北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我是3月份卖的四惠的房子，想换到四环里。目前备选有几个区域的，向阳公园的丽水嘉园1居，常楹公园的2居，北京香颂1居，万科星园1居。
丽水是不出房，更何况出本身喜好的楼层和朝向，根本1居出一套卖一套，还有几个逗着玩的业主挂着玩。常楹公园2居价格有点牵强，并且是不是常营板块将来其实不被看好？看京能买的也就北京香颂的东/西向一居，目前有几套，不消夺。上周看了奥森四周的小区，觉得万科星园的小区情况很好，就是户型一般，只买的起西南/东南一居吧，目前也有几套，也不消夺。
您说我是陆续等丽水出房呢，仍是赶紧买一套呢？目前次要仍是自住，需要靠地铁近点的，不图面积，仍是为了便当和略微保值。上一套住了几年还赔了几万，此次想兼顾下保值，至少不赔能。丽水嘉园那个小区，1居出一套卖一套，出得还很少，但一堆两居三居，挂几个月都没人买，除非大降价。业主心态都很飘，但1居有人买，也给业主自信心了。
A：
1.换到四环里，那那除了丽水嘉园不都是四环外的吗？常楹公元五环外了。
2.常营板块，曾经是不太看好，次要是两区接壤，所以规划了好多的保障房。但现实中开展得挺好，交通的优势就填补了良多不敷。归正到如今为行，即使是保障房也都式微后，常楹公元等商品房还略超了大盘。
3.买不买的看本身爱好了，房子是用来住的，觉得住得温馨就买呗，没原则计划。
4.丽水嘉园，老公寓小区，自住为主。租金也相对高，一居卖得好估量就有图租金收益的投资客。升值什么的通俗吧，那价格看着像升值好的吗？一般都略落后些，更好功效能拉平吧，租金高的代价一般都是升值慢。
5.假设重视保值，常规定见是首选看京。北京香颂是看京西，和看京东比拟在地段儿上的热度弱点儿。但挺好的小区，必定不落后。
6.那仍是先考虑好次要目标吧，图自住就买丽水嘉园的，重视保值再看看京的，常楹公元也差不多。但那都是四环外啊。
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仅供参考。
二
Q:
我是在北京带孙子上学，孩子父母往年刚卖掉了西城的房子，他们预备买在石景山，也挺贵的。那我考虑与其都是坐地铁，那是不是能够痛快买在门头沟的丽景长安，价格和后边情况都好得多。假设从保值角度您觉得哪里更适宜。
A：
1.那我欠好说啊，得看本身的通勤体验了。
2.不外既然是卖掉了西城的房子，那就是在西城上学是吧？买在门头沟是不是太远了？假设是现实栖身的话，天天单程还不就得一个多小时啊？那对孩子来说可够辛勤的，考虑好。我定见先甭说保值了，先租套房尝尝此日天的通勤能否承受吧。如今是看房，觉得间隔无所谓，实等买下来可就是天天往返了，未必能受得了。
3.别的从保值来讲也定见首选石景山的。当然也得看小区，但一般来说假设是操行不错的普宅的话，保值上会比丽景长安强一些。丽景长安更合适自住，确实小区和情况都不错。但离地铁远点儿，所以在之前那些年是不占廉价的。以后或许能跟上大盘，但未必赶得上石景山的。
4.总之一般定见是买近点儿的，太远了实未必能受得了那驰驱。偶尔一两次的看房跟天天往返两码事儿，仍是考虑好吧。
仅供参考。
三
Q:
华侨城是不是央企啊？那为什么保值欠好啊？我和亲戚同时买的华侨城和橡树湾，华侨城还贵出来1000多，而我那里仍是四环呢，他在五环外，如今价格都快差了一倍了。我说的是橡树湾更贵，快13万了，我那里才7万多，橡树湾不也是央企吗？那是为什么？
A：
1.华侨城是央企，但投资房子只能说跟开发商有关系，不是决定性感化。都晓得房子的价值由地段儿表现吧？那假设升值有差距，就阐明地段内的财产、配套、交通和接盘的栖身人群差别，所以价值表现在了价格上。
