北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我们孩子26年上小学，如今家在丰台，想往西城上，房子还没买，如今买房还来得及吗？中信城的房子如今还能进手吗？能不克不及25年再买，看您不断说26年上学的孩子少了，是不是房价廉价点了，买了之后能在片区上小学吗？会不会调剂？
A：
1、中信城，可能率不调剂，原来学位就扩了，那又盖了一所九年造的，没什么事理调剂。
2、那里过了顶峰期也未必能降，之前没什么学位的时候也未便宜，那会儿都算不上什么学区房。那种小区有了学区是锦上添花，跟老破小完全两码事儿。
并且根据韩国和台湾省的先例，生齿削减之后未必是降价，更大可能是涨的慢点儿，逐步降低溢价率。可那次要是以通俗学区房为主，也就是总价低的老破小一类，中信城那种学区好社区也好的，可能率不至于，好工具什么时候都稀缺。
3、2026年上学，当然来得及了，什么时候买都行。假设是资金预备好了就买呗，平级置换的话再甭焦急。别的也得看买什么户型，算算溢价率再买，总价高的溢价低点儿，大大都人买不起的就炒不动。尝尝四期新房呗，看命运了。
仅供参考。
二
Q:
我们自住顺义，孩子已上小学。想在工具朝买个总价500摆布的房子。次要目标：1、保值；2、租售比高一些；3、中学学区略微好一些。因为孩子刚上小学，因而保值升值的优先级更大些，中学学区差不多就能够，请教下每个区能否有些选举的板块？更好在东北标的目的。
A：
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1、工具朝，那怎么选啊，不是开打趣吧？
2、工具城所有的普宅全数都是学区房，那总价的就是占坑儿房，溢价率至少30%，高的能到40%，无论是不是勤学区。那既然是溢价高，怎么可能租售比高呢？
同样500万的房子，在向阳非学区房一般拿到7000摆布房租，高的能到8000，但在工具城最多5000块钱。当然公寓能高点儿，但保值性就差多了。所以那自己就是抵触的，甜蔗不克不及两端儿甜。
3、并且如今是进学顶峰期，既然上学了应该也晓得吧？明年更高峰，如今恰是溢价高的时候。过了2025之后就是低谷，保值说欠好。出格那种溢价高的，仍是别太奢看了，天底下没有什么益处都占的廉价房子。
4、并且孩子既然已经上学，那就算是买了学区房又能如何呢？所有的勤学校必定不收，只能是派位，工具城派进调剂校，但事实整体资本好，相对好点儿。向阳不晓得什么情状，归正也多校了，万万起的房子都不保险，那价位的说欠好。
跨区转学，工具城都禁绝曲升，派位大抽奖，看命运了，不太随便进进勤学校。向阳有可能，但那价位的说欠好，只能买在生齿浓密的长幼区，一般都是先收本学区六年学籍的，然后有空位才收有房籍户籍的。
5、刚刚上学，那上学前怎么没考虑啊？那会儿晚了，没人能包管，学区、保值、租金都做不到，实要有那种功德儿谁还提早预备学区房啊？谁家的钱也不是大风刮来的，也都不傻。
假设是能承受派位，那就买东城吧，和平里在东北标的目的，派位算公允的，赌命运。西城更严，可能率赌不赢。向阳别赌了，赢了当然好，可假设赌输的话，那么高的期看值未必能承受。
6、总之放平心态，别期看值太高。更好的办法仍是勤奋进修吧，无论能否进进勤学校，功效才是第一位的，房子顶多是协助个概率罢了。
仅供参考。
三
Q:
手里算上父母的能凑上70万摆布的首付，首套资格还在，想买个200以内或者摆布的斗室子做为婚前财富，或者不断持有自住，等老了收租金。尽量靠近市区，靠近地铁，尽量不会贬值，假设有升值空间更好了。有那么几个方面诡计：
