北京买房:理清构思,购房意见578

1年前 (2022-11-18)阅读2回复2最佳爬楼位置
zaibaike
zaibaike
  • 管理员
  • 注册排名1
  • 经验值545185
  • 级别管理员
  • 主题109037
  • 回复0
楼主

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内路径,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。

Q:

集体户女孩,预备婚前购房,目标是给过几年来京的父母预备,我住宿舍。原来看的是顺义的新房,但突然想到新房子本身不住,租给他人住,是不是不适宜啊?等我父母住的时候又是二手房了?别的我问了问四周的中介,他们对那新房的租金也不看好,只是说房价会升值不错。他们说的对不合错误。

A:

1.那是说的哪个项目啊?几钱的预算?我那程度有限,对新房更不熟,猜不着。

2.顺义的新房,那更好就是间接自住,不然租给他人必定亏。那些年的新房根本都是精拆的,而租客没有太在乎庇护的,少了两三年多了五年的就差不多毁完了,越是租金低的房子毁得越快。而既然是郊区,那租金就高不了,收的那点儿钱未必赶得上拆修的缺失。所以假设是预备出租用的,出格是刚需房,那更好是二手房或毛坯简拆,相对最划算。

3.二手房,只要你买到手就是二手房了,能否出租都一样。买来后就是空着不住,再卖的时候也是二手房啊。那就看本身的心理感触感染了。

4.房价升值不错,但对租金不看好,那属于瞎忽悠。假设是刚需类房产,那租金和价格肯定是婚配的。除非是楼市大行情暴涨,不然不会呈现房价继续涨而房租不动的情状。豪宅什么的有可能,也就是对价格不灵敏的群体有可能呈现无论几钱都买,但就是不肯租他人房子的情状。刚需们都是很在意性价比的,很难想象会往逃捧租不上价的房子。别的假设实的呈现那种情状,也就是零丁在那个板块或那个小区呈现那种情状,那在房租跟不上的情状下,涨几就会跌回来几,不会背离北京大盘的。

5.所以吧,假设重视自住,那就买新房,买来了就本身持久自住。假设重视保值和能否划算什么的,更好买二手的,出租时也不心疼。少听中介的忽悠,郊区房不太随便超越北京大盘的,几乎都是赌命运。

仅供参考。

Q:

我在东管头地铁站四周上班,女伴侣在郭公庄上班,方案买房成婚,家里能供给300w摆布的首付,目前看上的盘是郭公庄万科蓝蓝沁的小两居,想问下那个盘保值情状好吗?将来等有了孩子之后的可能率会有置换需求,期看能跑赢大盘。别的您还有契合我们情状的其他板块或楼盘选举吗?假设要求能够付费征询。

A:

1.我不要求付费,当然非得给的话我不要也不适宜。

2.万科蓝挺好的,到如今为行是赢了大盘的。挺神异的一个小区,刚起头开发的时候没什么人看好,我也没觉得怎么样。规模小,马路边,楼座密度大,还有保障房。

要说亮点也就是地段儿还行,地铁和万达,再加个永旺,当然还有丰科园的财产区。但后来的升值确实很好,出人意料,以至比周边纯商品房好。只能回结为万科的物业程度吧,此外也欠好阐明。归正就是那情状,让万科管得挺好,可能率以后也不落后。并且本年八中中海的中考功效据说很好,也算是加持。东边又盖了第五尝试,都是利好,就是不晓得怎么划片呢。

3.郭公庄四周就那几个小区,对面的西华府也不弱,都挺好,看房的时候重视下噪音就行。

仅供参考。

Q:

首付150万,投资买首套房。我们本身不住,单元有房,也不消上学要学区。新房有北部昌平硅谷one,中海汇智里,西南中海寰宇视界,两居375万。二手房凯盛花园一居室375万,三嘉信苑两居350万。那些怎么抉择。

A:

1.凯盛家园,不是花园,买房是大事儿,尽量隆重认实,多察看。

2.150万,包罗税费了吗?一般要留出10万摆布的。假设不含,新房能买到的总价高,二手房不随便。凯盛和三嘉信苑都是有综合地价款的,未必能买到。那预算是中介给做的吗?让他们再算一下吧,二手房税费多,根据详细房源算清晰。

3.都算是自住为主的,新房就更是重视自住了。只是提醒一下,房产投资起首重视地段和配套,其次是产物性量(以纯商品房为主),然后是量量和操行(尽量选开发商有利润的),最重要的是价格(刚需盘别超出周边同等二手房10%)。参照一下吧,我点评新房随便惹费事,不便利多说。要不仍是问卖房的电商和中介吧,他们更熟。

