21世纪经济报导记者孔海丽 北京报导
王瑶比来突然急迫了起来，两年多前在北京向阳区东五环四周购置了一套“老破小”的她，本来没有置换方案，如今也诡计加进“挂牌”步队，起头密切存眷市场动态动静。
那种改变，源于近期“北京二手房挂牌量激增到10万套，创汗青新高”的说法一度冲上热搜，市场气氛被衬托得严重了许多，“成交明显下跌，价格承压”的言论甚嚣尘上，“抛售潮”等一些想当然的揣测也呈现了。
21世纪经济报导记者调研发现，事实并不是如斯，“激增”、“创汗青新高”、“明显下跌”、“抛售”诸如斯类吸引眼球的说法其实不成立。
北京链家研究院院长高原提赐与21世纪经济报导记者的正式数据展现，10万套挂牌量属于北京二手房市场的一般程度，“超10万套挂牌量”已经持续三年呈现；并且本年下半年的挂牌量是一条平稳增长曲线，不存在短时间内急剧增长的情状。
成交量也处在一般区间。北京住建委数据展现，2022年6-9月，北京二手房网签数量呈不变上升趋向，10月网签数据微降，考虑到网签数据的滞后性，叠加疫情影响和季节性回落因素，“属于合理改变，完全不构成‘抛售’。”一位不肯签字的业内人士表达。
并且，二手房挂牌量与市场情状其实不能划等号。高原强调说，二手房挂牌量与市场形势之间的联系关系相对较弱，挂牌量遭到多方因素影响，其实不能曲看反映市场走势，也欠好以此单一因素揣测将来情状。
值得重视的是，相关于北京全年超越16万套的二手房交易量，10万套挂牌量其实不足以得出“库存积压”的结论。业内人士的一个共识在于，放眼全国，北京楼市的颠簸性其实不高，很少呈现大起大落的戏码，整体仍然属于稳重的第一梯队。
在二手房市场，心理拉锯战是永久的主题，出格是被放大解读的数据，往往会引起人心惶惶，风声鹤唳。穿透动静自己，拉长周期对待数据，不失为一条合理途径。
多年均超10万套
北京住建委数据展现，2017年-2021年，北京二手房全年成交量闪现平稳上行趋向，别离到达13.43万套、15.17万套、14.26万套和16.46万套，同期新房网签量则别离为4.82万套、4.75万套、6.43万套和6.81万套。与其他以新房成交为主的城市比拟，北京的置换需求占据支流，阐发北京楼市，也需要存眷那个根底前提。
高原即指出，从近年情状来看，跟着住房市场继续开展，北京市二手房年度交易规模已达15-20万套摆布程度，与市场规模比拟较，当前挂牌中房源量其实不属于“库存过高”。
肃清了“库存过高”的问题，我们陆续存眷“汗青新高”和“激增”的说法。
根据北京链家研究院监测数据，2019年后，北京链家每年下半年挂牌量均超越10万套。
“10万套挂牌量属于北京市场的一般程度。”高原告诉21世纪经济报导记者，近三月月均挂牌数量相较过往5年下半年均匀值无显著改变，当前挂牌量与往年同期比拟仅有微增，也无显著改变。
另据58安居客房产研究院统计数据，北京近几个月的二手房在架量也无明显颠簸。2022年10月，北京市二手房在架房源量环比增加0.2%，与上月根本持平，已持续6个月庇护在15万套出头的程度。
本年3月份，58安居客的北京市二手房挂牌数量曾超越18万套，彼时却并未掀起言论存眷。
即使与高成交量的往年同期比拟，多位经纪人和机构阐发师提赐与21世纪经济报导记者的数据展现，二手房挂牌量并未到达“超出往年同期2万套”的程度。
并且需要重视的是，往年是北京楼市成交“大年”，相对较快的往化速度拉低了房源量，低基数之下，同比数据的参考性需要打个折扣。
“综合揣度，当前北京市场处于疫后恢复平台期，新增挂牌、带看、成交、价格等各项目标无显著颠簸，各项目标均处一般范畴。”高原强调。
至于二手房挂牌量与市场走势之间的联系关系，愈加需要审慎对待。一般来讲，包罗新增房源、动态销售房源、核销房源等在内，挂牌房源量目标的影响因素较多。
据高原阐明，房源挂牌量随便遭到企业运营治理行为影响。例如，企业拓展在新行政区域内加开门店，则短期内该区域挂牌量会有所增加，挂牌中房源量即可能快速提拔；又或者，新建商品房在特按时间点达成上市交易前提后集中挂牌，也可能形成短期内库存增加；再者，企业对部门地域挂牌周期长、业主无法联络等“沉寝室源”停止集中核销则可能会招致房源数量快速下降。“此外，业主往往在三四时度集中挂牌以期春节前完成交易，因而三四时度挂牌量亦会有季节性升高。”
换而言之，挂牌房源量增减与市场形势的联系关系，并没有那么密切。
高原通过回溯既往挂牌房源量数据与成交数据，房屋成交价格、房屋成交量走势的关系发现，“挂牌量预示市场冷热”的推论可能难以成立。