2.华侨城起身深圳，最早是侨办的曲属企业，做工业开发区起身的，性量相当于中关村或亦庄的管委会，都是几块牌子一套人马。之后改造回了国资委指导，但和侨办也没完全离开关系，布景相当牛。但那没什么用，你买的是房子，在同等层次下，谁的地段儿好就占优。那相当于北京跟鹤岗的区别，房子不异但价值差别，区此外就是地价。
3.所以那没什么可说的，海淀的教导、财产和垡头那一带不太比如，甭比了，其实心里都大白怎么回事儿。别的华侨城昔时是主题公园的概念拉动了房价，现实上那种公园属于伪配套，对板块没太大搀扶帮助。那如果通俗的城市公园还好点儿，但那是游乐园啊，有几个业主买房就是为了天天坐过山车的？所以那种配套不是加分项，不给板块添堵就不错了。看看全球影城，昔时跟华侨城是明枪暗箭最间接敌手，落户通州之后也就那样儿。让周边的情况确实改进了，但对房价没有现实搀扶帮助。
4.华侨城也不是说升值就多欠好，只是说你买在高位了，恰是概念流行的年代，所以高开低走，升值落后了。但那几年还行吧，牵强跟上。就是事实处在向阳南部，区里不是太重视，那么多年开展不是太大，没什么新财产落在那儿。自住为主吧，其他的期看值别太高。
仅供参考。
四
Q:
在您文章里会提到老公寓，什么喊老公寓呢？向阳小营的世纪村算？那育慧里二区呢？中介说世纪村是公房社区，概念乱了，请教一下。
A：
1.老公寓最典型的就是亚运村的汇园公寓，70年产权的室第用地，开发成塔楼形式，层次高外看时髦，户型大，带拆修，买来就能出租挣钱，是昔时的典型投资品。社区情况一般都较小，密度相对大，物业费高，1997年之后的根本都带会所和泅水池。地段好，所以良多都有办公的，影响了栖身情况。
根本都那些特征，从经济角度讲就是租金高，单价不算太高但总价高，升值一般都有些慢，落后于大盘。
2.世纪村那都不算公寓，昔时是北辰开发的，根本都是能源系统的团购房，中石化中石油什么的，算公房小区。育慧里也是公房小区，一区是北京市的，文教卫系统；二区是部委的，劳动部为主吧，我也记不住了。那都没什么，长幼区罢了，要买的话尽量选板楼户型好的就行。育慧里二区应该板楼多，似乎就一个塔楼吧，似乎是。没需要揣摩什么老公寓，那些根本都是昔时的豪宅小区，少少有公房的。
仅供参考。
五
Q:
我在房山长阳镇金地朗悦有套小三居，价值420摆布（欠公积金110），手里能靠近300；两个孩子，老迈开学上四年级（理工房山从属），老二不满一周岁。
如今想看看工具城的房子，计划一：不卖房子，找地占坑；计划二：卖掉如今的房子，换个略微大点的。有几个问题跟您请教。问题：1.当前布景下，哪个计划更可取。2.基于问题1的成果，选举抉择工具城的哪个片区（上周可能看了广外和龙体）。3.老迈四年级了，转学受不受限，我领会到买了房，调剂到此外学校/学区的可能性很大。
A：
1.常规定见是买占坑儿房，节约资金也降低风险。但那既然二宝才一岁，一租房就得至少十多年下往了，适宜吗？所以假设实如果确定常住的话就一次到位吧，免得以后还折腾。换租的优势就是能占点儿学区房廉价，是经济上的。住本身的房子那就是不变性高呗，心理上的为主，看本身重视哪方面了。
2.孩子是牛娃那就西城，固然学区通俗，但凭天禀和勤奋也不会差。觉得是普娃那就龙体，学校比广外的要好，就算是派位也可能率比广外强。
3.转学倒不受限造，五年级也能转。但必定进不往勤学校，根本都是普小。其他没什么，就是不克不及曲升罢了，小升初也是派位。广外有可能调剂，也没什么太好的牛小，普小居多。跨区就是到广牛呗，广外的孩子多，未必有丰裕的学位。那提早问问西城教委吧，问个大致情状。
仅供参考。
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