2021年下半年以来，大都内地民营房企已经减缓或根本暂停了新增投资，曾经错失了内地楼市快速开展契机的港资，起头加速回回内地市场。
太古集团2022年3月公布将来十年斥资超500亿投资内地房产。
新世界集团看准大湾区，2022年将有约200亿港元投资内地市场。
嘉里建立2022岁首年月斥资百亿投资上海黄埔中心项目，将打造上海新地标。
港企们在加大内地投资力度的同时，开发程序也明显加快，改动了过往动辄数年、数十年的慢开发形式。
在地产行业冷冬中，港企以多元收进、稳重财政和领先的开发运营实力，为其逆势加仓内地市场奠基了基石。
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新世界：方案200亿抄底内地，70亿拿广州旧改项目
2021年1月，新世界中国地产将总部落户广州，方案将在内地投资100亿元人民币，抄底上海、广州、杭州、深圳等优良城市，尔后不断动做不竭。
同9月，新世界70亿拿下广州市增城区荔城街夏街村旧村全面革新项目。方案打造总部经济区、金融集聚区与美食休闲街区，引进K11旗下品牌、绮丽酒店等。
同年12月，新世界在大湾区拿下3宗城市更新的项目，包罗深圳市光亮区光侨食物厂革新、深圳市龙岗区188工业区革新及广州市海珠区的“省二医城改项目”。
5月，新世界旗下新创建集团又斥资22.9亿元收买成都、武汉两个城市的6项物流资产。
图表1：2022年新世界在内地开发项目楼面面积占比
数据来源：新世界开展2022年中报
2022年上半年，新世界开展在内地持有地盘储蓄总楼面面积约520.6万平方米，此中285万平方米为室第用处。核心物业开展项目次要别离在广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、沈阳等城市，楼面面积约448.8万平方米，65.5%位于南部的大湾区及东部的长三角地域，室第面积约158.2万平方米。
图表2：新世界开展2022年在内地项目完工楼面面积（平方米）
数据来源：新世界开展2022年中报
新世界开展凭仗本身稳重开展和继续深耕内地的战术，前瞻性规划粤港澳大湾区及一二线核心城市，通过多元化拿地战略，如招拍挂、协做开发、城市更新、收并购等渠道丰富地盘储蓄，为新世界将来的可继续开展供给充沛的资本。
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太古地产：方案内地投资500亿，100亿建西安太古里
太古地产在本年初披露500亿投资内地项目方案，以一线及新一线城市的零售主导综合开展项目为重点，陆续开展太古汇和太古里品牌，随后便起头在内地加速规划。
3月4日，太古地产与西安处所国企协做开展西安太古里项目，以总价25.75亿元竞得西安市碑林区一宗贸易用地。西安太古里将成为中国内地第四座太古里，估量总投资额100亿元，2025岁尾落成。
9月21日，太古地产联袂陆家嘴集团协做开发上海前滩的21号地块。地块总建筑面积超60万平方米，该项目是前滩更好也是更大的一个综合体开发项目。
图表3：2022年太古地产在内地投资楼面面积及零售物业情状
材料来源：太古地产2022年中报及第三季度报
2022年，太古地产在内地物业组合楼面面积2096万平方米，权益面积1310万平方米。已落成物业1394万平方米，700万平方米正在建立中。
别的，加上太古地产本年在深圳、广州、上海及三亚等城市新签订的待开发协做项目，共持有七个优胜地段的大型贸易开展项目权益。等项目全数落成后，估量将供给总楼面面积约1310万平方尺。
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嘉里建立：斥资133亿打造上海新地标
2021年2月，嘉里建立结合新加坡政府投资公司GIC以60.14亿元拿下上海市浦东区金桥地铁上盖地块，总占空中积约6.6万平方米。
2022年1月，嘉里建立斥资超133亿元，以招标形式获取了上海黄浦区核心地段的商住办地块，总面积为3.81万平方米，总建筑面积约19.85万平方米。邻接外滩、豫园、南京东路步行街及人民广场等上海地标。
那是嘉里建立2022年在内地市场开展极其重要的一个项目，该地块将打形成为地标式的综合开展项目，共同嘉里建立强化高捧住宅物业及优良投资物业资产组合的战略。
2022年，嘉里建立别离在郑州、沈阳、福州、杭州、秦皇岛、昆明等城市有待开发的物业，并有8个大型综合用处项目坐落上海、北京、深圳、杭州等城市。嘉里建立在内地的土储战略是深耕长三角以及大湾区等核心城市，投资地段优胜的综合用处项目。
图表4：2022年嘉里建立内地投资物业组合楼面面积（万平方米）
材料来源：嘉里建立2022年中报
