台湖、马驹桥区域图
速读：
·台湖的【桂语听澜】均价5.8万/平米，马驹桥的【金悦郡】均价4.3万/平米，亦庄核心区的次新二手房在4万/平米到6.5万/平米之间，目前在售的台马新盘没有特殊的价格优势。
·台马区域的二手房多是次新房，固然首付相对新房略高，但也迎来成交小顶峰。
·【桂语听澜】旁边三批次刚成交了一块地，销售批示价跟【桂语听澜】一样，成交楼面价也根本一致。
上周，北京楼市更大的事务莫过于台马区域去除“双限购”。2022年11月8日，北京官方发布通知布告，去除通州台湖、马驹桥板块实行7年的双限购房政策。
通知布告称，自通知发布之日起，划回北京经济手艺开发区治理的约78平方公里内的商品住房（包罗新建商品住房和二手住房），只需要称心北京市购房资格即可购房，不需要再称心通州限购政策——即有一套房的京籍家庭还需3年以上通州户籍或在通州缴纳社保或纳税，才可在通州购房；非京籍家庭除满持续5年社保或纳税外，需3年内在通州缴纳社保或纳税才可在通州购置一套住房。
市场传言，政策一出，位于马驹桥区域的【金悦郡】当天就卖出了79套房。第二天，有经纪人在伴侣圈发布【金悦郡】营销中心的视频，仍然是人头攒动。而位于台湖区域的【万科城市东看】和【桂语听澜】对政策利好的反应则没有那么明显。
01 楼盘情状
【金悦郡】是金融街、首开和通州投资三家房企结合开发，2020年9月开盘，但因为社区十分大，规划户数到达1738户，所以卖了那么久房源还比力充沛。
【金悦郡】成为此次政策利好的更大赢家不是没有原因的。除了房源可抉择余地大之外，做为三个盘里最早开盘的项目，【金悦郡】的交房时间也最早。经纪人介绍，那个盘已经是准现房形态，2023年10月交房，目前房子已经盖好了，正在停止室内拆修。在如今的大布景下，“准现房”三个字几有点定心丸的意思。
除此之外，【金悦郡】总价也是三个盘里更低，平米单价在4.3万元/平米，已经比2021年12月的3.8万元/平米涨了很多，总价区间295万到560万，目前295万起总价的户型也还有可抉择余地。
【万科城市东看】
2021年9月开盘，2024年6月交房，均价5.1万元/平米，总价区间在370万到800万之间，目前只剩尾盘中的尾盘。房产经纪人表达，项目只剩五套房源，所以不再做过多介绍。
【桂语听澜】
绿城的项目，位于【万科城市东看】南侧地块，本年6月刚刚开盘，均价5.8万元/平米，户型总价在600到740万之间，没有100平米以下的小户型，交房时间在2024年11月。也是因为价格上优势不大，所以政策一出【桂语听澜】的销售情状没有【金悦郡】那么炽热。
值得重视的是，在北京各个环线通俗室第的定义差别，五环里不超越468万是普宅；五环到六环之间不超越374万、六环外不超越280万是普宅，通俗室第首套房能够贷款65%，首付35%即可，非通俗室第首套则只能贷款60%。【金悦郡】位于六环外，而其他两个项目则在五环外，因而都长短通俗室第，首付要到40%以上。所以即使是【金悦郡】，首付也会在120万元摆布。
除了新盘之外，台马区域的二手房那几天的日成交量也在20套摆布。有经纪人对36氪表达，那边的二手房根本在2010年到2014年之间，是次新房，根据网签价来贷款，网签价一般是房价的95%，所以首付会更高一些。如许比下来，【金悦郡】确实是刚需党不错的抉择。
02 区位交通
【金悦郡】在马驹桥区域，【桂语听澜】和已经卖完的【万科城市东看】都在台湖区域。先说马驹桥。
金悦郡地块
【金悦郡】昔时拿的地是004、005和006，此中005是根底教导用地建幼儿园，006是商品房地块，2020年取证；004同样是商品房地块，2021年7月取证。目前离项目比来的地铁站是亦庄线的同济南路站，间隔项目驾车5公里，所以项目住户其实次要依靠驾车出行。
还有一点是教导。36氪查询规划公开材料，2019年，001地块的用地性量为中学用地，007地块的用地性量为小学用地，但2021年新公布的《关于亦庄新城0604街区A1-3-1等地块规划综合施行计划的公示》则展现，A1-3-2地块被规划为根底教导用地，将45班中小学合并（包罗18班小学和27班初中），建立位置在金悦郡北侧。
2022岁首年月，指导留言板上有人询问那所学校的什么时候建立，通州区官方回复称，目前区教委不掌握该区域规划数据,该区域未明白学校建立主体,而且目前周边小学能够称心周边学位需求。
桂语听澜地块
【桂语听澜】拿的是很地道的0017地块，其他板块内的地块0018、0019、0020、0021别离是社区办事用地、泊车场、养老用地和病院用地，0032和0033同样是二类栖身用地，0033地块在本年三批次供地刚刚成交，销售批示价跟【桂语听澜】一样。0035则是多功用用地。区域内的根底设备规划仍是相当完美的，出格是病院，床均建筑面积40平米，能够设立170个床位；泊车场的规划也很多于232个车位。
值得一提的是，本年1月份，北京市规自委发布了那个地块的挂牌文件修改通知布告，将那个地块酿成了地道的商品房用地，不再配建保障房，但要施行套内“7090”政策。
03
配建户型
【金悦郡】
金悦郡户型图
72平米两室一厅、87平米三室两厅、117平米四室两厅，根本都是把空间操纵到了极致。出格是87平米做了三室两厅，挺不随便的。且87平米的部门户型不单三面有窗，并且客厅有L型飘窗，十分通透。不外，也仍是87平米的户型，得房率72.3%，其实不算高。72平米的户型固然总价低，但得房率还不到72%；118平米的得房率却是能到达81.7%。
优势和短板都如斯明白的户型，抉择权完全给到了购房者。从限购去除后的销售情状来看，购房者仍是很买账的。
【桂语听澜】
桂语听澜户型图
右边是102平米的户型，右边是127平米的户型，很端方的四叶草户型，也没有空间浪费。
得房率在74%到79%之间，算是一般。
两枚大道动静
1.三批次集中供地很多地块已经很有停顿，好比中海拿的永丰0013地块，命名为中海·富华里，营销中心开在了中海滙德里售楼处。做为前次土拍的更大赢家，中海西红门地块也获得了施工答应。
2.三批次出让的地块中，位于建发珺和府北侧的地块仍然被建发拿了，案名喊文源府，拿地以后引进了城建协做开发。目前那个盘的营销中心已经开了，就在之前珺和府的营销中心，估量12月中上旬开盘售卖。实正的“码农盘”又要上新了。
楼市情状汇总：
中指研究院数据展现，上周一线城市成交量整体环比下降32.4%，同比下降35.3%，此中北京成交面积环比下降9.5%，同比下降9.1%。但包罗北京在内的重点城市库存整体呈上涨态势。北京可售面积到达1268.6万平米，环比上涨0.6%。
本周一手房网签数据
本周一手房网签数据
做者 | 詹方歌