4.两个二手房都是保障房,地段相对通俗,实如果好地段儿也一般不会拿来盖那种性量的,政府还留着卖钱呢。纯投资一般不太定见保障房,但以现有预算也只能如斯吧,上车盘。察看好操行吧,假设连结的好,也可以跟上大盘走势。相对来说凯盛离财产园近,好一些,租金应该也高点儿。假设预算能买到就次要看那里吧,只是买家买保障房图的就是经济实惠,那涨的多了就失往优势了,价格天然回落。所以期看值别太高,不落后就算胜利。

仅供参考。

Q:

不是我矫情,而是我做为刚需只要那些钱,只能买那房,并且必需做到保值,不然过几年拿什么置换呢?

A:

1.我前次说的挺大白了吧?想保值就两种房,一是市区成熟板块老房,二是近郊地铁沿线次新房。两种房各有好坏,但都可能率不会食亏,近郊的或许能占点儿廉价。除此之外的远郊没地铁的根本就是赌,赢了更好,输了也没谱儿。

2.我能理解你的设法,良多刚需都那么想。但那只是抱负,而冷酷的现其实未必共同。打个例如吧,那就相当于刚创业,说:我做为起步者只要那点儿钱,只能进欠好卖的廉价货,但必需赚到钱,不然未来我怎么当首富呢?买房投资就是做生意,所以你的底层逻辑也一样,就是必需用二等品赚出优良商品的利润。那就两种办法,一是本领,二是命运。本领好办,好比你可要找几个大明星天天来你家开Party,天然有粉丝来买单。再或者卖房的时候弄点儿托儿,用控盘的体例抬高价格。有的是馊主意,就看能否能做到了。命运那就等着呗,谁也说欠好,过几年突然落地个大财产区也不是不成能,地铁商场病院的要都建起来就更好了了,再办个顶级名校就是完美。那都得靠命运,无法揣测。

3.在我看来,你那些话都不是跟我说的,而是对本身说的,给本身加强自信心罢了。甭管是不是忽悠本身吧,本身能相信就行。但也能够试着把那话给未来的接盘人听:昔时我只要那点儿钱,只能买那套房,所以如今你能不克不及多给我点儿钱啊?尝尝吧,只要接盘的附和你就算胜利了。但是也能够把本身想象为接盘人,或者如今就是接盘人吧。顺义那板块内好几个次新房呢,都是前几年和你一样设法的人买的。那就往尝尝,看他们那么跟你说的时候,你能否情愿多掏钱?

仅供参考。

Q:

我们在回龙看龙跃东五有一套三居,目前自住。龙跃三有一套106平的两居,目前出租。孩子在上高中,没有学区需求。

出于对通胀的担忧,同时也考虑改进需求,诡计出卖龙跃三的二居(大约能卖500w),再增加300w的预算用于在四周购置改进房自住。比来看了几处,有回龙看的大面积经适房(160~170的大四居),二手商品房新龙城、龙泽苑,也有新开盘的商品房,如奥森one(尾盘,只剩一层四居带同面积地下室了)、奥林春晓、建发珺合府、北清云际僧人未开盘的北清橡树湾。

目前正在纠结中,不晓得若何抉择。想征询一下您:从保值兼顾自住角度,哪个更适宜?有没有更适宜的选举?十分感激!别的,也征询过中介,四周的国风美唐,公园悦府价位有点高,改进有点困难。假设换商品房的话,我们的目标是大约120-130的建筑面积。

A:

1.重视自住就买新房,必定比二手的强。重视保值再看二手的,根本都比那几个强。那几个新房都是中介给忽悠的吧?仍是多领会一下吧,投资需隆重,我不便利多说。仍是说一句吧,至少那尾盘就别顾虑了。那玩意儿原来就是好卖的限竞房,但在开发商手里都砸着。他们动用了所有的力量,花了无数的妥帖费,三年多了都卖不出往,你们却想买过来保值?能说什么呢,只能表达钦佩吧,有钱就是率性。其他的项目不多说了,我犯不上惹费事,提醒重视量量,抉择开发商在理论上有利润的能好些。

2.二手的既然房价高了那就看新龙城的吧,那么多年也式微后,就是没有房龄新的更受逃捧罢了。别的回龙看是刚需为主的板块,出格经适房,中小户型的保值好,大户型的根本都是自住为主,活动性和升值方面不占优,不然也不会那价格。当然,在某些阶段也会跟上大盘,只是持久来看顶多也就是拉平罢了。

