北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
目前在学院路六道口农大附小那边有一套很小的房产（48平，400万，商贷已根本还清），房子和孩子都是2019.1.1前落户的，孩子本年九月上幼儿园。
目前是想改进栖身情况而且看看能不克不及换个略好一点的学区（不要求特殊拔尖的，中学比力均匀的就好，农大附小对应的中学都比力一般，也就石油附中好一点吧，九年一贯造的学区也能够）。我在西曲门南大街四周上班，如今比力纠结是留在海淀仍是往西城。我们的资金也不多，首付500w的样子，二套贷款也不克不及贷太多了。家长和娃都是通俗人。想听听您的定见哈。
A：
1.学院路学区，石油附中本年的中考统招分数线几啊？到620了吗？估量在那摆布，中等吧，谈不上多好。
2.海淀仍是西城，牛娃虎妈就首选海淀，只要点招政策不断行，那海淀就是牛娃们争夺资本的市场。看看本年的中考功效不就晓得了，海淀本年650以上的占比高达14%，2600多人。向阳有放水的嫌疑才10%，因为工具城不外是8%，丰台石景山不到5%。其他区都甭说了，4%都到不了，更低的似乎是0.5%。亦庄算城南第一学区了，也才3.7%，中位数才610分，跟丰台一个功效，仍需勤奋啊。
假设是普娃就西城呗，本年中位数的功效622，固然低于海淀的626，但那合作压力小多了。也就是说，假设认为孩子的天禀不是太牛，但只如果中等，那在西城跟着大队伍也能还行，削减点儿焦虑。
3.首付500，减往税费，二套最多能买650万的。实如果普娃那就以西城为主吧，就是那两年是进学顶峰期，学区房溢价都比力高，先看看吧。展览路新街口的价格相对低，实如果西城扩展校额到校，那通俗学区通俗校或许还实的占廉价呢。
仅供参考。
二
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Q:
征询下中关村二小四周的房子，好比水清木华园、华清嘉园、东升园、燕回园等，目前那四周的学区溢价高吗？假设本年购置，后续会有多大的下跌风险？（家有俩娃，老迈明年23年9月顶峰上小学，老二25年） 那几个小区转了转之后，觉得水清木华园各方面比力平衡，但比来的成交价和报价比前两年都涨了很多，要不要再等等（两三个月）再看？
A：
1.二小的，溢价也还行，没比均匀值高几，30%摆布。算算不就得了，前几天东升园刚有成交的，两居室90平的1200万，租金不到1.2万，租售比就算1000吧。那比非学区房700超出跨越来的就是溢价，工具海的一般值，不算多高。
2.多大的下跌风险，更大也不成能把溢价跌没了呗，事实是中二的学区。估量也就是10%吧，只要政策别过分分就没什么大风险。按说也不会再有什么政策了，但那我也不敢揣测。
3.等俩仨月，那就等呗。但明年后年都是顶峰期，很难说降下来。并且那几个月仍是全国救市，前天中心刚定了调子“连结房地产信贷不变，加快摸索房地产新开展形式”。总不克不及说不变就等于下跌吧，太不给中心体面了。那看本身的揣度了，一般岁尾是不会有什么政策了，大都都是小阳春之后到6/7月之间。尽量别比及岁尾岁首年月吧，信息摘集之前或许又有颠簸，事实是顶峰期。
仅供参考。
三
Q:
我如今在石景山有一套80年代钢混60平米房子，不断是自住，目前市价300多，手里有950现金，如今有了孩子，想买西城中信城的房子给孩子落户上学，假设不卖石景山那房子，加上贷款能够买个70多平的一居改两居，但我觉得孩子上学以后可能不敷住，假设有了二娃更住不下了。假设卖掉石景山的房子，能够买个正规两居，也许还能改三居，栖身上能更有保障些。将来我想的是孩子上小学前就住在石景山，幼儿园问题通过私立或其他路子处理。西城的房子租出往赚租金。不卖石景山的话就住本身的房（但是也比力挤，欠好住了），卖掉的话就在石景山租个大点三栖身。那边租金比西城廉价多了，相当于节约一部门钱。
