历时近两个月，一宗位于上海外滩的“百亿级”旧改地块成交价格末于得以确定。
10月26日，复星旗下的豫园股份发布通知布告称，此前公司与蚂蚁集团结合拿下的上海黄浦区老城厢汗青文化风貌区16宗地块（即福佑地块），最末出让价格129.3亿元。
据悉，那个地块上海外滩边、且紧邻豫园，算是上海近年来的王炸级地块。
图为大致范畴，仅供参考
地是极好的，但对开发商的要求严苛到几乎算是“定向招生”。
要有风貌庇护开发体味、要有较强的运营才能、还如果黄浦区的纳税大户——根据相关要求，拿下地的企业需要在10年摆布的时间里，给黄浦区奉献：
264亿元的巨额税收。
所以那个前提一出，良多人都可能都猜到会有复星的参与——豫园股份的大股东恰是复星，郭广昌为实控人。据坊间传说风闻的动静来看，福佑地块的次要鞭策者和操盘方应该仍是做为复星系成员的豫园股份。
01
总价到达129.3亿元的福佑地块，据说光拆迁和资金成本就已经投进超500亿。
往返顾下地块的根本信息，按地上17.85万方的计容面积来计算，楼板价大约在7.24万元/㎡：
那个地块的开起事度几乎是上海近年来更大的：
1、地上过半都是庇护保留汗青建筑；
2、将来建成后，范畴内庇护更新建筑总规模需要不小于12万方，占了地上总建面的近7成；
3、以至还需要对75%的区域范畴做好肌理庇护。
挑战固然甚大，但是自带汗青属性，又紧邻豫园、外滩近在天涯，有生活、有文化、可游可赏……做好了显然就是上海滩上的又一典范。
固然目前豫园股份和蚂蚁集团的持股比例尚未晓得，但有相关动静称，福佑地块建成后，蚂蚁集团还将新增约6万方的自持办公物业，从2014年起头，蚂蚁集团就已经逐渐在黄浦设立财产、金融科技、区块链等营业，现在看来是要进一步深化规划。
从那个网传的自持办公物业体量来看，可能率指向了容积率5.25、占空中积11452.9方的225-02地块——那是此次福佑地块包中独一一个纯办公地块、也是独一一个限高放宽到100米的地块。
除此之外，将来那里还有两个需要重点存眷的特量：
一是复星已经修建出了一个大豫园贸易集群；
二是将来的栖身空间可能会十分倾覆想象。
02
看贸易，复星联动豫园股份，将在大豫园构成成片的、且无缝跟尾的贸易集群：
从豫园所在，几乎一路延伸到外滩。
从地图上圈一下仍是相当震动的，重点标注的部门现在能够说是皆在复星系的囊中。
图示仅供参考
福佑地块东侧的BFC外滩金融中心，做为曾经赫赫有名的“上海外滩地王”，还曾在地产圈掀起过一阵“腥风血雨”，停止比力久的伴侣大致都不目生。
12年前，彼时髦还光景无限的上海证大以92.2亿地王价拍下BFC地块。仅仅一年多后，证大就小涨3.5亿元出卖了那个项目，并由此开启了郭广昌的复星和潘石屹的SOHO中国对BFC长达四年的股权争夺战，几家风云企业还一度对簿公堂。
现在，一边是证大和SOHO在逐步淡出汗青舞台，另一边是郭广昌末于称心如意：本年3月，复星花了63.42亿从中融信任手中收下了BFC所属项目公司“上海复星外滩置业有限公司”50%股权，并由此起头成为BFC的全资持有者。
BFC总建面达42万方，拥有418米临江视角，到往年岁尾时，物业评估值已高达230.78亿元。
在福佑地块西侧的豫园商城一、二、三期，皆为豫园股份旗下项目。本年3月，豫园股份曾在2021年功绩发布会上表达一期的调改不断在继续推进，二期也即将开工，而且要：
联动豫园一期和BFC外滩金融中心，打造大豫园片区。
而现在，有了福佑地块的加进，那个联动显然还要来得更为密切，而且将来所有的贸易都是能够贯穿的。
一个近40万方体量的复星系大豫园贸易集群也就此起头成型。
所以，那么看下来，撇开其他因素不看，也唯有复星是福佑地块最合适的持有者，如许一个成片的联动区域，假设换成其他房企拿下，不免会有些割裂感。
反看此前豫园股份的一些公开发言，也不断都是有着“在上海豫园核心商圈将构成规模效应”的野心在的，一切都不算太不测。
03
与周边如斯大致量的贸易构成反差的是，福佑地块的地上室第用地仅有4.99万方。224-01是纯宅地，224-03是商住用地、224-06是商住办用地，地下一层还规划有不超越4万方的室第套内地下室。
固然体量不大，但是整体聚合成了一个比力完全的栖身社区，假设连系前面的贸易来看，被贸易仅仅围绕着的同时，还围绕着一个贸易（224-02为贸易用地）。
虚线处为宅地大致所在区域
重点来讲一讲此中独一一块纯宅地224-01，那块地建面大约在3.7万方，还刚好处于整个福佑地块中生态更好的位置：
豫园和古城公园的夹角处。
住在那里，将来过个安仁街就到了豫园，跨个福佑路就到了古城公园。
那块宅地的容积率也仅有1.4，加上仅有12米的限高，将来一定是会奔着打造高操行的低密社区而往了。
福佑地块中，对栖身业态也明白提出了要：
重点连系汗青建筑更新操纵。
也就是说，室第中同样也有汗青建筑需要保留庇护，而且根据肌理庇护要求，独一在要求之外的就是225-02地块，如下图的黄色区域加上四周街巷都在庇护范畴内。
而且《设想使命书》中还明白提出了，类似方浜中路、梧桐路、丹凤路、四牌坊路、安仁街等都是风貌庇护街巷，需要连结现状或汗青空间标准，除此之外，一些次要弄巷也都需要保留。
此中有几个重点：
1、一些细节能够微调，但根本的走向和空间标准是不克不及变的。
2、有一部门次要弄巷需要确保24小时开放。
据查了下上述明白点名的次要弄巷，好比硝皮弄等，就是在那块宅地范畴内的，不肃清需要24小时开放的可能性。
需要保留的老城厢无序、小标准的肌理特征，加上到处可见的庇护保留汗青建筑，意味着，将来那里已经完全不克不及用常规做室第的构想往考量了，而且将来很有可能会是类似如今一般的开放、交融、富有炊火气息的栖身生态。
而在那种情状下，还要打造出：
具有传统特色高操行栖身社区，并适应现代生活的需要。
可谓是留足了想象空间。此前，豫园股份也公布了将来的大致规划计划，觉得仍是十分有特色的，老城厢的底蕴表现得也不错，等待那个项目正式落成的那一天。
来源：地产人言、界面新闻
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