核心概要：
一、苏州城市根本面十分优良，资金和人才吸附才能强
二、房地产市场相对安康，平安系数高
三、本土国企实力强劲，托起市场残山剩水
四、适时调整政策，提拔市场合作力
文/好地研究院 吴彩萍
今天，苏州四批次集中出让收官，18宗商品室第地块全数顺利成交，共吸金179.2亿元。
好地研究院阐发认为，苏州四批次土拍，闪现以下特征：
①市场走势连结平稳，所有地块均顺利成交，未发作流拍；
②民企再现积极拿地，延续三批次的情状，房企关于苏州的认同度照旧比力高。
至此，苏州2022年已经集中供地四个批次，共成交商品室第地块59宗，成交建面561.18万方，成交总价810.6亿元。算上县市地块，整个苏州大市1-10月地盘成交金额达1093亿。（统计范畴：室第、商住、贸易）
鄙人行周期下，城市之间、板块之间的内卷，日益严格，在如许的大布景下，苏州的地盘市场表示若何？
本年前十个月，苏州成交地盘金额1093亿，排名长三角第四，排名上海、杭州、南京之后。但是假设从抗跌的指数来看，苏州毫无疑问属于第一梯队城市。
苏州是少数几个，在地盘市场上拥有市场化竞买需求的城市。特殊是三批次集中供地中，除了央国企之外，还呈现了很多久违的民企的身影，拿地金额占比到达24%。而四批次土拍中，也呈现了很多品牌房企补仓的行为。
根据好地大数据，苏州2022年1-10月的地盘出让金占到了全省的23%，大大超越往年和前年的17%和19%。从那个角度来说，苏州照旧是许多房企抉择深耕或者新进的重点存眷城市。
2015年以来苏州大市地盘出让金占全省比例改变
（统计范畴：室第、商住、贸易）
在新房成交中，苏州也是少数几个除了限价盈利高端盘销售火爆之外，高性价比刚需盘也卖得不错的楼盘。从那个层面来说，苏州市场的均好性、抗风险性十分不错。
注：新房数据截至2022年10月30日，镇江、常州数据截至9月底，同比数据为1-9月同比；绍兴仅越城区
本年1-10月份，苏州市区新房成交面积同比下跌幅度为23%，在长三角下降幅度仅高于上海和金华，虽部门是因为政府回购，但总体来说，苏州的新房市场，总体表示比力平稳。
苏州，缘何抗跌？
一、苏州城市根本面十分优良，资金和人才吸附才能强
苏州的超强抗跌才能，起首源于一个底层逻辑：城市根本面十分优良。
来看一组靓眼的数据。做为一个既非曲辖市、省会城市，也非副省级城市、以至非方案单列市的通俗地级市，苏州的GDP却可以稳居全国第六，在群雄割据的长三角排名第二。
苏州次要经济指数全国排名（数据截至：2021岁尾）
苏州规上工业总产值终年盘踞中国前三，2021年是“中国工业第一城”的最有力争夺者，间隔第二名仅33亿元的微弱差距。苏州是中国工业系统最齐全的城市之一，现有财产中规模超万亿的就有2个，且培育提拔了生物医药、先辈素材等一多量新兴财产，经济开展后劲十足。
同时，苏州也是浩瀚资金最为喜爱的城市之一，在中国资金总量TOP10强榜单中，苏州位居第九位。苏州上市公司数量排名全国第五，科创板数量则可以排到全国第三，市场活力十足。
雄厚的财产实力和强大的资金吸附才能，为苏州的生齿增长供给了强力支持。七普数据展现，苏州以1275万人，排名全国第九，长三角第二。生齿10年增量在长三角则仅次于杭州，位列第二。
同时，苏州是对人才最有吸引力的城市之一。根据上海社科院发布的陈述，苏州是长三角生齿净流进值更高的城市，常住生齿是户籍生齿的1.76倍，是中国仅次于深圳的第二大移民城市。在颇受存眷的10年小学生新增数量中，苏州也以45万的数量，排名第二。
而跟着沪苏通、通苏嘉甬、沪苏湖、如通苏湖、南沿江、北沿江、苏淀沪、苏锡常城际等一多量高铁、城际铁道路路的建立和规划，苏州跟上海、杭州、宁波、无锡、常州等省内省外周边城市的联络，将更为密切，同时跟苏北的交通壁垒也日益翻开，在新的轨交时代，苏州将蜕酿成为长三角的重要交通枢纽，打通新一轮的生齿引畅通道。
在长三角一体化、沪苏同城化等时代大机遇下，苏州将迎来史无前例的开展机遇，为苏州的房地产开展，愈加地夯实根底。
二、苏州房地产市场相对安康，平安系数高
此轮调控之前，跟良多城市的房地产市场多年来不断高歌猛进、高烧不退差别，苏州房地产市场在2019年7月之后，即出台反常严苛的调控政策之后 （苏州是该轮调控落户门槛更高的二线城市，2套首付比例更高的城市，以至房贷利率更高的一个城市），之后履历了两年的盘整，内部积累了大量的需求。
叠加上苏州优良的城市根本面，苏州的房地产市场自己，其平安性和韧性明显要好于良多城市，只要政策略微放松一些，就会呈现反弹。
所以本年9月份，苏州限购铺开的动静一经传播，立即就在周边城市引发了一场颤动。苏北城市的购房者要卖掉新房，到苏州置换的动静此起彼伏，上海人也跃跃欲试，固然那个政策最初遭遇了“一日游”，但也足见苏州市场，关于周边城市存在的潜在虹吸效应和强大号召力。
