北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我和老公都是外埠户口，79年44岁，如今家里两个孩子，老迈儿子14岁立即初三，外埠寄宿，老二立即二年级，现住霍营华龙苑勾栏一套90平2居，手里如今有180万，每年投资理财收益10万摆布。我老公想把手里的房子卖掉可能能卖530万，再加上手里现金，买一个我们小区的顶层复式（带电梯）150平摆布。（估量740）估量加上税费拆修还要贷款70万。我不太想买，原因有以下几点：1、我不上班，老公挣钱也不多，每年的投资收益还能贴补家用，假设换了大房子，少了一项收进，2、固然两个孩子，但是老迈在外埠，也大了，未来在家住的时机不是良多，如今的两居革新一下也能成小三居凑合住。3、不断生活俭省，日子不宽裕，总觉得住那么大房子浪费。
老公的意思是我们才能有限，也就换那一次房子了，未来假设儿子有才能本身买房，我们就帮衬着买一套，假设没才能，那房子也足够大够一家三代住。
A：
1.180收益10万，5%以上了，挺高的。
2.华龙苑的顶复，典型的自住为主。150平，还行吧，面积中等，就是超越非普线了。考虑好，那种户型曾经很时髦，楼中楼风行全国。但时髦的时间不长，2008年前后就不太好卖了，价格也就走弱。之后固然大部门都和其他楼层的平层锁订价格差率，但活动性弱，也不太好出租，所以就是自住适宜。别的也考虑好，实喜好那种带楼梯的再买。之所以不时髦了，就是因为很多家庭买下之后才觉得爬上趴下的别扭，楼梯也占用空间。也就是那种户型其实不合适所有人，得实喜好的才适宜。
3.总之考虑好，顶复从保值讲未必食亏，但必定是不超越小区的均匀值。活动性弱，出租也欠好租。最重要的得实喜好那户型才适宜，多领会一些他人的感触感染吧。
仅供参考。
二
Q:
我是北京户口，没有学区要求，刚把本身的住房卖了。通州世纪星城有拍卖的房子，价值在400万吧，100平摆布。我想持有两年到五年吧，然后再给他卖了置换城六区能住的。通州的房子是以后也不会往住。您看那个投资。能够吗？就是为了那几年抵御通胀。过几年再置换回城六区自住，您看能够吗？
A：
1.世纪星城，假设实的能以那价格拍下就太值了。假设没硬伤的话，市场价怎么也得在500万摆布吧。那就拍着看吧，别有腾房的费事就行。竞拍之前更好找中介估好价格，能否让他们代办就看本身了。不外别是长城国际的，那也算世纪星城，工具向公寓性量的在保值上就弱一些了。看清晰楼号，长城国际应该是66号，我也记不清了，问中介。
2.总之假设能低价拍下就划算。不外那里的租金应该不太高，可能也是每平米60摆布，那套房能租6000。假设400拍下的就最适宜，500万摆布的租售比就弱点儿了。那也没什么辙，郊区大部门租金收益都不是太高，一般现象。世纪星城的升值挺一般的，别拍高了就没风险。
仅供参考。
三
Q:
我们孩子本年9月上初中(陈经纶嘉铭分校)，我们不断住的房子没有电梯，白叟有时会从老家过来，爬上趴下不便利，所以我们想改进住房。目前我们有3套房，一套公房(不克不及买卖)自住，回龙看有一套房子，15年转商的 ，19年在亚运村亚奥看典小户型(为保值)。我和爱人都在国企上班，上班在东五环。因为我父母随我户口迁到北京了，他们有通州首套房购房资格。请您也帮我们阐发一下，我们是买成熟社区，例如亚运村嘉铭园的2居，2居周正的也要1100万，回龙看和亚运村房子卖了，还要贷2、3百万。仍是考虑通州副中心的好户型新房。我们看了城市之光和和世界，觉得挺不错的，如许就只用卖一套。因为孩子还没上高中，我们也很纠结，是如今出手，仍是等孩子大点再说。
A：
1.图自住就买新房，怎么都比二手房栖身体验好。图保值就买二手的，赌一把的再看新房，赢了大快人心，输了就陪着站岗。也甭太迷信通州，书记市长实不是炒房往了，把通州房价抬高了一般不算政绩，反倒有可能被量疑对眼皮子底下的管控才能。房产投资一看地段配套，二看产物性量，三看量量操行，最重要的看价格。那本身考量吧，我不便利多说。
2.什么时候出手，那跟孩子年龄没太大关系吧？仍是以本身对经济的揣度来做主吧，孩子背不动那个锅。觉得北京房价不会涨了就甭焦急呗，房住不炒。我是觉得下跌的可能性几乎没有，在那种紊乱的岁首儿房子可能率比现金保值。
3.亚奥看典，为了保值买的70年公寓，那是哪位专家给出的主意啊？公寓的优势就是租金高，但一般来说升值都不是太好，租金高是用升值慢换来的。亚奥看典算奥运盘，和北边的保利金泉根本同期间，但价格超出跨越15%摆布，小户型好炒做。如今的价格倒挂了，亚奥看典那保值保的比周边老破小都廉价了，不是太适宜。所以一般不料见持久持有，升值上更好功效也就是不输。
4.假设是我，会卖掉亚奥看典，回龙看的看资金情状了。假设确定是改进，那就更好一步到位，免得以后再次置换的折腾，税费也不是小数字。假设重视保值就看二手的，图个稳妥，重视自住买新的。
详细的看本身揣度，仅供参考。
四
Q:
