【风险提醒】房地产企业须存眷的10项涉税风险点
为进步纳税人税法遵从度，降低办税成本，削减税收风险，根据国度税务总局、广东省税务局关于2021年便民办税春流行动的摆设要求，以及茂名市税务局聚焦“五度”办妥10件“关键实事”的工做安放，茂名市税务局针对当地税收治理隐患多、涉税风险大的重点行业，供给税收政策风险提醒办事，别离梳理其重要事项、典型事项的涉税风险点，通过广东省电子税务局等多渠道向企业精准推送，提醒企业及时躲避涉税风险。首期梳理推出了房地产企业须存眷的10项涉税风险点，详细如下：
1.风险提醒：签定合同未申报缴纳印花税
风险描述：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单元和小我，都是印花税的纳税义务人，应当根据本条例规定缴纳印花税。房地产企业签定地盘出让或让渡、规划设想、建筑施工等合同较多，随便漠视合同印花税申报。
风险防控定见：纳税人在运营过程中签定合同，及时申报缴纳应税凭证对应的印花税。因为印花税纳税范畴较广、税目较多，纳税人需要事前准确掌握相关律例条例，制止呈现税款滞纳风险。
2.风险提醒：超限额列收预提费用
风险描述：根据《房地产开发运营营业企业所得税处置办法》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定，出包工程未最末打点结算而未获得全额发票的，在证明材料足够的前提下，其发票不敷金额能够预提，但更高不得超越合同总金额的10％。部门纳税人在预提费用时因为不熟悉政策，预提费用可能漠视总金额10%比例的限造，招致昔时企业所得税汇算清缴多列收成本。
风险防控定见：房地产企业应准确掌握政策规定，偏重重视税收律例规定的预提比例上限。关于出包工程而言，发票不敷金额预提费用不克不及超越出包合同总金额的10%，同时也要重视在政策容许的费用范畴内预提。政策中已以列举的体例做出明白规定，只要出包工程、公共配套设备、报批报建费用和物业完美费用才可预提，切勿超范畴列收预提费用。
3.风险提醒：违规扣除利钱收入
风险描述：根据《中华人民共和国企业所得税法施行条例》第三十八条规定，房地产企业付出的利钱，超越根据金融企业同期同类贷款利率计算的部门，不得在企业所得税前扣除。但现实营业中，部门纳税人通过非金融企业停止贷款融资，其较一般金融企业同期同类利率高，在不熟悉政策情状下全额列收利钱成本。
此外，根据《中华人民共和国企业所得税法施行条例》第三十七条规定，房地产企业对契合本钱化的利钱收入应当按规定做为本钱性收入计进有关资产成本，不得做为财政费用在昔时度企业所得税前扣除，部门纳税人往往不熟悉政策细节内容或掌握禁绝，招致发作违规扣除利钱收入情形。
风险防控定见：房地产企业对投进资金量要求高，次要依靠金融机构贷款。同时，部门企业在银行收缩贷款情状下通过民间借贷获得资金流，利钱成本高，因而做为告贷方，需要重点存眷利钱收入。一方面，税收政策有明白规定，超标的贷款利钱不克不及在企业所得税前扣除，企业须认实梳理贷款合同内容，确保利钱超标部门不做税前列收。且关于金融企业同期同类贷款利率，纳税人是负有举证责任的，即企业根据合同要求初次付出利钱并税前扣除时，应供给金融企业的同期同类贷款利率情状阐明。
另一方面，企业为购买、建造固定资产、无形资产和颠末12个月以上的建造才气到达预定可销售形态的存货发作告贷的，在有关资产购买、建造期间发作的合理的告贷费用，应当做为本钱性收入计进有关资产的成本，企业应对准确将该部门贷款利钱收入区分出来，制止违规列收财政费用。
4.风险提醒：缺失合法有效的税前扣除凭证
风险描述：根据《企业所得税税前扣除凭证治理办法》（国度税务总局通知布告2018年第28号）第五条规定，企业发作收入，应获得税前扣除凭证，做为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关收入的根据。同时，该通知布告第六条规定，企业应在昔时度企业所得税律例定的汇算清缴期完毕前获得税前扣除凭证，而房地产企业运营环节多、营业交易量和交易对象规模纷歧，出格是对一些零星的人工费用、代办署理费用，部门情状下未能及时获得合法有效的税前扣除凭证，但同时又将响应的收入违规停止税前扣除，随便产生涉税风险。
风险防控定见：对房地产企业而言，能否可以获得合法有效的税前扣除凭证，间接决定了成本费用收入。因而，企业在营业交易时需重视上游供货商或办事供给商能否及时开具发票，同时在进账时需重视获得发票能否契合规定、票面信息能否与经济营业一致、能否为做废发票等。
5.风险提醒：外购礼物用于赠予客户涉税风险
风险描述：房地产企业在运营过程中，因销售或者鼓吹等营销性量活动需要，外购礼物赠予客户的情状时有发作。根据《增值税暂行条例施行细则》第四条规定，该行为应视同销售处置。同时，根据《企业所得税法施行条例》第四十三条规定，礼物赠予收入属于营业招待收入，只能根据发作额的60%做税前扣除且不得超越昔时营业收进的0.5%。因而，礼物赠予营业若财政处置不妥，随便形成税收风险。
