国策视点||成都公寓房地产市场分析

公寓分为室第公寓和商务公寓，室第公寓用地性量一般为室第，产权年限为70年；商务公寓用地性量一般为综合性用地（商住）或贸易用地，产权年限一般为40年。本编文章阐发的为商务公寓。

贸易公寓的长处有：商住两用。既可栖身，又可办公，具备写字楼功用；在部门城市还可注册公司，价格相对写字楼较低，富贵商圈，配套齐全，交通便当，可做酒店或办公点。易转手，合适投资。

贸易公寓的缺点有：①贸易用地40年,比室第的70年缩水严峻。②每层住户较多,10-20户,中间隔以长形楼道,出格是处于阴面的住户,摘光较差,且大都存在卫生间无窗户、厨房过小或厨房开放式等问题，形成其栖身温馨度低于室第型公寓。此外住户多,且商住两用，各色人等出进，较为嘈杂，平安性也较弱。

2007年以前，商务公寓此种产物形态尚处于市场萌芽阶段，供需都较少。而跟着地盘市场出让目标的改变，良多出让的二类室第用地中都加大了贸易目标或者在贸易用地中明白规定了兼容的公寓目标，因而在市场难以消化更多贸易目标的情状下，开发商大多抉择开展操做体例乖巧、投资收受接管快的商务公寓。

跟着楼市进进“限购限贷时代"政府对峙“房住不炒”的定位，室第市场的往投资化毋庸置疑，大量的投资需求外溢至公寓等商办市场以及环成都周边二圈层板块。那此中,公寓产物凭仗面积小、总价低、不限购、不限贷等优势,成为浩瀚投资体例中下一个投资打破口。此中,公寓产物更得到租客的喜爱。

受室第购房资格受限及置业门槛提拔等因素影响，成都2018-2019年公寓供销上涨明显，但跟着限购政策的完美不变，市场回回理性，从2020年公寓市场供销存数据表示来看，市场需求疲软，存量高企，将来公寓往化压力较大。

根据数据展现，2018年成都公寓市场新增赐与量同比增长79.23%,存量约604万方;受室第市场限购等客看因素影响，公寓市场供销两旺,但库存照旧高企。2018年成都公寓赐与发作次要集中在6月和9月，下半年新增赐与增加；价格方面，从5月起头上涨，8月起头回落，12月均价与1月根本持本；销售方面，7月处在销售更高位,其次是8月和12月。2018年大成都范畴内LOFT供销双涨，新增赐与136.97万方，同比增长89.63%;成交99.6万方，同比增长47.53%；2018年LOFT的供销存量创下新高。主城区整体供销存三高，此中成华区赐与和存量双高,位于大成都各区（市）县榜首;销售方面高新区最多，但库存同样很高，其次是成华区，获得销售榜亚军之位。90㎡以下的LOFT产物更受喜爱,此中50㎡以下的户型销量更好,销售面积到达了57万方;与之类似,新增赐与面积和存量也是50㎡以下的面积段更高，别离为75.92万方和53.51万方。价格方面，上半年均价较为平稳，7月有一小顶峰，10月起头明显下滑;销售方面，7月和12月销售面积涨幅较大;赐与方面,4季度整体赐与明显增加。2018年SOHO产物和LOFT产物情状类似,供销存同涨;新增赐与量为419.78万方，同比增长76.07%;成交298.95万方，同比增长42%；2018年SOHO的供销存量也创下了新高。

2020年大成都新增公寓产物赐与约285万方，同比下降约48.3%；成交约297万方，同比往年削减78万方，供销比约0.96，根本持平。成交均价方面，2020年大成都共公寓产物整体存案均价约11531元/㎡，同比往年的11884元/㎡，下降约2.97%。此中，SOHO存案均价为11293元/㎡，同比下降1.67%；LOFT存案均价为12383元/㎡，同比下降9.25%。统计展现，2020年大成都新增SOHO产物赐与约228万方，成交约232万方，供销比约0.98，根本连结平衡；目前存量约618万方，根据本年的往化速度，往化周期需31.88个月。统计展现，2020年大成都新增LOFT产物赐与约57万方，成交约65万方，供销比约0.88，供小于求；目前存量约129万方，相较于往年同期存量141万方，有所下降，根据本年的销售情状，往化需要23.85个月，照旧不容乐看。统计展现，2020年大成都公寓产物供销榜首均为面积段50㎡以下户型产物，成交约33299套，占全年总成交约62.17%，赐与约33186套，供销根本持平。供销比更大的是150-170㎡，约为2.6。2020年大成都公寓存案成交297万方，此中SOHO占比78%，LOFT占比22%。固然SOHO扛起公寓成交主力大旗，但从供销节拍与存量来看，LOFT相较于SOHO更具有往化优势。2020年，近郊公寓产物供销面积均位于榜首，且供销比为0.91，“供小于求”，价格优势（均价约8511元/㎡）是次要原因。

2021年上半年，大成都共新增公寓赐与130.35万方，合计约23183套，与2020年上半年139.67万方、26079套的新增赐与量差距不大。根据往年形势，下半年市场赐与量会有所增加。两种产物形态中，SOHO的赐与量仍远超LOFT，但二者间的赐与差距缩小了很多。上半年大成都赐与SOHO共14676套，约87.35万方，同比削减23.05%；同期赐与LOFT共8507套，约43万方，同比增加64.44%。整体而言，上半年大成都公寓市场的供销关系比力安康。统计周期内大成都共成交公寓产物137.67万方，约24561套，略小于赐与量，面积供销比约0.95。公寓供需关系最严重的是主城区。上半年主城区共成交公寓9107套，面积合约52.77万方，面积供销比仅0.69，缺口较大。成交量更大的是高新区和成华区，而零赐与的锦江区则以约百万方的成交面积居主城区第三。

因公寓市场近年来量价均呈明显下降态势，2022年LOFT受赐与影响，缩容明显；受室第新政影响，5、6月份销售下滑明显；整体存量中等达664万㎡，往化周期2.3-2.8年。一二圈层存在公寓市场空间；主城中高新、锦江因商务气氛深挚，价格实现度高；二圈层内天府新区量价表示相对凸起，而新都则低价走量；三圈层公寓市场空间小，量价双低。公寓以小面积、低总价为主力产物，50㎡以下产物占据残山剩水；SOHO中50㎡以内产物占比约64%；LOFT面积50㎡内占比78%，总价多在60万内。2022年成都贸易公寓成交TOP10以SOHO产物为主，集中在主城、高新及天府新区办公片区市场热度较高区域，依托区位优势实现走量。部门项目依托稀缺地段资本打造大面积类室第产物走量。

从近几年的成都公寓成交数据来看，抉择买进的购房者起头削减，公寓产物的整体热度下降。公寓房地产市场是开发商快速回笼资金的一种体例，购置者投资者居多，形成公寓楼很少有自住，市场中的租客人群也有限，形成公寓楼空置率较高。公寓对地段和开发商有必然的要求，且需要必然载体。故成都公寓市场的投资价值在逐步下降，成都公寓市场的将来将留给实正有需求的人群。

（国策研究 李鑫男）

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