如今我在能否卖掉石景山那个房子的问题上优柔寡断。房子其时买在高点上，如今卖是赔钱的，并且把所有钱都投在西城的房子上能否风险太大？不卖的话，老房子将来也没什么增值空间，没准还贬值，那部门钱相当于跑不赢通胀，觉得不太甜心。
A：
1.中信城，指的四期新房仍是二手房啊？新房到如今还没有明白的销售体例和价格，但可能率是低于市场价的，相当于买到就是赚到，那得看命运了，想买的人太多了。
二手房的话也有可能做到离开学区而保值，风险小点儿。其他的通俗学区房说欠好，常规定见是买个占坑儿的就行，节约资金也降低风险。上学期间的栖身用换租处理，能占点儿学区房的廉价。总之就是要么就买豪宅，通俗人炒不动的风险就低。要么就买占坑儿房，用完了学位随时能够出手。中间的通俗学区房那就看命运了，说欠好。
2.那两年是进学顶峰期，溢价高，必定是有点儿风险。但那得看孩子什么时候上学，假设那两年就上那也没辙，不买能怎么办啊？假设是顶峰期之后进学，那就犯不上那会儿来夺房，过了2025年看看政策和供需关系再说。
3.老房无所谓增值空间，本身没那才能了，值钱的都是地盘。
石景山的20年前才2/3000块钱，海特花园做为房龄新的才2800，光靠房子能涨到今天的好几万吗？所以甭老纠结什么房子老了就贬值什么的，那是小县城的思维，本身恶心本身没意思。事实那里是北京，能升值的就是地。西城的更老，凭什么那么贵啊？买的就是地段儿，就是地段儿的配套。实如果不图地段儿就买远郊了，跑石景山干嘛来啊？
4.归正就是那种情状吧，能买到中信城新房就更好，预算要高的话买二手的也行，那我也看不出来什么贷款资格。不然的话就考虑下占坑儿房，就是占学位，看孩子哪年上学了。但没需要非得贬低石景山的老房，实要觉得北京的经济和楼市不可那就痛快买鹤岗了，比北京房龄新操行高的有的是。
仅供参考。
四
Q:
在密云上河湾，2014年买的，130平花了200万，全算上的成本接近230万了，全款。小区确实很不错，其时想的是能够度假和养老都适宜，但到如今眼看着同事在市里买的都翻番了，我那套也就是300万多点儿，觉得升值太慢了，还不如存银行划算呢！如今是还要在海淀陪孩子上学，所以我们纠结能否卖掉了换到海淀，但资金有限，只能买到更高600摆布，也就是个小两居，请问那么做从保值角度能否划算？
A：
1.保值角度，我也说欠好，分海淀哪儿了。假设是像学院路花园路等溢价相对低的学区就算是划算，但也得计算好了，因为海淀的小户型大大都都溢价不低，至少也是海淀学籍的价值。所以得一房一议，假设溢价率接近均匀值的就欠好说能否划算了。次要是那两年的进学生齿多，推高了溢价，过两年到了进学低谷期说欠好，无法揣测是不是划算。只能说房子是用来住的，只要自认为住得温馨了就是划算。
2.上河湾，是落后了点儿。但那也得看怎么说，既然其时想的是度假和养老，那就别再苛求什么升值了，期看值不克不及总变，仍是连结初心比力好。那就跟搞对象成婚似的，既然其时图的是容貌和浪漫，那就别一成婚就苛求什么挣钱养家，改变太快了不太适宜。所以仍是看能否能自住吧，假设操纵率高就留着，其实住不上了再说卖掉，房住不炒，原来那种产物也是自住为主的。
3.不外那价格是不是估低了点儿？200/130=1.54，那买得不算贵，昔时差不多就是那价格，大户型的应该还有1.6万的呢。那就算是升值慢，涨到350也应该说得过往。那问本地中介吧，我不太清晰。
4.总之吧，房子是用来住的，假设不自住了就换，尽量选溢价低点儿的，相对栖身的性价比就高了。那得详细看房源，让本地中介给算算。
仅供参考。
五
Q:
房山土著，纠结于钱少，如今三个抉择，康泽佳苑是情况好；天泰新景是能买到大面积，廉价；碧岸澜庭是新房量量好，中介说还能有优惠。都是两居室，您觉得哪个更适宜？别的就是学区的问题，在您看来，房山的教导和向阳能有多大的差距？因为老婆在连合湖上班，也有心买在那里的，但就都是老房了，并且还得再攒几年的钱。