2022年，嘉里建立在内地投资建立及已落成的项目楼面面积共1230.6万平方米。已落成物业990.7万平方米，开展中物业1177.5万平方米，酒店物业434.7万平方米，持有做出卖用处物业119.6万平方米。
2022年上半年，嘉里建立已落成投资物业组合及酒店收进23.1亿港元，毛利为14.3亿港元。内地物业租赁收进为18.8亿港元，同比下降6%。下降的原因次要是向租户供给一次性租金从宽减免。
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恒隆地产：对准内地高端商场，租赁收进大涨30%
恒隆地产是一家有62年汗青的老牌香港地产公司，2022年是恒隆地产进军内地贸易房地产市场的第30个岁首。
2018年5月，恒隆地产以107.3亿元摘得杭州核心贸易区武林商圈的百井坊地块。自此之后，就没有在内地拿地，但其始末没有停行在内地打造高端贸易广场的程序。
恒隆集团2021年内地物业租赁收进74.02亿港元，同比大涨30%。此中，内地商场租赁收进46.62亿港元，同比增长25%。
2021年功绩陈述会上，陈启宗提到上海恒隆广场2021年的全年销售额是集团所有香港商场总和的2.7倍，并估量上海港汇恒隆广场在1-2年内的销售额或超越香港。
陈启宗认为，高端购物商场是独一值得做的营业类型。高端购物商场除了租赁边际利润率可看得多，被电子商务代替也罕见多，高端商场的守成才能高良多。
受2022年内地疫情影响，2022年上半年内地高端商场收进22.1亿元，小幅下滑1%，但整体租赁收进则较往年同期上升1%。
图表5：2022年上半年恒隆地产内地高端商场收进情状
材料来源：恒隆地产2022年中报
上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场照旧是恒隆地产在内地更赚钱的商场，期末出租率不变在98%摆布，两大商场租金收进合计近13亿，占比58%。
武汉恒隆广场收进同比大涨184%，那是恒隆地产在内地的第十座商场，也是其在华中首个大型贸易综合体项目，购物中心总面积17.7万平方米。
据悉，杭州恒隆广场将在2024年表态，占据杭州中心商务区核心地段优势，将“搅动”杭州高端贸易市场。那也是恒隆地产进进内地的第9个城市、第11个项目，是恒隆眼中“最抱负的形态”。
在内地地盘资本获取方面，恒隆地产不断在期待适宜的出场时机。恒隆地产手握上百家国际大牌资本，依托现有项目标协做根底，将来仍会发扬本身资本及办事优势，陆续在高端商场范畴“攻城略地”。
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嘉华国际：37亿收上海徐汇商住地
9月29日，嘉华国际在上海第三轮土拍中以结合体的形式拿下上海徐汇华之门商住地块，总价37.3亿。
2022年，嘉华国际在中国内地推出了5个新项目，包罗上海嘉盈峰、南京嘉宏峰及嘉璟峰，以及苏州嘉骏峰4个独资项目和49%权益的上海招商云玺项目。
图表6：2022年上半年嘉华国际内地物业收进占比
材料来源：嘉华国际2022年中报
如图所示，2022年上半年，嘉华国际在内地物业开展收进占比32%。受疫情影响，内地租金收进有所下跌，但出租率仍然连结不变。上海嘉华中心办公大楼均匀出租率庇护在98%，办事式公寓整体出租率为90%。
目前，嘉华国际比力看好内地一、二线城市开发优良项目，陆续审慎有序的在珠三角及长三角地域逃求机遇，恰当地填补地盘储蓄。
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港企具有低欠债低成本优势
比拟于内地房企高杠杆、高融资成本，动辄超越100%的净欠债率；港企对举债扩大十分隆重，财政战略愈加守旧，拥有低欠债、低成本的优势。
所以，港企的另一个标签是“长周期、慢运营”，愈加重视持久趋向。
图表7：2022年H1五大港企的净欠债率
材料来源：各港企2022年中报，爱德地产研究院造图。
如图所示，港企的净欠债率普及偏低。比拟之下，三道红线要求房企净欠债低于100%，而内地大都房企的净欠债率大于70%。
2022年上半年，那5家港企中更高的新世界开展净欠债率43.2%，嘉里建立35.8%，恒隆地产26.9%，太古地产和嘉华国际则掌握在20%以内。
总 结
港企稳重型的开展形式让其曾经错失了内地房地产的黄金期间，但另一方面也同时躲避了激进扩大可能带来的风险。在内地市场大调整的更佳时机，港企更具有逆势加仓、逢低吸进的才能。
现实上港资从未撤离。每当内地房企资金链食紧、内地城市地盘呈现流拍时，港资房企就会反周期操做，逆势加码。
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来源：爱德地产研究院
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