1、买个郊区的老破小，或者尽可能靠近城区的老破小，好比丰台或者昌平地域，淘一淘也仍是有的。2、借点钱凑全款买公寓，地段会相对好，租金回报比会好点，但不晓得公寓到期后还能续期么？想征询假设200摆布老破小，哪个位置的会相对有潜力些？最少不会亏，以至有点升值的可能性……公寓不考虑转手能够进手吗？
A：
1、郊区老破小，一般都是自住为主的，租金或许还行，但活动性弱，升值大都会慢一些，并且在行情期间，根本上是最初被传导到的。也就是说等郊区老破小上涨的时候，行情也就根本完毕了。
所以买了那种房就是自住适宜，投资性弱，在行情期间置换的话可能率会食点儿亏。因为谁到郊区买房都是先存眷房龄新操行高的，都是最初没辙了才往看老破小的，很难抬高价格。
2、买公寓，一般定见是要么就甭买，买了也就甭卖了，就合适自住或收租金，升值性弱。那看本身图什么了，考虑好需求。地盘到期后有可能续期，但必定是交钱，事实是贸易用地，原来就是政府低价出让预备赚持久利润的。
3、老破小怎么可能有潜力啊？市区的老破小根本都是跟从大盘，拿个均匀值罢了。除非是学区利好，不然不成能走出独立行情。郊区就都弱点儿了，一般落后一些，次要就是欠好出手。
那就相当于退休老头儿，拿个退休金就行了，混的好的能跟上工资均匀涨幅，不是从好单元退休的就差了点儿。无论哪种老头儿也不太可能往创业，连外卖都跑不动了，从他们身上挖潜力不适宜。
4、公寓要实不考虑转手那就买呗，但那不等于是套牢吗？投资品三要素，平安性、收益性、活动性。公寓平安性通俗，受政策影响大；收益性只表现在房租上，升值偏弱；活动性原来就弱，你那还不考虑转手，那还图什么啊？就是自住和出租吧，就那还行。考虑好再买，事实有父母的钱，以稳妥为主。
5、我定见是放平心态吧，70万假设是全数资金，那买不到200万的，留出税费后能买150摆布的。房山却是有地铁沿线的老破小，但都欠好出手，置换时食亏。
假设能买到200万的，那看看后沙峪吧，花梨坎地铁旁边有个蓝星花园，开间差不多那价格。租金和升值都不落后，就是面积很小，没老破小的户型大。
仅供参考。
四
Q:
不考虑学区，北京自住比力好的公寓有选举吗？在燕莎和国贸商圈，有选举的盘吗？1000-1500的预算。
A：
1、哪种公寓啊？是4-50年的仍是70年的，纯自住的仍是带点儿保值性的？
2、国贸看万科大城市啊，纯公寓，层次高，栖身体验好。还有金茂府，也是纯公寓，如今可能也就1000万摆布。
70年的就更多了，国贸旁边不就是银泰中心吗？几乎算公寓中层次更高的了，华为小公主住在那里，任正非的小女儿。1500万买一居室没问题，也100多平呢。
对了，前几天传闻昆仑公寓有一套房在卖，2000多万，我觉得比力值，事实比最早的开盘价都低了。北京第一公寓，400多平，一层一户，一共才23户。产权40年，应该还剩20年摆布。但我只是在哪个中介的伴侣圈儿看了一眼，写的是降价2000万套现。那那里在2009年之后不断是4000多万，所以降2000就是2000万多点儿，都是全款，应该还能砍点儿。问问本地中介吧。
再有看国贸的梵悦108呗，房龄新，1500万有可能买到一居室，前些日子似乎有那价位成交的。
3、不外那四周的公寓太多了，都不消选举，随意找家中介都有的是。麦子店周边满是公寓，看看吧。
仅供参考。
五
Q:
本人外埠户口，五年社保。想五百万进手一套房子，纯投资。网上领会了一下昌平回龙看、向阳北苑、甜露园等周边的房子。请问教师买哪里的房子更保值畅通性好？
A：
1、纯投资？我看那像自住为主的。
2、回龙看是以经适房为主的板块，商品房不占支流，不外到目前为行，大大都小区都是跟从大盘，没食亏也不占廉价。那两年次新小区受逃捧，跑赢了大盘，但已经呈现溢价，不太定见那会儿逃高了。相对还不错，以那儿为主吧。