他举例指出，2020年下半年，改进性需求明显增加、市场成交相对较热阶段，当时北京二手房挂牌房源量要高于当前程度；而在2022岁首年月受疫情影响阶段，市场成交相对较冷，但当时挂牌中房源量不敷9万套，两者之间其实不呈反比例关系。
北京向阳区东四环一家经纪门店的司理也告诉21世纪经济报导记者，根据他们的现实工做体味，挂牌量其实不能和市场冷热间接挂钩，近期挂牌的业主有很多也是遭到市场动静影响，“想要挂出来尝尝水。”
市场实在表示
前述挂牌量数据，与另一则成交量数据叠加，在少数人的阐发中形成了更强的杀伤力，动静称“北京二手房成交量明显下跌，专家认为将引起价格下调”，更有人以至断言挂牌量大涨，意味着有投资客在大量出货，抛售离场。
该论断利用了北京二手房成交的同比数据，即2022年1-10月，北京二手室第成交面积为1005.3万平方米，同比下降32.4%；二手室第成交套数为110484套，同比下降32.6%。
值得重视的是，2021年是北京二手房市场的成交顶峰。据合硕机构数据，往年全年北京二手房成交近19.32万套，成交量创近5年新高。
“高基数效应下，本年10月份的二手房成交量同比往年有下降，是很一般的。” 一位熟悉北京市场的机构人士表达，考虑到近期疫情多发，也对成交量形成了必然影响。
从更为反应市场现实的网签与认购环比数据来看，本年6月以来，北京市二手房网签闪现疫后温暖恢复、成交规模“四连增”的总身形势。
21世纪经济报导记者查询北京住建委数据发现，2022年6-10月，北京二手房网签数量别离为1.1万套、 1.2万套、 1.4万套、1.43万套和1.1万套。高原认为，10月因为连环单联审联批政策落地，使得成交到网签转化时间变快，招致网签数字微降，但整体成交情状未有显著改变，他表达：“当前北京市场各项运行目标契合一般节拍与季节法例。”
经纪人也向21世纪经济报导记者证明，北京二手房网签的月度数据处在1.2万套-1.5万套的区间属于一般现象，假设月度成交低于8000套，市场才会有本色性改变。“目前的成交量只能说是一般略微偏低。”他说。
“抛售”更是不存在。北京楼市的置换改进需求相对支流，受9月底的个税优惠政策利好影响，部门置换群体近期加快了置换节拍，“挂旧换新”相对普及。
北京多位经纪人告诉21世纪经济报导记者，“卖一买一个税优惠”政策推出之后，本来就有置换方案的客户纷繁加快了速度，力图争取在1年以内实现置换，老旧小区的房屋上架率较之前有所增加。
所谓“卖一买一个税优惠”，是指9月30日财务部发布的《关于撑持居民换购住房有关小我所得税政策的通知布告》，该通知布告提出自2022年10月1日至2023年12月31日，对出卖自有住房并在现住房出卖后1年内在市场从头购置住房的纳税人，对其出卖现住房已缴纳的小我所得税予以退税优惠。
据21世纪经济报导记者领会，当前大都一、二线重点城市关于住房小我所得税的施行情状是，满五独一免征，其他情状根据房屋差额的20%或者全额的1%征收。
关于北京换房群体来说，以北京出卖房屋根据房产交易盈利部门的20%征收小我所得税计算，若出卖一套房屋成交价格为400万元，该房屋原值为200万元，不契合“满五独一”前提，拆修、税金等其它费用为50万元，则卖家需缴纳个税30万元。
新政之下，卖家假设在一年内从头购置新的住房，且新购住房的总价不低于400万元，那么那30万元的个税将被退回，卖家节约了高达30万元的成本。
受政策利好影响，挂牌试水的业主也不在少数。“但诚心卖的业主其实不多，有的是摸一摸市场温度，有的是还没看到中意的下一套房，手里那套不焦急出。”经纪人说。
“买方也多处于看看形态，遭到全国房地产大情况下行的气氛传染，想看看能否比及更低的价格进手，挂牌人增加、成交速度降低的情状下，也加大了挂牌量和成交量剪刀差。”多位经纪人表达。
房价方面，北京二手房市场也处于平稳通道。国度统计局11月16日发布的70城房价数据展现，10月份北京二手房价格环比增加0.2%，同比增加5%。
另据21世纪经济报导记者调研，“老破小”户型居多的北京学区房也未呈现传言中的“跳水抛售”。以北京市西城区德胜片区建成于1990年的老旧小区一居室为例，成交总价相关于2021岁尾略微上涨，“老破小”价值消解一说没能明显摆布成交价格。
中原地产首席阐发师张大伟填补到，购房人不克不及过火“迷信”挂牌量数据，挂牌量也存在必然的水分，良多房源看似挂牌了，现实间隔成交还有一长段路要走。
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