北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
是如许，**村您晓得吗？南五环那里。如今是说有剩余的回迁房。然后是能够三万一平，就是不克不及贷款。然后是五年下房本。之所以廉价就是因为是经济适用房的有目标。我往看了房子，很不错的小区。人车别离。房子建成十年了但庇护得很好。我也问了本地的中介，说是假设有本的话能买四万摆布。但那是能贷款的价格，不克不及贷款的话也就3.5万。所以我觉得3万还能够吧。请问那靠谱儿吗？
A：
1.**村不算五环，算四环外，以铁道为界，过了铁道算五环内。
2.不外那剩余的回迁房欠好说，一般不会有那种情状，事实十年了，就算是昔时盖多了也早就给处置了，不会留到今天。并且假设有房，那卖给村民好欠好啊？拆迁户好凑钱，村民们也好办手续，没需要卖给外村的人。再一种回迁房是有可能违规的。既然那里十年不下本儿，就阐明必定有手续违规的处所。假设剩的房子多，还不敢在昔时卖，那就阐明是严峻违规，可能率是地盘手续上就不合法。所以那些年才不断挈着，挈到死心了，晓得必定处理不了了才开卖。要否则那种房都不消零售，间接就让村干部给打包处置了。
3.小区我往过，在回迁房里算不错的。但看到西边的那两栋小楼了吗？那就是昔时的小产权，什么手续都没有。对了，说的是不是那两栋啊？假设是的话就死了心吧，必定补办不了手续。但那价格又不太对，那值不了3万。还有一种可能，就是村里现实上想卖的是那两栋小产权，拜托了中介。但中介晓得欠好卖，所以忽悠说是东边的小高层。然后让你交定金，签的协议里只写小区名字，不说明到底是哪栋楼哪套房。交完钱了先挈着你，然后等你没辙了才告诉你，就是那两栋小楼，要不要吧？不要也不退钱，等个三五年再说。假设要的话还能够廉价点儿，好比降到2.5万，如许你或许就认头了。
4.所以在我看来那未必是实正的圈套，很有可能就是忽悠，就是以回迁房的名义卖小产权。就算是东边的回迁房，也可能率是最欠好办手续的楼栋。问清晰吧，假设是那两栋小楼，那就有强拆的风险。事实规模太小了，一共也没几住户，强拆难度不大。强拆的话有可能退给你钱，但一般不给利钱，拆修费也缺失了。
总之考虑好，仅供参考。
二
Q:
以前不懂所以买了门头沟的七星长安，3万买的，如今1.8万，请问应该行损仍是再等等？别的目前看上了70年室第是****，我晓得是偏僻了一点儿，但地铁线路是很可能在五年内规划的，旁边据说国务院治理局也在预备盖宿舍，应该能带动配套。次要是我如今只要那100万摆布，预备持有六年后再置换市区的房子。
A：
1.那让我说什么呢，似乎没得可说似的。
2.七星长安开盘时候买的吧，2015岁首年月，其时假设3万买普宅的话如今一般都能涨到5万多吧。还值1.8万，那不是我定见的问题，而是实舍得卖吗？不卖的话还有点儿期看，租金也还行，假设卖掉可就没有念想儿了。一般来说关于公寓的定见都是要么就甭买，买了也就甭卖了，谁面临割肉也心疼。再考虑一下吧。重视租金或自住就留着，重视其他的再考虑卖掉。也未必好卖，先问问本地中介吧。
3.那新盘我仍是不点评了，随便惹费事，我犯不上。只是提醒一下，地铁就算是五年内规划了，等通车也得十年八年了，未必等得及。假设实的在五年内能规划，那开发商早就鼎力大举鼓吹了，价值也就表现在价格之中了，也就是当初在拿地的时候，政府已经把那份价值加在地盘款上了。国管局那事儿我不晓得，就算有也没什么大不了吧，顶多是周边有什么国管单元的宿舍。那别听售楼处和中介忽悠，仍是本身往周边问问吧。并且也别期看值太高，就算能盖个2000套也不算多大规模，起不到带动配套的感化。