风险防控定见：房地产企业发作向客户赠予礼物的营业时，财政上要及时做增值税和企业所得税视同销售处置。同时，要重视两者之间存在处置上的差别，视同销售收进确认的，增值税要根据《增值税暂行条例施行细则》第十六条规定的挨次来确定，企业所得税则根据公允价值确定收进。在确认视同销售收进后，则须根据营业收进和营业招待费收入总额，确定该项费用的税前扣除限额。
6.风险提醒：违规代征契税
风险描述：根据《税收征收治理法》第二十九条规定，除税务机关、税务人员以及经税务机关按照法令、行政律例拜托代征的单元和小我外，任何单元和小我不得停止税款征收活动。部门房地产企业对该方面政策不熟悉，向购房者代收所谓“办证费”中包罗了契税税款，现实已违背了税收征管法的上述规定，需承担响应的法令责任，同时也给购房者带来了必然的涉税风险。
风险防控定见：在未根据规定法式获得税务机关代征拜托情状下，房地产企业不该向购房者代收任何契税税款，如已收取相关费用则应当尽快退回，及时纠正违规行为。
7.风险提醒：车位销售未及时确认收进
风险描述：车位销售收进一般是在项目完工验收，初次确认产权后停止，属于现售行为，根据现行税收政策需要同时确认收进。但部门房地产企业因为不熟悉税收政策，在获得车位销售收进时，特殊是关于不需要打点产权证的车位（人防工程部门）既未开具发票，也不做增值税、企业所得税收进确认，存在极大税收风险。
风险防控定见：企业应当梳理销售营业和款项，对已获得产权或交付利用的车位销售时要及时做收进确认，制止带来税款滞纳风险。
8.风险提醒：预售阶段涉税风险
风险描述：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行办法》第十条、《中华人民共和疆土地增值税暂行条例施行细则》第十六条、《国度税务总局关于营改增后地盘增值税若干征管规定的通知布告》（国度税务总局通知布告2016年第70号）第一条有关规定，房地产企业在预售环节收到的预收款进进监管账户，收款次月征收期必要根据上述规定向主管税务机关预缴税款，包罗增值税预缴申报和地盘增值税预征。
同时，根据《房地产开发运营营业企业所得税处置办法》第九条，企业需要根据估量毛利额计算应纳税所得额并在企业所得税季度预缴，但部门房地产企业因为不熟悉税收政策，未可以根据规定申报预缴或未能足额申报预缴税款。
风险防控定见：房地产企业获得《商品房预售答应证》后，在项目完工前为敏捷回笼资金摘取预售体例销售，预收款需要及时足额做响应的税款预缴，制止产生税款滞纳风险。
9.风险提醒：收进确认时点滞后
风险描述：根据《房地产开发运营营业企业所得税处置办法》第三条和第九条有关规定，房地产企业开发产物落成或视为落成后，应及时结算其计税成本并计算此前销售收进的现实毛利额，同时将其现实毛利额与其对应的估量毛利额之间的差额，计进昔时度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。部门房地产企业因为对税收政策不熟悉，未区分管帐和税法的收进确认原则差别，招致企业在确认收进时点滞后，进而产生税款滞纳风险。
风险防控定见：房地产企业要准确掌握开发产物的落成界定，即房地产企业开发产物完工证明素材已报房地产治理部分存案、开发产物已起头投进利用、或开发产物已获得了初始产权证明的，视为已经落成，应当及时确认收进。
同时，差别的销售体例，具有差别的交易环节及操做流程，其纳税义务发作时间亦差别。《房地产开发运营营业企业所得税处置办法》（国税发〔2009〕31号）第六条对各类销售体例下收进确实认时点都做了明白规定。企业应比照那一规定，准确揣度本身销售体例能否到达确认收进的时点，制止产生收进确认滞后的税务风险。
10.风险提醒：天然人股东股息盈利小我所得税代扣代缴
风险描述：根据《中华人民共和国小我所得税法》第二条、第九条以及《中华人民共和国小我所得税法施行条例》第二十四条有关规定，房地产企业向小我股东付出股息盈利时，应当预扣或者代扣小我税款，定时缴库，并专项记载备查。部门房地产企业因为不熟悉政策，可能存在应扣未扣情形，出格关于一些非货币形式的股东分红、赠予等行为，未准确掌握政策，随便产生税收风险。
风险防控定见：根据小我所得税政策规定，房地产企业在向股东付出股息盈利或以其他形式分红的情状下，企业应当及时预扣或代扣税款，而且做好台账。同时，管帐处置上要准确掌握分红和往来账的区分。
根据《财务部 国度税务总局关于标准小我投资者小我所得税征收治理的通知》（财税〔2003〕158号）第二条规定，纳税年度内小我投资者从其投资的企业（小我独资企业、合伙企业除外）告贷，在该纳税年度结束后既不回还，又未用于企业消费运营的，其未回还的告贷可视为企业对小我投资者的盈利分配，按照“利钱、股息、盈利所得”项目计征小我所得税。部门股东持久告贷需按照股息盈利所得征收个税，房地财产属于资金密集行业，资金往来多，在那方面更需多加重视，制止产生税收风险。