我有两套房，同时买的，一套石景山远洋山川自住，一套北七家看都新地投资，其时的价格差得不是太多，也就一千多块钱不到两千。成果如今那自住的涨到了七万多，而那投资的却才四万多，并且租金也不高。所以弄得我那些年很郁闷，不晓得能否该给卖了或者换掉。前几年是末于规划了地铁线，但离那里还挺远呢，也不晓得有没有拉动感化。其时是看好的科学城的规划开展，如今看来似乎不太好实现了。所以请问能否应该换，换到哪儿？
A：
1.看都新地，假设是自住那就留着，为了升值的投资就换了呗。那么多年过往，略微落后了点儿。
2.两边差1000多不到2000，那估量是2008年开盘买的呗，看都新地8000多块钱，远洋山川是降价之后不到1万，或1万摆布吧。到如今远洋山川算是略赢了，看都新地那就是输了呗。将来科学城的规划很好，就是大了点儿，不是太好实现。没什么办法，全北京的那种财产新区很多呢，都得互相合作，规模越大难度也就越大。地铁也没什么搀扶帮助，价值已经表现在价格之中了。如今都没拉动，通车之后也就更拉不动了。
3.换了呗，换到远洋山川不就得了，照看着还便利。至少不落后，必定没什么风险。假设钱多的话换到向阳的看京新北苑亚运村一带也挺好，比石景山的热门多了，升值未必更高但排序靠前。看京同样是财产区，2008年的时候也不外是1万多点儿，如今差得更多了。
4.总之假设确定是不住了就换，换到哪儿看预算。
仅供参考。
五
Q:
家在大兴山河风华，近日小区车位尾盘出卖，家人考虑想买一20w车位（需夺购需全款），已知之前开盘24、26w的车位卖得差不多了，销售称需要尽早。但每次下地库都空置许多（也许是新小区的缘故），所以我小我持保留立场，但先生和婆家仍是很倾向购置的。但明白告诉购买资金为举债，有股权做包管，有还款才能，但是他父母表达次要承担，我认为白叟年届退休，压力反增。
我们两人每月固定工资，还贷后月结余8k，做为悲看主义者我期看持币看看，而且留现金应对突发情况，但因为婆家说，祖母也对峙买，我也欠好置喙了。
正在家庭摇号，他非京牌开车通勤天宫院，有车位确实便利，但假设公共车位出租也能称心日常需求，购置实的是准确的么，事实我们也要节衣缩食分管一下的。
期看解答，如许我能更理性的对待那个问题，制止形成家庭矛盾。
A：
1.山河风华的车位，我觉自得义不大，车位在普宅新社区如今算不上投资品了，就是通俗利用。大大都新小区的都其实不严重，什么时候买的价格都差不多，未来卖的时候还未必好卖呢。
2.参照一下旁边的马赛公馆吧，我印象中车位就不严重，似乎地下是150一个月，买的话也就是20万出头儿。那里是2010年开发的，昔时的车位配比应该是1:1，而山河风华估量是1:1.2。所以可能率更不严重，买不买的不食劲，只要有出租的，应该能称心小区的泊车需求。
3.天通苑纷歧样，阿谁年代都无所谓车位配比，没几家庭有车，所以大大都普宅都是按1:0.3来规划的。天通苑又是经适房，更不会增加配比数了，似乎最严重的时候缺口数到达60%以上，也就是一多半的车没正经处所停。2006年之后的配比数根本是0.8，如今至少是1.2，所以大大都新盘都不缺车位了，买不买的意义不大。或者说是图便利就买，确定是本身的，不然就租的话应该也不影响一般利用。
仅供参考。
六
Q:
我在踌躇那万国城moma的五恒系统是不是个噱头，会不会就是中看不重要的工具。并且都说人如果老在那种情况下生活不安康，出格是白叟和孩子，适宜吗？还有就是那种所谓的高科技假设坏了，庇护起来是不是会很贵啊？未来的物业费是不是就会承担过重？
A：
1.也谈不上什么噱头，早就是很成熟的手艺了。其实跟商场写字楼里的空调新风系统没什么素质的区别，只是用的手艺有些差别罢了，就是24小时空调，没什么别致的。
2.能否顶用就看本身能否喜好了，有人就喜好在那种情况里呗，那就是顶用。像我就是不太喜好的，就是不顶用。我是觉得在单元就是恒湿恒温，回家仍是恒湿恒温，有点儿别扭。当然那是因为我太土，仍是喜好天然通风，要否则坐在屋里连外边起风雨雪都不晓得，那我还不如住地下室呢，更节能。那就是小我爱好问题，工具必定是挺好的，就看什么人用了。健不安康的也没原则，仍是看能否喜好。
3.庇护费用必定是不低啊，任何工具都是越复杂的成本越高。什么工具都是越新的就越好，出格是科技类的，一旦旧了和过时了就用着别扭了。但那也无所谓，觉得旧了的时候把房子卖掉不就得了，再换套新的或次新的，也就无所谓成本和物业费了。
4.那其实就是开发商增加利润的赢利点，就跟车似的，其实未必用得上那么多的功用。但人家为了多卖钱就得往上加，要否则欠好卖出高价了。当然了，没有花钱的不是，多花钱了就能得到享受，就看本身能否享得起那福了。归正我是不太喜好的，仍是觉得简单适用的最适宜，南北通透的天然通风更好，春夏秋冬四时清楚才是天然之道呢，非得生活在所谓的科技房子里不是太天然了。
5.总之，那看本身的爱好吧，没原则。费用是必定要高一些的，但到时候提早置换也就无所谓了。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。