不知不觉，2022年只剩两个月了，本年的房地产的行情也已经能够提早做个总结了。
过往四个月，楼外君不断在长三角的上海、杭州、苏州等地跑盘，和同业交换。试图从中国经济最强的长三角，觅觅青岛城市开展的准确位置，发现青岛楼市的困局，找到一些迷雾中的谜底。
事实上，站在更高的纬度往看青岛的城市开展和楼市，会发现无论是乐看的人，仍是悲看的人，都有事理。
只是悲看者，可能缠足不前；乐看者，可能前功尽弃；只要根究者才气从市场中觅觅到谜底，在扑朔迷离的资讯和改变中，占据主动，提早规划。
几点根究，与君共飨之。
1、目前全国楼市从情感面来看，仅剩上海仍是处于相对积极的姿势，包罗苏州、杭州在内，都是悲看情感压过乐看情感。
2、上海之所以成为中国楼市最初的脸面。除了其强劲的经济根底外，政府的主动调控也占很大的原因，调大于控。
关于青岛而言，恰好面对相关部分关于楼市控有余，而调不敷。
3、青岛楼市的根底成交量很大，那一点良多城市都羡慕。好比，2020年青岛商品房成交14.2万套，但是同期苏州只要10万套，南京只要8.5万套；2022年1-9月份，青岛商品室第销售894万平，苏州只要527万平、杭州只要738万平，南京只要581万平。
所以，青岛房价继续走低，需求端是没有问题，而是赐与端的问题。而赐与端次要是土拍量，所以回到根上仍是前几年，青岛卖地不科学，没有方案性。
4、青岛对房企很友好，青岛给房企预留的利润长短常可看的。
好比金地华章的楼面地价约为9100元/平，售价到达了3.4万/平，影都壹号的楼面地价约在4700元，售价到达了1.7万/平。但是在苏州、杭州，开发企业都没有那么高的利润。
6、苏州本年第4次集中土拍，吴中区长桥街道苏地2022-WG-50号，周边的售价在2.5-2.7万/平摆布，楼面价定在了15500元/平，由苏州嘉盛、天鸿伟业拿下。青岛的地价和房价的价差是不是太大？各人能够本身算。
7、青岛对房企很友好，但是关于购房者其实不友好，政策没有庇护购房者的利益。
8、长三角关于限售的规定：苏州二手房全面去除限售，城区新房持证限售2年，非城区新房不限售；杭州二手房不限售，新房中签率小于或等于10%的，持证限售5年，非热点楼盘不限售；上海二手房不限售，新房触发积分的需要网签满5年，未触发积分的楼盘不限售。
而青岛的限售前提未调整之前，为全域不分处所，不分新房二手房都持证限售5年；调整之后，虽有放松，但是相较长三角，仍然收紧。
9、房价不变性是城市吸引力和调控准确性的集中表现。青岛过往五年房价的滑坡，除了地盘无节造的放量外。在政策造定方面，未能考虑长久，未能顾及有产者的利益，招致房地产市场成了负面的典型。
并且，政府财务收益受损，购房者利益受损。
10、在房地产调控上，青岛要进修上海和杭州，做端水巨匠。楼市上升期多卖地，卖郊区的地；楼市低迷期少卖地，卖中心的地。
11、青岛房价目前来看，次要的问题是开展不服衡，招致的房价不服衡。房价差，青岛在全国范畴内是偏大的。
那招致的成果是，青岛高房价的区域，貌似属于优良资产更稳重，现实上因为偏离了核心价值，反而更风险。好比青岛崂山前海一线卖7万/平，但是上海虹桥国度会展中心旁，政府限价6.5万/平，你说哪个价值大？
12、青岛近十年之内的新城区建立，没有胜利案例。
13、2012年，苏州一核四城战术正式提出：以古城为核心，东边是高贸新城，西边是科技城，北边是高铁新城，南边是太湖新城。
目前来看四大新城建立十分胜利。科技城是虎丘区除了狮山板块之外，房价更高、资本最集中的处所；高铁新城是相城区房价更高、资本最集中的处所；太湖新城是吴江、吴中区房价更高、资本最集中的处所。
十年汗青的四大新城，都成了所在区域的最核心。
14、杭州将来科技城始建于2013岁尾，目前已经成为杭州第三中心，成为杭州科技含量更高的区域。同期青岛建立的东李新城，目前仍然是一个以栖身为主的片区。
15、事实上，良多人认为青岛是一个多核心城市，但是目前来看，青岛仍然是单核心城市，假设加上西海岸，最多是双核心城市。
城阳区和高新区，过往十年未能生长为青岛第三个核心，不单单是公家情感的遗憾，重要的是它会整体挈慢青岛的开展。
16、因为青岛周边没有一线特大城市的楷模力量，以及欠缺一线城市中精英阶层的影响，招致青岛公家普及在视野格局以及关于财产增长的立场上，比拟长三角要差良多。
详细表现在关于城市开展的存眷和撑持上欠缺更高视角，好比高架路的修建。客看来讲，青岛目前高架路的通行规模不及苏州、杭州、济南的一半，但是高架路的修建，在青岛仍然反对的声音良多。
17、青岛整体的城市规划中，关于道路宽度的预留是普及性的不敷，招致后期拓宽的难度大、成本高，关于周边的影响大，部门公众不撑持高架路，也有那个原因。
规划，是一个城市最重要的规划，假设规划失误、不敷，不单单影响当前，是会持久影响一个城市开展的。
18、假设不考虑市南汗青文化名城风貌庇护区，青岛市南、市北、李沧区的建筑密度和城市整体容积率是偏高的。
重要的是城市规划中的留白不敷，招致整个市南、市北、李沧区旧改难度大，降低了大面积集中改进的可能性，特殊是市北区。
19、青岛楼市短期内快速苏醒的解药也有，并且关于政府也有利，但是能不克不及施行，要看勇气和气概气派。
好比2023年根据各区域的库存情状，陆续大幅度降低土拍量，取缔旧改勾地、财产勾地，还青岛更公开、通明的土拍市场，降低不适宜的商住比。
同时严厉施行“限房价、竞地价”，把房价压下往，把地价抬上来，通过政府的手，勤奋实现限制新房价格同地段次新二手房，报酬造造倒挂盘和红盘。
假设倒挂严峻的房子买不到，假设越来越多的严峻倒挂房子买不到，市场的严重情感是会传递的。
20、房价继续走低，关于所有人都不友好，哪怕你是无房户。那句话需要细品。
21、通俗人存眷楼市，并非必然有买卖房子的需求，而是要庇护财产，事实赚钱越来越难了。假设不克不及实现收进的增加，就要勤奋包管缺失的削减。
22、青岛好房子现实少之又少，特殊是3万/平摆布那个价格段，在苏杭，非一级核心地段，那个价格会呈现全铝板立面、室外泳池的做品。但是对不起，青岛没有。
23、青岛没有好房子的成果就是，外埠开发商来了也会学着降标，好比万科、好比融信、好比中骏、好比融创，包罗中建和中铁建，苏州中建太泽之星，起步面积143平，妥妥的豪宅。
好比同样是小镇，杭州万科良褚文化村成为了全国标杆，万科青岛小镇成为了全网负面。
24、苏州土拍中，政府会根据地价和售价，要求精拆成本不低于某个价位，会根据地段和定位，要求楼盘户型不低于某个面积。那才是该伸的手。
25、青岛应该深思为什么仁恒、建发往了济南，没来青岛；也许并非济南城市多优良，而只是济南给了仁恒、建发，相对通明的时机。