北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我和对象都是集体户口，他在西城，公安大学桂花地校区四周；我在丰台的，西六环边上。都是首套，第一次贷款，他是国管的公积金。首付预算在320万摆布，比来在看总价600摆布的房。
考虑到1.我俩的通勤间隔（只要一辆车，日常平凡我开上班） 2. 等待可以保值，便于以后能换改进（估量也得10年后再换了） 3.能靠近桂花地勾栏四周幼儿园，便利小孩接送。
目前在看靠近他单元的房，有两套略微中意的：会城门小区（总价620摆布，四层南北朝向），铁西小区（560摆布，五层南北朝向），两套面积都是60平摆布的小两居，都是90年房。铁西那套关于我俩来说压力会略微小一点，面积少3平。章哥您对那两个小区房怎么评判？能否能够进手？或者您还有哪些选举？
也看了玉泉路和青塔四周的房，面积比力大，稍新。但是间隔位于我俩中间，我开车上班时间相差不大，但是要多一人得公交40分钟上班。并且也担忧保不保值，所以没有次要看。想听听您的定见，我俩也还在踌躇选哪里。
A：
1.桂花地周边。那仍是先明白能否买学区房的问题吧，那四周西城和海淀的都是，溢价率差不多，都是30%多点儿，不管单价凹凸，比例是一致的。那没什么可评判的，能承受那栖身前提和溢价就行，看本身的爱好。
一般不太定见过早预备学区房，600万买到400多万的栖身体验，一会儿得熬七八年才用得上学位，看本身能否觉得划算了。如今那两年也是进学更高峰期，溢价高的时候，此外家长是无法的夺房，但用完了学位能出手。你们是夺来了用不上，熬很多年，还得承担两年后进进低谷期之后的保值风险，考虑好再买。
学区房欠好选举，谁也不敢揣测到时候的政策，每年都变。仍是本身定吧，那个价位的溢价率都差不多。别的考虑好西城和海淀的教导形式，差距不小，看本身合适哪里。
2.青塔是丰台的，没有溢价，就是通俗房产，板块中等，没什么特殊的。那就先考虑好能否买学区房，然后在青塔的话尽量选房龄相对新的板楼，避开两区接壤。
3.先明白次要需求吧，学区房和自住为主的欠好放一块儿比，相当于药膳和通俗炒菜，或是工做服和休闲拆，功用差距大也就没什么可比性了。仅供参考。
二
Q:
我家京户，孩子在读大学，家里目前独一房票，我家庭设置装备摆设亚运村卧龙小区老公房2居，阳光新干线1居，天月园1套（自住不想出卖），10年撤退退却休。3套房龄均超20年，特殊是老公房目前比力好出手，想用孩子资格，置换优良房产，目前工做生活在亚奥版块，请指点置换区域标的目的和置换构想。
1.操纵孩子房票，资产优化转移给孩子做为将来婚前财富，卖出卧龙小区老公房，留阳光出租填补养老。
2.卖出卧龙和阳光2套，置换更优地段和物业。目前倾向奶西中建宸园，间隔我们生活圈还能承受，计划1资金方面还欠点儿，需接力贷。风险就是手里没现金流，那年龄了怕应急要用。计划2就全款了，但有丰裕资金也没什么用。体系体例内退休还有10年，收进不高但根本不变。
3.用不消孩子房票和首贷，那个问题没想大白，如要用若何用划算？
4.奶西地块新房目前看京越，还有未开盘的中建辰园低密大平层，能否值得置换，能跑赢通胀？
5.从保值增值角度看，奶西，海淀永丰等一手新盘与市内二手次新盘若何抉择？
A：
1.用孩子房票，考虑好吧。按如今的限购政策，一个家庭一辈子就一次，算是福利。假设未来政策加码的话，有可能让孩子失往优惠资格。常规定见是尽量给孩子留着，等人家有需求了，也能贷款的时候或许能发扬更大的感化。
要我说那就相当于包揽婚姻，办妥了当然大快人心，尽量别未来落抱怨就行。
2.如果我的话起首卖卧龙了，学区房有溢价，租金不太划算，低了至少25%摆布。那两年进学顶峰，趁着溢价高置换。假设向阳实的都多校就不划算了，昔时已经折腾过一回了，朝外的学区房都受过影响。
天月园当然留着了，如果我也留着，挺好的小区，各方面都不错。阳光新干线换不换都行，就是户型大点儿，一居室都7/80平，租金划算吗？那套房估量价值700多万，租金不太可能过万吧？假设低于9000就不太适宜了，低了点儿。
3.换到哪儿，自住就买新房呗，栖身体验好。不自住的投资出租就买二手了，保值稳妥租金也划算。那就跟买车似的，本身开就买新的，不消算计太多。占牌子或租出往就买二手的，抗造也保值。新房子租给他人住，用不了几年那拆修就差不多了，租金一般还低，未必划算。保值来讲新房说欠好，有赌的成分，赢了更好，输了站岗，看周边的配套了。二手的就是稳妥点儿，没什么风险，那看本身的风险偏好了。
4.买哪个新房我不便利定见，问电商们吧，网上有的是，他们卖房的更熟悉项目。仅供参考。
三
Q:
孩子2028年上学，我在西城上班，方案买西城的学区房，预算500万摆布，目前存眷的是淘白学区，或者考虑大椿天，想着能上育才也能够，因为单元在天桥四周，接送便利，想晓得明年进手能否适宜，如今学区房溢价严峻，怕进手在高点，也担忧政策改变房价陆续上涨，求批示。
A：