3、北苑指的是老北苑吧？怎么说呢，少数如筑华年如许的式微后大盘，升值还能够，但500万都够不上。可以的上的根本都是不算太好的，也就不太好买到适宜的，还不如在回龙看呢。归正也是安设房为主，性量差不太多，在昌平更能借到海淀的优势。而向阳那边的两极分化更严峻，有食亏的可能。
4、甜露园根本都是老公房，活动性能好吗？那就图个稳妥吧，就跟退休的老头儿似的，拿退休金，跟从北京经济也不算落后，但指看着还能乖巧就业什么的就算了，没人夺老头儿。
5、所以相对就买回龙看吧，尽量房龄新点儿的。当然也都不算太老，根本都20年之内。无所谓商品房和经适房，只要庇护的好的就行，别期看值太高。
仅供参考。
六
Q:
我们一家三口昌平户口，孩子24年上小学。目前无房。想挑一个孩子上学好一点的学区，手里存款不多，不到300。能够贷120，总额有点少，但还能够再借借。起首考虑海淀或向阳。海淀的话，优良学区买不起，通俗学区赌命运，别的得海淀学籍。向阳的话，赌孩子进修才能了。
别的，西城和东城有没有可选举的？问题比力多，买房我们没体味。所以想听听您那定见。不晓得好欠好答复，我们能够再填补。
A：
1、300+120，减往税费能买400出头吧。哪个区都能买到，就是不太好自住，都是占坑儿房。
2、2024年进学，海淀也能够赌一下校额到校呢，第二年了，有可能再增加名额。那是校内合作，假设海淀实的全面展开，那或许还占廉价呢。当然那也是拼实力，哪所学校都不随便。那价位就看哪儿有房源吧，看看翠微和万寿路，有那总价的，看能否能贷款。
向阳的400万，买清朝的呗，学校好，相对溢价低。新源里，但也得看能否能贷款，问本地中介吧，我也不晓得。
东城的看东崇前的兴隆都会馨园，学区也算相对平衡的，挺好。就是房子是小开间公寓，不料见持久持有，溢价太高。西城的是广外的荣丰2008，都是400摆布，一个性量，但从学区来讲略弱于东城的。所以假设不是有太高的期看值，一般定见东城吧。
3、别的考虑好家庭合适哪个学区，房子只是个敲门砖，起不到决定感化。海淀合适牛娃虎妈，向阳也是更合适牛娃，就是家长能省点儿心，都是9年造，学校挠的紧。工具城是什么孩子都行，天牛娃更合适西城。假设往海淀做好内卷的预备，无论是点招、校额仍是统招都是合作猛烈，补课费不是小数字。西城也是明年施行新政策，看校额到校的力度了，只是广外不算多好的学区，我也说欠好会怎么施行，走着看吧。
4、总之想好自家合适哪里，没有原则计划。
仅供参考。
七
Q:
伴侣说您在组织大厂的看房团，我也想报名往看看。传闻孔雀城栖墨园是比来的人大附学区房，我想请问怎么优惠？别的我看了很久大厂和环京的房子了，目前除了人大附，请问还有其他哪个勤学区。别的人大附的量量您怎么看？
我们对孩子的期看值很高，事实我和孩子爸爸都是211硕士，只是目前收进有限，只能考虑环京的。如今是挺纠结升值的，生怕投资受缺失。
A：
1、我没组织看房团，连北京的都没有，大厂的就更不成能了。近些年我都没怎么往过，连往买肉都提不起精神，就更别提往卖房了，犯不上。那仍是找他人吧，网上有的是看房团，他们晓得优惠前提。
2、环京的勤学区，不清晰，我实不懂。人大附应该还不错吧，总校会至少派一个有体味的校长，然后也会带来一些骨干师资。但期看值别太高，人大附的分校太多了，而实正胜利不是良多。
从北京那些分校来看，目前成为名校的只要向阳的，然后还不错的是亦庄的，其他的都根本是中等，功效不太凸起。那河北的分校，看开展吧，只能说下限会比力高，事实是人大附集团的。
3、我能理解心绪，但帮不上什么忙，对环京楼市不懂。仍是征询他人吧。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。