4.总之那俩我都没定见，公寓能否卖看本身，那新房只合适自住，别有太多投资的设法。
仅供参考。
三
Q:
体系体例内工做，单元在北二环，与父母同住东城区南二环外平房，户口也在那，（传拆迁已经好几十年了，不断没动过）。如今想买套房子一小我住，目前独身无子，关于学区没太大执念，位置更好是三环以内，有首套房资格，首付更好150w内，总价不外500w，有保值需求，更好能升值，面积不消太大。之前不断在看永外因为离父母近，但是觉得那边房涨不动，也在看芳古园的板楼，其实不断想买东城区内的房，但一想也没什么需要。您能给阐发选举一下吗？
A：
1.永外自己就是东城学区，没需要再考虑学区房了。
2.先说说那预算吧，有些期看值高了。150万是全数资金，仍是税费另计？常规来讲要预备出至少10万的税费的。即使是税费另计，150也假设买二手房的话，也就是300多点儿，很难超越350。税费一般是总价的4%起，假设包罗，那还剩130多万，最多买到300吧。因为二手房有评估折扣，以350万的房子计算，凡是打9折，那还剩315万，贷款比例更高65%，能贷204万，正好需要150首付。公房能够多贷，但不是太好找，单价也或许高点儿，未必划算。即使是新房，35%的首付，150也最多买到150/0.35=428万的房子。所以你可能把首付记成30%了，那才有500的设法。在看房时让中介给算算吧，一房一议，每套房都不太一样。
3.既然有学区了就没需要买东城的，即使能买到也有学区溢价，总价越低的溢价越高，如今至少在30%以上，小户型的能到40%，假设没有学区需求的话很不划算。并且再过两年就是进学低谷期了，那溢价能否能连结住说欠好，没需要冒险。
4.以150的首付来说在东城也买不到什么，我要定见就别考虑三环内了，能买到的也必定是保值欠好的，不然不会那价格。那预算在丰台都难，要不就间接考虑大兴吧，挑选余地还大些。先考虑一下吧，找个中介让他们也给算算账，预算清晰之后再考虑板块，之后才是小区和详细房子。期看值别太高，根本就是上车房，很难买到投资房，放平心态，别焦急。
仅供参考。
四
Q:
我名下有一套石佛营东里（东商）两居老破小，边户，工具北，全明，五层（共六层）无电梯，满五独一。我爸刚买了期房，大兴德茂合生me悦，三室两卫，本想长住北京。但如今有了其他的诡计，想过几年和我爸回北美定居。我想（A）卖石佛营，保留德茂。（B）等德茂满五独一之后将其出卖，保留石佛营。您看设法 A，B 哪个好，或者您有什么定见？
A：
1.合生me悦，那就留着自住吧，挺好的刚需盘，量量操行都应该不错。
2.卖石佛营的老破小，然后呢，是把钱买理财仍是做什么？是预备什么时候卖啊，我没太看大白，是过几年回北美的时候再卖吗？那看到时候德茂的开展吧，新区刚需盘，如今说不太好价格走势。石佛营那种房是必定跟从大盘的，不食亏不占廉价。
3.或者那么说，成熟板块老破小的优势就是不变，没风险，租金也相对高。优势就是活动性弱点儿，出手时挂牌时间长。新区刚需盘的优势就是栖身体验好，其他的不太好说。出格是三居室做为投资房有点儿大，持久自住才更适宜，留着挺好的。
4.我定见就是假设自住就留合生me悦啊，挺好的商品房，从楼面价和售价来看也不错，是同期地块里开发商能盈利的项目之一，那从理论上就应该量量不错，对保值是利好。
仅供参考。
五
Q:
现有海淀学区老破一套600摆布，手头有250w现金，考虑买一套价值400摆布的投资房，抵御将来3到5年的房价上涨，几年后两套一块卖掉，用于置换一套面积操行更好点的房子。所以如今想问：1那个设法能否可行？买二套仍需贷款，买来后不自住要出租，所以租金和贷款利率也是要考虑的因素 2 假设可行，有什么选举区域？丰台科技园有价格能承受操行还能够的一居室，那里能否值得进手？3 看好亦庄的潜力，但那个预算已然买不到什么了，还有什么选举的区域？总而言之就是期看可以买到一个预算内的斗室子，好让它的涨幅可以抵过以后想置换房子的一部门涨幅。
A：
1.几年后两套一块儿卖掉，那得想好了是几年啊。因为二套的税费成本一般是5%起，而北京的均匀租金收益率是1.5%，学区房低到1%或以下。那税费成本就至少是三年租金，所以假设持有时间短了的话不划算。常规定见是，假设最末目标是晋级自住，那更好一步到位，省的过几年仍是折腾。时间精神和税费拆修都是成本，考虑好。如今利率是相对适宜的，比力低了。但也有下降的可能，可能率是下行的趋向。
2.投资房一般首选向阳，租金高，升值也大部门不落后。丰科园当然也能够，只是传导的排序列后罢了。
3.400万摆布，是不太好买到适宜的，都涨了很多了。涨幅抵过想置换房子的涨幅，想置换的是哪儿啊？那意思就是跑赢大盘呗，不是太随便，税费就5%了，那就至少超越那比例，我不敢包管。帮不上忙。
仅供参考。
六
Q:
我手上有一套亦庄河西区金域东郡的房子，如今贝壳挂牌价都在730万以上，我不知要不要卖掉，如今不卖会不会掉下来，未来欠好卖呀？纯投资房。房价过8万了。91平米。
A：
1.至少那两年不至于，有学区支持着呢。亦庄本年的中考分数线其实不算多好，都担忧学区溢价受损来着。但到如今来看没有遭到什么影响，阐明家长们或是看好亦庄的将来，或是也其实没辙，工具海朝的学区房更贵，丰台的也不划算。
2.所以我觉得在2025年进学顶峰期过往之前应该是还好的，之后欠好说，看政策和供需关系了。在不考虑学区溢价，只看根底价值的情状下，河西是持久看好的。任何一个板块，最难的就是大公园，其实更难的是勤学校。其他的各类贸易配套无所谓，地铁则就是等。河西如今最次要的配套有了，可能率不会走弱，应该略超核心区，事实是新区新规划。
仅供参考。
七
Q:
如今的情状是要先卖了和平街的房子才气买房。已挂链家。买房预算在250万摆布。要民水民电有燃气，更好带拆修。间隔和平街二十公里摆布就好。再远点儿的话交通便利也行。您给个定见。
A：
1.民水民电有燃气，那怎么觉得是要买商住公寓似的？250万是总价吗？和平街的房子，才不到300万的吗？是不是化工部的宿舍区啊，似乎也就那里有小开间30多平的在300万摆布。
2.离和平街20公里，那都得到哪儿了？向东得到通州运河了吧，北到北七家或后沙峪，南到亦庄，那范畴也太大了，半个北京城。
3.向北应该交通便利吧？甭太远了，立水桥就有那价格的，明天第一城，不是公寓。但也就是3/40平米，面积可没增大。因为老房的公摊低，而商品房的得房率必定低，算下来或许面积差不多，考虑一下适宜吗？往年有250万摆布的，本年能否涨了我不晓得，问问本地中介吧。公寓的话立水桥也多，那就看本身爱好了，有的是。那些小户型的大大都都拆修还行，满是年轻人住的，都挺讲究生活品尝的。
4.其他欠好说了，天通苑没有，北七家是不是太远了，地铁也不便利吧。那仍是本身先看吧，我一般只能从投资角度说，找房帮不上忙。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。