A：
1.钱少是一般的，其实除了土豪，绝大大都的买房人都纠结于钱少。无论有几钱，总和抱负中的房子有点儿差距。那就渐渐儿来吧，先上车，以后一步步的跟着开展再置换。
2.碧岸澜庭是共产房啊，那项目我印象中都快两年了吧，怎么会还有房啊？并且怎么还跟中介有关系了，还能优惠？那我觉自得义不大了，尾房，必定是他人挑剩下的，谁都不爱要才有可能优惠呢。可共产房原来就没什么投资性，图的是自住。那尾房可就连自住的性价比都降低了，划算吗？那问清晰吧，假设是尾房就没什么意思。假设不是尾房，那确定本身是只在乎持久自住，没什么投资升值的设法再买，房住不炒。
3.其他的，如果我就买康泽佳苑了。房龄新，活动性也强，未来置换的时候能相对好些。天泰新景我都没怎么往过，不熟，前次说了两句还让人家业主给骂了，犯不上。那仍是本身凭爱好选吧，各有好坏。
4.房山和向阳的教导差距，我不懂教导，欠好比力。只能说不算小吧，那其实不必然是房山的生源和师资弱，而是向阳区规模大，头部校相对多，孩子们的抉择也就更多一些。以中考来说，房山的北师大附很不错，四中等校也都挺好，但也就那几个了，分数段也大点儿。而向阳呢，且不管北中和朝外什么的，统招的就有80、人朝、清朝、陈经纶、北工大、日坛等等很多学校呢，抉择更多。似乎本年朝外也有统招的了，我没重视。那看孩子吧，实如果天禀高的其其实哪儿都一样。并且也没需要努着，量力而为吧，走一步看一步。
仅供参考。
六
Q:
我岁首年月把十里堡城市广场的房子卖了想换个房子自住并能保值增值（想住个8、9或10年后房子还能好卖出往并能有所增值），目前手中能凑出来580。因在五棵松上班（但孩子正在清朝上高二租住在清朝四周），目前看过：
1.西四环外青塔、梅市口那一带多个小区（建邦枫景、西府景园、兆丰园、京汉旭城、重聚园、金通阳光苑等。金通阳光苑是是2020年的房，新一些但是经适房交通也不太好，有些踌躇）；
2.看过南二环开阳里四周长幼区；
3.看过南四环外的橡树湾（因为是期房觉得不适宜）、以及柏林郡；
4.看过东五环常营四周的新六合、万象新天、柏林爱乐。
5.看过通州的武夷融御期房。
如今我很猜疑，又觉得北京房价在迟缓上涨焦急中，不晓得买哪里适宜了。买在哪里的板块、或有可选举的详细小区比力适宜。
A：
1.都看了那么多了，除了北边，工具南三个标的目的都看了，那就别添乱的选举了。
2.金通阳光苑，首钢二通厂的回迁房，也有一部门西城丰台的安设房。优势就是房龄新，自住为主吧，增值什么的看大盘。那种小区一般不会升值太好，事实谁都是图经济实惠来的，没情面愿在回迁房小区上出高价。所以不太可能超越均匀值，不然就失往经济实惠的优势了。其他的京汉旭城什么的保值挺好，看本身能否喜好吧。
3.开阳里，南城也是自住为主，优势就是地段交通好，优势就是受南三环沿线的影响，升值略慢，所以才有了南三北五的说法。
4.橡树湾，那倒跟期房没什么关系，也是自住为主呗，其他的期看值别太高。假设承认李嘉诚的话“房产的价值由地段表现”，那就看看那地段儿好欠好吧？我是觉得两区接壤，配套什么的未必能开展有多快。柏林郡也差不多，三区接壤，自住觉得适宜就行，其他赌一把的事儿。归正之前的是都输了点儿，看以后的开展吧。如今价格几啊，是7.5万吗？旁边的江南山川也就5/6万吧，差得多了点儿，有钱就是率性。
5.融御不懂，不点评，犯不上再惹费事。
6.归正我觉得是就剩了常营了，如果我就在那儿选了，未必占什么廉价，但也必定不食亏。之前那些年是大都都式微后的，别选带硬伤的就行。或者就是京汉旭城，但有金通阳光苑比着，适宜吗？看本身的爱好吧。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。