出了多个差别点：
一是“第二收箭”初步定量2500亿元，还有看扩容。而8月以来，第一轮担保发债中，碧桂园、旭辉、龙湖、美的、新城等6家房企通过中债增担保，融资总额仅68亿元。
二是本次“第二收箭”的发行，由央行牵头，央行供给再贷款资金撑持，点名撑持“包罗房地产企业在内的民营企业发债融资”，传递出了监管部分有意为民营房企融资纾困的信号。
房企人士认为，“第二收箭”利好的释放，是民营房企信誉情况的拐点，至于房地产行业的恢复仍依靠于购房者自信心的恢复。
三部分联手放宽预售资金监管
11月14日，银保监会、住建部、人民银行三部分发布《关于贸易银行出具保函置换预售监管资金有关工做的通知》，旨在明白贸易银行出具保函置换预售监管资金相关要求，撑持优良房地产企业合理利用预售监管资金，提防化解房地产企业活动性风险。
《通知》共涉及12条办法，包罗对保函的额度和期限、贸易银行开具置换预售监管资金具备的前提、房地产企业若何利用保函、贸易银行若何提防风险等内容做了明白规定。
“此次政策是第二收箭、金融16条后的第三项重磅政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表达，此次政策是预售资金监管方面的明显放松，关于房企盘活预售资金和改进活动性具有积极感化。
在银行保函置换资金方面，《通知》明白，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金，置换金额不得超越监管账户中确保项目完工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目完工交付所需的资金额度的70%。
“那阐明预售资金监管愈加乖巧，保函能够置换监管账户的资金，但有额度限造，留存的资金需要根本确保项目能够完工交付，剩余资金不敷，出函银行应立即垫付。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称。
严跃进表达，根据项目完工和房屋销售款之间的关系，此次置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模，那意味着能为房企增加“房屋销售款*10%”的资金额度。
在资金利用方面，房地产企业要按规定利用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建立、了偿项目到期债务等，不得用于购买地盘、新增其他投资、了偿股东告贷等。
严跃进认为，那一点具有打破性和立异性。过往关于银行保函置换预售资金的操做，更多是明白要用于工程建立，而此次增加了新用处即了偿债务，有助于更好化解房企债务风险。
《通知》指出，贸易银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信原则，足够评估房地产企业信誉风险、财政情况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与运营稳重、财政情况优良的优良房地产企业开展保函置换预售监管资金营业。
一个严重调整
房地产贷款集中度施行近两年，近期再迎来严重调整。
据21世纪经济报导得悉，近日金融部分下发金融撑持房地产市场平稳重康开展工做相关通知，提出关于受疫情等客看原因影响不克不及如期称心房地产贷款集中度治理要求的银行业金融机构，监管部分可根据房地产贷款集中度治理有关规定，基于现实情状并经客看评估，合理耽误其过渡期。
早在本年2月，央行、银保监会曾发布通知提出，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳进房地产贷款集中度治理。
“房地产贷款集中度事实上已经不适应当前的宏看经济情况，调整契合预期。”有业内阐发人士向记者表达，耽误房地产贷款集中渡过渡期安放，可为银行出格是部门大行和股份行撑持房贷投放供给空间，并同时提醒称，耽误并不是“取缔”，表白放松更多是阶段性的。
21世纪经济报导记者多方领会到，在金融撑持房地产市场平稳重康开展工做相关通知下发后，11月14日多家银行举行内部会议，讨论进一步加大房地产信贷投放力度。
一是针对银行内部“白名单”房企，根据室第类项目资金运转情况与销售前景积极供给信贷撑持；
二是完美尽职免责轨制，鼓舞银行信贷部分员工深进领会房地产企业的资金需求，在落实风控要求的情状下供给开发贷、过桥贷款等多种体例金融办事；
三是加大房地产企业并购的贷款或发债融资撑持，促使房地产企业通过兼并整合，有效处理部门企业资金链问题。
“目前，我们投行部的多个房地产项目并购贷款营业已经加快审批流程，可能比原先预期提早数周落地。”一家股份造银行华东地域信贷部分人士向记者透露。此外，银行信贷部分人士已与白名单内的部门房地产企业开展密切沟通，领会他们旗下室第项目标详细资金需求与资金周转情况，起头动手设想过桥贷款等多元化金融办事，处理他们的燃眉之急。
在他看来，目前银行加大房地产金融撑持，还需详细项目详细商量，先通过搀扶一批优良房地产开发项目落成销售，助力相关房地产公司逐渐实现运营利润与恢复稳重开展，再通过撑持房产企业并购重组“做大做强”，促进整个行业更好开展。
助力成立新住房轨制
最新文件还提出，鼓舞金融机构根据市场化、法治化原则，为各类主体收买、改建房地产项目用于住房租赁供给资金撑持。贸易银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳进房地产贷款集中度治理。贸易地产革新为保障性租赁住房，获得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。
并提出，撑持住房租赁企业发行信誉债券和担保债券等间接融资产物，专项用于租赁住房建立和运营。鼓舞贸易银行发行撑持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建立贷款和运营性贷款投放。稳步推进房地产投资信任基金（REITs）试点。
事实上，本年2月发布的《关于保障性租赁住房有关贷款不纳进房地产贷款集中度治理的通知》已经明白，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳进房地产贷款集中度治理。
“本年以来，住房租赁范畴的金融立异获得严重打破。”中指研究院表达，8月31日3收保租房公募REITs公开上市发行，保租房公募REITs正式落地；11月8日，建立银行300亿住房租赁基金已正式落地，摸索通过私募基金收买项目、拆修革新、租赁运营，成熟后再通过公募REITs的渠道实现退出。
监管部分曾表达，明白保障性租赁住房项目有关贷款不纳进房地产贷款集中度治理，有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目标信贷投放，撑持我国住房保障系统建立，有助于鞭策成立多主体赐与、多渠道保障、租购并举的住房轨制。
本文来源：经济看察报、21世纪经济报导、澎湃新闻、证券时报、财联社
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