境外本钱关于中国房地产市场的大举规划，在必然水平上能够对出险房企起到纾困的感化，但是效果非常有限。
◎做者 / 房玲、洪宇桁
10月17日，新加坡房企凯德集团以底价20.37亿元胜利拍下位于北京CBD的博瑞大厦，是外资企业在中国房地产市场的最新动做。2021年以来，黑石集团、铁狮门、大和房屋、易商红木、凯德、博枫资产治理等外资企业起头大举投资中国房地产市场，同时以贝莱德、高盛为代表的部非分特别国本钱也积极收买中国房企的债券或股票。那么近期那些外国企业在中国房地产市场详细有何动做？其背后的原因又是若何呢？
外资和港资企业资金预备充沛
重点收买持有物业项目
2021年下半年以来，跟着我国房地产企业活动性危机继续发作，房地产行业陷进了低迷，境外本钱趁此时机方案进进中国房地产市场“抄底”，并为此预备了大量资金。好比7月底黑石集团的次要房地产基金Blackstone Real Estate Partners X完成了增资，最末规模到达了303亿美圆，再算上专门用于投资亚洲和欧洲房地产的资金， 黑石集团可用于全球地产的资金池已经超越500亿美圆。黑石开创人苏世民屡次亮相看好中国房地产市场，将来黑石可能会加大在中国的投资力度。
在港资方面，8月底 新世界集团施行副主席兼行政总裁表达中国的房地产市场已经见底，企业 方案明年在上海、广州、杭州和深圳等城市投资100亿元人民币。太古集团此前也在3月份表达，将来10年将有逾500亿港元投资在中国内地核心市场。
资金预备停当，再加上内地房地产市场收并购时机大量呈现，近期外资与港资在房地产项目收并购方面频频出手。黑石就在2021年分两次从富力地产处收买了广州国际机场富力综合物流园区的全数权益，9月份博枫资产治理也接盘了富力地产与合景泰富联手打造的上海杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目，建成其在中国的第一个租赁室第项目。港资企业中，新世界在4月份收买了拥有高速公路资产的龙光交通广西子公司40%股权及债权，5月份又耗资22.9亿元收买了位于成都及武汉的六项物流物业。
整体看来，因为大型外资和港资企业资金较为充沛，且关于中国的新经济资产（包罗工业园、物流地产以及租赁室第等）将来开展较为看好，因而 在中国房地产市场收并购时机呈现时愈加倾向于抄底大规模的持有型物业项目，着眼于持久的持有收益。
地盘市场低迷
外资企业乘隙低溢价拿地
除了在收并购市场积极出手之外，在我国的公开市场沉寂已久的外资房企也加大了拿地力度。以 铁狮门为例，企业在2021年11月与新长宁集团协做耗资50.9亿元拿下上海长宁区办公地块，公布将开发综合体项目，将包罗甲级写字楼和高端贸易设备，总面积超16.3万平方米。上一次铁狮门在中国市场的公开拿地还得逃溯到 2016年与联想协做以53亿进驻深圳后海打造贸易综合体。
日本房企大和房屋在2012年初次在苏州拿地之后，持久行步于我国一二线市场，近年来仅偶尔在常州、南通等三四线城市拿地。 2021年11月，大和房屋末于再次在苏州拿下一宗商住地块，突破了9年的沉寂，并在2022年9月公布将建成纯高层室第。
而 在10年未在成都拿地之后，凯德集团在2022年3月底在成都成华区拿下一宗室第地块。除了那些外资企业之外，瑞安房地产、嘉里建立以及香港置地等港资房企也在中国市场积极拿地， 根本都在一二线城市重点地段，且也都以持有型和综合型物业为主。
外资以及港资房企之所以在中国一二线城市重点地段频频拿地， 除了是因为资金预备较为充沛之外，更重要的是因为我国重点房企因为活动性危机的影响大幅降低了拿地力度。据不完全统计，2021年以来TOP50房企单月拿地金额从2021年7月起头就陷进了持久的低迷，2021年11月以来以至有7个月份单月拿地总金额都不敷千亿元。 规模房企的拿地削减使得我疆土地市场陷进了低迷，据不完全统计，2021年8月起头外资及港资房企重点存眷的一二线城市成交地盘的均匀溢价率大幅降低，到2022年9月的14个月中有11个月处于5%以下。 地盘市场的低迷给了资金充沛的外资房企低溢价拿地的时机。
境外本钱大举收买出险房企境外债
低吸高抛房企股票套利
在房地产项目层面上加速扩大的同时，外资企业也在本钱市场上对准了中国的房地产企业。在债券市场上，固然因为恒大等房企出险，其境外债券一度沦为垃圾债，债券价格跌至谷底。在此布景下， 部门境外本钱如贝莱德、汇丰以及高盛等起头大举购进中国出险房企债券，豪赌其债务重构成功使得债券价格上升，好比贝莱德旗下的BGF亚洲高息债券基金就在2021年1-8月买进了3130万张恒大债券，不外因为恒大的债务处置久久无法完成，因而贝莱德于本年3月份减持了约3.7亿美圆的中国出险房企债券，境外本钱有可能对那些债券失往耐烦。
而在股票市场方面，因为部门出险房企股价震荡，因而 以贝莱德为首的部门境外本钱起头了“低吸高抛”的短期运做以套现。好比因为2021年下半年起头融创的股价震荡加剧， 因而贝莱德从2021年7月22日起头到2022年3月底融创股票停牌为行快速停止了16笔短线操做。 与此同时，境外本钱也起头增持优良中国房企股票，好比GIC在2022年8月增持万科企业37.19万股，摩根大通在2022年10月就增持了旭辉集团3235.79万股。
境外本钱在股票市场上频频对中国上市房企脱手，次要仍是因为H股的房地产板块股价跌幅非常明显。截至2022年9月底，在H股上市的房地产开展商的算术均匀收盘价仅为3.9港元/股，相较于2021年1月跌往了35%，相较于2021年以来更高点的6.68港元/股跌往了42%。 因而在内房股股价起头震荡之时，部门境外本钱起头了“低吸高抛”的短线操做。而在股价跌进谷底之后，境外本钱起头增持优良内房股的股票，以期在中国房地产市场苏醒、内房股股价上升之后抛售获利。
整体看来，境外本钱关于中国房地产市场的大举规划， 在必然水平上能够对出险房企起到纾困的感化，但是效果非常有限。而在认真探究其动机之后能够发现， 除了是因为我国房地产低迷招致资产价格较低之外，跨国本钱在全球范畴内的避险也是原因之一。那次要是因为目前大型经济体中只要中国经济前景较好，所以外资抉择在中国加大投资规模以实现对欧、美风险的对冲。而跟着我国地产纾困的继续稳步推进，将来地产苏醒后外资在地产触底之际的长线投资或许将获得较大的收益。
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