3.仍是先考虑好次要需求吧,到底是自住为主仍是重视保值。觉得你们让卖房的给忽悠了,本身考虑的较少,所以才各类房子都看。先静下来多想想,归正是置换,来得及。

仅供参考。

Q:

我们的需求次要仍是保值(假设能自住当然更好)。如许看起来,换大户型的经适房处置体例是不适宜的,但不晓得是买新盘适宜?仍是买像新龙城那样的次新房适宜?现实上,阿谁奥森One阿谁尾盘中介也不选举。

北京买房:理清构思,购房意见578

今天又到几个新盘的售楼处看了,领会了一下详细情状,几个盘各有优缺点,也都有硬伤。三个新盘的楼面价都在4.5W-4.8W,均价都在6.3w摆布,不晓得如今北京新建楼盘的合理开发成本大致是几?假设可以明白那一点,我们就能够大致揣度如许的楼盘值不值得买。

据建发珺合府的售楼人员说,北清云际呈现了资金断裂的情状。不晓得您能不克不及给我选举几个北部地域的新盘?别的,假设买更大户型的话,我们的资金还有一点欠缺。今天中介给我们出了一个主意,就是把我们自住那套房抵押了,然后用抵押贷+卖房款,全款付清要买的房。如许,购房不消贷款,银行就不会查资金是不是流进房地产,过户就不会有问题。想请教一下,道如许的操做有没有风险?

还有一个问题,也是中介给出的主意。我们要卖的房子是龙跃三的两居,因为满五不惟一,税比力多,估量能卖510。中介定见将另一套自住的房子赠与未成年的孩子,就能够将如今要卖的房子酿成满五独一,房价能卖到530摆布。我总觉得如许的操做有风险,但又不晓得风险在哪里。曲觉告诉政府又不傻,那种破绽必然会有响应的处置办法。孩子如今上高中,我担忧会影响改日后买房的首房首贷资格,我还实不想舍本逐末。想请教一下章哥,如许的操做在现实中可取吗?

A:

1.新盘我也说欠好,不熟,都没怎么往过。一般不料见买本年之前拿地的,因为都是限价房,而之前那几年的地盘成本太高,开发商没利润就很难包管量量。本年好得多,地价下来了,开发商有利润,理论上能操行好些。以楼面价乘以1.5,根本就能包管不赔。或者以限价乘以0.7,差不多就是存亡线。合理建安成本一般在 5000块钱摆布,加上其他费用7/8000,高档小区上万,税费在售价的20-30%。

2.北清云际的地盘成本太高了,楼面价5万,售价6.2,鬼晓得怎么保本儿。珺和府还行,楼面价4万,限价也是6万,说得过往。我对新盘不熟,那仍是问电商或中介吧,他们卖房的更熟悉。

3.抵押贷理论上有风险,事实不合规,现实中倒没什么。北京的炒房气氛不浓,比深圳的规模差远了。深圳都没实查,北京一般犯不上较劲。找个诺言好点儿的代办署理问问吧,我也不晓得如今什么情状,应该不难办。

4.赠与未成年,有什么意义吗?仍然是家庭财富啊,那不是折腾吗?那得等孩子成年后才气独立分户的,是快到18岁了吗?不料见那么做,倒没什么风险,而是有可能对孩子的资格有影响。如今的限购政策是只要没贷过款,处置掉名下房产后就恢复首贷资格。但那政策谁也不敢包管不加码,假设加码,好比跟共产房似的,只要名下有过交易笔录就算,那孩子就等于失往了首贷资格,十分的不划算。所以尽量不消孩子的,免得未来费事,事实那是人家的权力和福利。

5.所以假设是自住那就买新房,假设是纯投资的话,常规定见二手房保险。实要买的话看珺和府吧,相对好些。尽量不消孩子的资格。抵押贷找个靠谱儿的问清晰,算清晰费用。

仅供参考。

存眷“章哥说买房”微信公家号,有房产相关问题能够向我发问。

0
回帖

北京买房:理清构思,购房意见578 相关回复(2)

晨曦
晨曦
沙发
北京买房,理清构思后选择578个购房意见是个不错的方向。
1个月前 (01-05 11:35)回复00
暗夜幽灵
暗夜幽灵
2楼
这是一个循序渐进的成长旅程,追逐那梦想中的家,理清构思是关键的一步;而购房意见则犹如指南针指引着你走向成功置业之路。578的建议值得参考!
1个月前 (01-05 11:35)回复00
取消