跟上海、杭州、南京等城市比拟，苏州的房价程度相对来说，比力友好。本年1-10月份，苏州市区新房成交数据25090元/㎡，仅杭州的7成，上海的4成，以至低于经济体量远不如它的宁波和绍兴。
关于良多外埠客户来说，如许的高性价比，无疑十分有吸引力。
注：新房数据截至2022年10月30日，镇江、常州数据截至9月底；绍兴仅越城区
苏州的部门板块，还存在比力明显的倒挂盈利。好比在园区核心，倒挂盈利以至高达4-6万元/平方米，少数楼盘还存在开盘即罄的现象。
而在往化周期上，苏州显性往化周期约9个月，在长三角处于第二梯队。关于房企来说，属于平安系数较高的城市。
三、本土国企投资实力强劲，托起市场残山剩水
在规模子房企总体投资收缩的大布景下，本土房企必然水平上成为一个城市土拍市场的不变器。
比力典型的城市如杭州，滨江、德信、各人、中天、西房、天阳、华元、金成等本土房企的发力，让杭州地盘市场掀起热浪不竭，就杭州三批次参拍房企中，本土房企就到达了19家，占比一半，拿地额则到达380.6亿元，占比88.4%。
而在苏州土拍市场中，苏高新、建屋、恒泰等市场化水平比力高的处所国企平台，实力也十分雄厚。
如苏高新，本年在苏州主城区已拿地10宗，拿地金额140.9亿元，占比17%。在市场低迷时，它们可以对地块起到托底的感化，在部门热门地块的争夺中，也有拼杀的实力，以增加地块的溢价率。
好比在苏州二批次园区地块的争夺中，建屋和苏高新都表示凶猛，最初在一次性报价环节，将地块收进囊中。
而在市场下滑期，那些实力强劲、市场化水平比力高的处所国企，还拥有比力好的产物打造才能，开发体味丰富，那些企业开发的产物，也将成为苏州购房者喜爱的一大支流产物。
四、适时调整政策，提拔市场合作力
跟在市场上行期强力压制市场热度差别，此次下行周期中，苏州能够说是“救市力度更大的强二线城市”。
详细次要表现在几个层面：
①用足政策东西箱。大幅度调整房贷利率，从房贷利率更高的二线城市，到利率一降到底，大幅降低购房者压力，刺激需求；把过往“外埠人购房3年社保”改成“半年社保”，吸引更多的外埠人出场；取缔二手房限售，并把新房“限售3年”改成“限售2年”；降低购房首付；各类人才补助等等。
②翻开限价天花板。本年以来，苏州逐渐翻开延续多年的“4万+”更高限价，在让房企拿天时润预期进步的同时，让苏州各个板块构成了更为有序的梯度消费的格局，对苏州楼市的影响深远。
③及时调整供地战略。往年下半年特殊是本年以来，苏州适时调整供地，次要赐与有限价盈利、往化速度比力快的区域，截至前三季度，苏州如园区、狮山、平江新城等区域具有限价盈利的地块出让金，占比到达45%以上。
同时，苏州实行差别化供地战略，总体供地容积率下降明显。截至9月份，苏州主城区总体容积率1.86，相较于往年下降0.23，跟长三角几个重点城市比拟，降幅更大，如吴江老城区、渭塘、甪曲、汾湖、胥口等非核心区域，都通过低密度产物供地，来吸引房企参与。
④鼎力往库存，为房企纾困。做为强政府的代表，苏州是此次下行周期中，政府针对房企纾困推行办法最为勇敢的城市之一，如10个区县市回购1万套新房，用于保障房和人才房，鼎力往库存，其雷霆手段，让人印象深入。
苏州，拥有十分强大的根本面，关于人才和资金的吸附才能都十分强劲；
它的房地产市场，在调控之前已经停止了深度盘整，平安系数比力高，所以在大大都城市只要改进需求的时候，苏州是少数改进和刚需都还同时活泼的城市；
而在那一轮下行周期中，强政府的苏州，又出台了一系列精准有效的救市政策……
那些，构成了苏州在目前逆周期下，第一梯队抗跌城市的底色，而那些，能否也可能助推苏州成为第一波迎来上扬行情的城市？留待后市看察。
好地研究院为开发商供给如下办事内容：
1、城市进进研究：研判城市开展格局，最新行情形势，为地盘投资供给征询办事；
2、 大数据办事：可视化数据办事平台，为开发商地盘投资供给信息、决策辅助等办事；
3、拟上市地块监测：针对将来将上市的地块，开展信息监测，为开发商提早获取地盘出让信息办事；
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为政府供给如下办事内容：
1、鼓吹妥帖：地块信息推送发布、可视化视频解读、区域价值专稿阐发陈述、读地云小法式线上妥帖;
2、手册妥帖：地盘招商手册和读地手册、区域价值投资白皮书；
3、活动妥帖：大型地盘展、专场地盘推介会、好地察看团和外埠察看招商活动；
4、监测研究：月度/半年度/年度市场阐发陈述、年度供地方案专题研究阐发陈述、房地产市场监测系统开发与数据庇护。