做者 房玲 克而瑞研究中心企业研究总监
洪宇桁 克而瑞研究中心研究员
资金预备充沛，再加上内地房地产市场收并购时机大量呈现，近一段时间以来，外资与港资在房地产项目收并购方面频频出手。10月17日，新加坡房企凯德集团以底价20.37亿元胜利拍下位于北京CBD的博瑞大厦，成为外资企业在中国房地产市场的最新动做。
2021年以来，黑石集团、铁狮门、大和房屋、易商红木、凯德、博枫资产治理等外资企业起头大举投资中国房地产市场，同时以贝莱德、高盛为代表的部非分特别国本钱也积极收买中国房企的债券或股票。
外资和港资企业资金预备充沛
2021年下半年以来，跟着中国房地产企业活动性危机继续发作，房地财产开展相对低迷，境外本钱乘隙方案进进中国房地产市场“抄底”，并为此预备了大量资金。
好比7月底，黑石集团的次要房地产基金Blackstone Real Estate Partners X完成了增资，最末规模到达303亿美圆，再算上专门用于投资亚洲和欧洲房地产的资金，黑石集团可用于全球地产的资金池已经超越500亿美圆。黑石开创人苏世民屡次亮相看好中国房地产市场，将来黑石可能会加大在中国的投资力度。
2021年，黑石集团就分两次从富力地产处收买了广州国际机场富力综合物流园区的全数权益，9月份博枫资产治理也接盘富力地产与合景泰富联手打造的上海杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目，建成其在中国的第一个租赁室第项目。
港资方面，新世界在4月份收买了拥有高速公路资产的龙光交通广西子公司40%股权及债权，5月份又耗资22.9亿元收买位于成都及武汉的6项物流物业。
8月底，新世界集团施行副主席兼行政总裁郑志刚表达中国房地产市场已经见底，企业方案2023年在上海、广州、杭州和深圳等城市投资100亿元人民币。太古集团此前也在3月份表达，将来10年将有逾500亿港元投资在中国内地核心市场。
整体看来，因为大型外资和港资企业资金较为充沛，且对中国的新经济资产(包罗工业园、物流地产以及租赁室第等)将来开展较为看好，因而在中国房地产市场收并购时机呈现时，愈加倾向于抄底大规模持有型物业项目，着眼于持久持有收益。
地盘市场低迷，外资乘隙低溢价拿地
除在收并购市场积极出手之外，在国内市场沉寂已久的外资房企也加大了拿地力度。以铁狮门为例，企业在2021年11月与新长宁集团协做耗资50.9亿元拿下上海长宁区办公地块，公布将开发综合体项目。上一次铁狮门在中国公开拿地还得逃溯到2016年。
日本房企大和房屋在2012年初次在苏州拿地后，持久行步于中国一二线市场，近年来仅偶尔在常州、南通等三四线城市拿地。2021年11月，大和房屋突破9年沉寂，再次在苏州拿下一宗商住地块，并在2022年9月公布将建成纯高层室第。
此外，多年未出手成都的凯德集团，在2022年3月底拿下一块位于成都成华区的室第地块。除那些外资企业外，瑞安房地产、嘉里建立以及香港置地等港资房企也在中国市场积极拿地，根本都在一二线城市重点地段，且大多以持有型和综合型物业为主。
外资以及港资房企之所以在中国一二线城市重点地段频频拿地，一方面是因为资金预备较为充沛，另一个更重要的原因是目前市场内，重点房企因为活动性危机影响，大幅降低了拿地力度。
据克而瑞不完全统计，2021年8月起头，外资及港资房企重点存眷的一二线城市地盘成交的均匀溢价率大幅降低。克而瑞数据展现，截至到2022年9月，14个月中有11个月，一二线城市地盘均匀溢价处在5%以下程度。低迷的地盘市场给了资金充沛的外资房企低溢价拿地时机。
境外本钱盯上房企境外债与股票市场
一方面是在房地产项目层面上加速扩大，另一方面，外资企业也在本钱市场上对准了中国房地产企业。债券市场上，因为恒大等房企出险，境外债券曾一度沦为垃圾债，价格亦跌至谷底。
但部门境外本钱如贝莱德、汇丰以及高盛等起头大举购进中国出险房企债券，豪赌其债务重构成功会使得其债券价格上升，好比贝莱德旗下的BGF亚洲高息债券基金，就在2021年1-8月买进了3130万张恒大债券，但因为恒大债务处置久未完成，贝莱德于2022年3月份减持了约3.7亿美圆中国出险房企债券。
在股票市场，因为部门出险房企股价震荡，因而以贝莱德为首的部门境外本钱起头了“低吸高抛”的短期运做。2021年下半年起头，融创股价震荡加剧，贝莱德从2021年7月22日起头到2022年3月底融创股票停牌为行，快速停止了16笔短线操做。同时，境外本钱也起头增持部门中国房企股票，好比GIC在2022年8月增持万科企业37.19万股，摩根大通在2022年10月增持了旭辉集团3235.79万股。
境外本钱在股票市场上频频对中国上市房企脱手，主因是H股房地产板块股价跌幅非常明显。截至2022年9月底，在H股上市的房企算术均匀收盘价仅为3.9港元/股，相较于2021年1月跌往了35%，相较于2021年以来更高点的6.68港元/股跌往了42%。
因而，在内房股股价起头震荡之时，部门境外本钱起头了“低吸高抛”的短线操做。在股价跌进谷底之后，境外本钱起头增持优良内房股股票，以期在中国房地产市场苏醒、内房股股价上升之后抛售获利。
整体看来，境外本钱关于中国房地产市场的大举规划，在必然水平上能够对出险房企起到纾困感化，但效果非常有限。