北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
良多人买房前总要问，买新房仍是买二手房？
我如今的定见就是简单一句话：重视自住就买新的，重视保值买二手的。或者就是持久自住买新的，投资或过几年要置换和套现就买二手的。
良多人不睬解，觉得新房又新又标致，为什么反倒不合适投资了？那我如今也懒得阐明，顶多是用买车来打个例如，本身开就买新车，驾乘体验好。预备租出往就买二手车，皮实抗造不心疼。不然假设买辆新车租出往跑滴滴，等收回来的时候弄欠好都该大修了。
房子其实也一样，之所以说近几年的新房不合适纯投资，此中的一条就是因为精拆修不划算。
二
精拆修好欠好？当然好，无论是从政府、开发商仍是买房人，能够说全都是共赢。
从政府角度来说，两个更大的需求，一是收税、二是进步效率。假设卖毛坯房，那房子的价格就低，税收少。不但是从开发商那儿收得少，从拆修公司等一些列财产链公司上收的都少。因为假设是毛坯房，就有大量业主用小公司拆修，以至是游击队，那些人不交税，政府亏大发了。
进步效率和节能减排是所有兴旺国度都逃求的，中国天然不克不及破例。而效率既来源于分工，更来源于多量量消费。那集中拆修就没必要说了，能节约大量的人力物力成本。还能削减大量的垃圾，进而还能削减大量的拆修矛盾，以至能削减对业主们的噪音污染，让他们睡足了觉好往心绪愉快的干活。总之精拆房的优势对政府来说十分大。
对开发商也是功德儿，增加了投进就必需增加收益，多赚钱有什么欠好的。交税怕什么，挣得多才交的多呢。关于有责任感的开发商，精拆修有利于他们打响品牌，忽悠更多的买房人。关于无良的开发商呢，能从拆修上偷工减料，归正买房人也看不出来。
并且，假设赶上楼市火爆期，那就能够操纵拆修来涨价，成本3000要一万的不是别致事儿。其实涨不动了还能够再绑缚个电器包啊，给开发商又增加了更多的收陋规渠道。假设赶上楼市低迷期，那就降低拆修成本，节约的同时也就有了降价空间。以至痛快精拆变毛坯，舍弃一部门利润来换取现金流，乖巧灵活有效率，百利而无一害。
关于买房人也是功德儿，能节约大量的人力物力成本。归正怎么都得拆，归正本身啥都不懂，闪开发商拆和本身找拆修队都得挨坑。那与其让小包工队坑，还不如闪开发商坑呢，维权的时候人多，或许能挽回些缺失。
别认为有几逃求个性的买房人，实不多的，他们的财力底子不敷以支持本身的抱负。所以固然良多刚需嘴里说着会把精拆房砸掉重拆，其实底子舍不得。所以，精拆房对大大都买房人来说都是相对划算的，固然是闪开发商多赚了一些钱，但本身也节约了时间精神。所谓的个性需求都是虚的，在金钱面前其实不值钱。
总之，精拆房对三方其实都是有益处的。弊端固然也有，更大的就是买房人经常不称心罢了，那就征服一下吧，没什么大不了的。
三
既然精拆房对各方都有益处，那为什么在之前那些年没开展起来呢？
其实次要就是政府没有强逼罢了。因为在欧美列国也没有强逼过，都是由市场来逐渐开展。西方最早也是毛坯房交付，由买房人自行往找人拆修。但很快人们就发现没有闪开发商同一拆修划算，因为人工成本太高，本身拆修的成本弄欠好比房子的价格都高。于是就逐步的同一了行业原则，只如果公寓就必然是同一拆修，私家别墅才有可能零丁拜托拆修公司。
中国的情状差别，我们是后发追逐型国度，开展得也太快了，30年时间就走过了西方200年的历程，良多工具来不及循序渐进的停止。
出格是在30多年之前，中国人少少有拆修的概念，几乎就是水泥地+大白墙就能住人，顶多是挂几本挂历再摆放些家具罢了。从80年代后期，跟着组合柜、席梦思、地毯、地板革、吊灯等商品的普及，人们才逐渐起头重视拆修。
从开发商的角度来说，当然情愿都卖精拆房了，如许能增加更多的利润，卖得更贵。但是良多老苍生其实不承受，因为他们舍不得多掏钱。因而，固然良多开发商从很早就设立了拆修部分，但几乎没有太大的做为，不断是边沿营业。
早期的精拆房只要一种，那就是高级公寓。因为买房人或是逃求那种生活体例，或是买来要尽快的出租赚钱的。出格是第二种投资客，他们其实不在乎拆修风气，只要能快速的把房子租出往就行。本身拆修费时吃力，并且整个大厦的拆修风气不同一的话让租户也难以抉择。那痛快就承受开发商的同一精拆，对各方都有益处。
但在普宅中呢，从一起头就是毛坯交房，少少有精拆的。原因其实就一个，买房人不承受，但背后的理由是三个，相辅相成的。起首是通俗自住的买房人不承受，认为精拆又贵又不适用，本身多花了钱还未必喜好。
其次是开发商也觉得不太划算，增加了成本卖得就贵，那和其他楼盘合作起来就处于下风了。就算是能多赚点儿钱，但回款慢啊，算下来也不适宜。
第三是很关键的一点，投资客不承受。重视那是投资客，不是炒房客。良多人都说炒房的不喜好精拆房，其实不是。炒家们底子不挑品种，只如果能赚钱，无所谓能否拆修什么风气，归正也不是持久持有都是倒手就卖的，拆不拆都无所谓，只要能涨钱好出手就行。
而投资客是预备持久持有不是随意就卖的。那他们就很在意成本了。好比普宅假设5000一平，精拆或许6000一平，一套房多出10万的成本。假设是不出租的弃捐，五年之后那拆修的价值也就剩不下一半了，白白缺失5万，相当于利润少5万，不划算。出租的话，2/3万的拆修就能到达差不多的租金，何需要10万的？假设出租，用不了三年时间那拆修也就被毁了，同样是影响利润。
所以，假设开发商盖精拆房，则肯定缺失一部门客户，自住和投资客都有，都是精打细算型的。那为了促进销售，痛快舍弃一部门利润吧，以毛坯为主也挺好的。
四
但汗青的历程和开展肯定是以提拔效率为目标的，所以精拆房肯定是将来的支流。在中心提出房住不炒的原则之后，2017年5月，住建部就发布了精拆修原则，并要求在2020年实现30%的精拆率。但现实上在北京等大城市，在此之后就几乎没有了毛坯交付的新项目。
强逼妥帖精拆原则，除了政府税收、开发商利润和提拔效率等优势之外，更大的感化就是冲击炒房，或者说冲击投资房的行为。增加了买房人的成本，那也就是降低了投资利润，略微懂行的天然愿理新房项目，对不变房价起到了很好的感化。
但是，绝大大都买房人是没有体味的，既想不到那点，也算不外账来，他们还苍茫在一代代开发商编造和强化的新房才是投资首选的说辞里，底子想不到那是个套路。从那点来说我也挺骄傲的，我们开发商竟然能给买房人洗脑到如斯水平，让他们忘了新房竟然再次出手时就是二手房，让他们意识不到开发商竟然也会赚取利润，让他们想不大白开发商必定会在拆修等细节上偷工减料。
那都不提了，只是提醒买房人：假设是重视自住体验，那就买精拆的新房，省时省力的享受生活。但假设是投资，那就要考虑成本与收益。
仅供参考。
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