1.2028年，常规定见是没需要进手太早，但假设预备好现金了存眷行情吧，痛快在本年就买，不赌小阳春。事实如今是全国救市，换房能够退个税的政策公布了，有可能刺激楼市。所以做好预备，假设大盘上涨，手中也持有现金，那就提早买了踏实吧，谁晓得能涨几啊。事实总价500万，属于占坑儿房，对行情是相对更灵敏的。
2.假设明年进手，那过了信息摘集看，也就是错过小阳春，算是过了进学更高峰期了。但房价未必能降，因为后年2024也算顶峰期，2017年出生的孩子太多，假设生日晚的话会错后一年上学。
3.政策一般四蒲月份出台，再出台就是秋天了，只会打压，很难说会鼓舞炒做学区房，可能性不大。归正到目前为行，所有的政策都是为了冲击炒房的。仅供参考。
四
Q:
我的儿子媳妇是新北京人，工做已经有八年了，孩子本年刚出生，现住向阳公园那边。因为两人工做都在西城和海淀，三环以内，上班路觉得太远。此次有三个目标：一，改进，想买一套大一点的次新房，一百五十平摆布，也便利白叟住一路照看小孩。二，学区也能兼顾六年后小孩上学。三，上班两小我都能近一点。预算2000万以内。
A：
1.孩子本年出生，那就是2028年上学，必定是赢在起跑线上了，合作的同龄人相对少。
2.西城的次新房太少了，看陶白吧，间接往买新房，中信城四期还没开盘呢。但那得看命运了，如今不晓得有几人都等着打新呢。假设是焦急买的话也买中信城的二手房吧，算次新，操行高保值好。并且旁边儿正在盖新学校，八中的九年造，也就是说能确保上八中。就算到了进学低谷期，那种好小区的支持也大，事实好资本到什么时候都稀缺。
假设非得150平的话，那西城就是广外比力多。那都不消选举，很多小区呢，问本地中介就行。
3.考虑好西城和海淀的教学形式，看本身合适哪里。假设往海淀就买紫金长安的呗，房龄新操行高，育英的学区，功效没得说，九年造也省心。除非小升初往合作六小强，不然在育英就相当好了。两居室没问题，130平摆布，假设再多个2/300万就能买三居了150平。
150平的次新，清河橡树湾，小区勤学校也不错，就是在五环外了。海淀相对好办，那看看想要什么学区吧，房子倒不难选。五环内的抉择也不算少，只是相对来讲五环外的性价比更高些，溢价低些罢了。仅供参考。
五
Q:
目前预算800多点想在西三旗买个房子，两居或者三居都行，期看升值性好点，占个海淀学籍。目前看了知本时代（115平）三居室，缺点是客厅和两个卧室都朝北，只要主卧朝南。别的一个是清源东里塔楼的一个三居，户型是客厅和一个卧室朝东，主卧朝南，另一个卧室朝北，两个房子的价格差距不是很大。如今十分纠结，到底哪个升值空间更大呢？目前单价是知本更低，如今看知本四周有个软件园，您那边若何定见呢。知本时代是115平的一梯4户，清源东里的是塔楼105平的，两梯10户。比来几年知本时代周边建了那么多贸易，为啥知本时代的价格却在四周还算低的呢？那两个房子抉择哪个保值更好呢。
A：
1.价格差距不大，单价仍是总价啊？北京一套房跟鹤岗一栋楼的差距也不大，但没那么比的，仍是说单价吧。
2.知本时代如今价格低，昔时更低。清缘东里也是商品房，澳洲新星，早期同期间的价格比知本时代高25%呢。那跟着金隅的革新算是拉近了很多，算很不错了。价格走势以后不会差太多，有可能西三旗更得到些利好，建材城的开展会更对北部有利。如果我就买知本时代了，又是板楼和塔楼的差距，当然首选板楼了。
3.但也别期看值太高，房龄都接近20年，都挺老的了，指看着跟次新似的受逃捧不太随便。归正必定不落后北京大盘，学区溢价也都不高，以知本时代为主吧。详细户型我没定见，不到现场的话看户型图都没用，问本地中介吧。仅供参考。
六
Q:
目前有两套房了，近期家里白叟因独生子女户口迁京，想以白叟名义买房，1000以内，纯投资，想听听您的定见。如今有一套中关村八十平的小三居，媳妇想再买一套四周的学区老破小。我想放眼整个北京，找个好出手、增值潜力大点的区域。但对北京房市没啥研究。所以想请您帮手指点一下。
A：
1.1000之内，纯投资，常规定见是向阳北部，看京亚运村奥园为主，租金相对高，升值也至少不落后。然后是太阳宫或新北苑，升值也一样，就是租金略低，有部门溢价不严峻。
2.学区老破小，那就是赌一把了，那两年是北京有史以来的进学顶峰期，可能率没问题。两年后说欠好，确定性的低谷期，那就看政策赌命运了，命运好的话也有可能吧。租金就甭太存眷了，必定低于均匀值30%以上，就是赌升值。
不外考虑好，一般炒做高溢价投资品都是早进进的利润高，越往后风险越大。明年是必定的供需高峰了，那会儿往里冲的话考虑一下怎么出货的问题，想好了再往炒。
3.我欠好定见，仍是看本身的风险偏好决定吧，我相对守旧，假设赌性重的话就只能说尝尝了。也能够看看五环外清河西二旗一带的，相对溢价低，风险也就小。租金赶不上向阳的，但事实有学区的预期。考虑一下吧，仍是先想勤学区房的问题吧，上彀搜搜历年出生生齿再做决定。仅供参考。
随意买房都能发家的年代过往了，只要选对房、避开坑，才气享遭到资产升值盈利！