来源:中国青年报
原题目 长租公寓走到十字路口 租赁“本钱化”引争议 “千军万马”仍难盈利
之前被视为创业风口的长租公寓，站上了言论的风口浪尖，也走到了事关前途的十字路口。
8月20日，杭州鼎家公寓停行运营，其次要原因是操纵租房贷的高杠杆实现扩大，但运营才能跟不上，招致资金链断裂。那一事务涉及400万元资金缺口、6家网贷平台、4000户租客。本年3月，在上海拥有4000间房源的长租公寓爱公寓公布资金链断裂，许多租客在不知情的情状下被申请了租房贷。
过往几年，长租公寓实现了从零起头的快速增长。据58集团发布的《2018年一季度住房租赁市场陈述》，截至本年3月，全国长租公寓品牌到达1200家，运营房屋数量已超200万间。
而在那种快速增长中，“二房东”的贸易形式逐步显露出盈利才能较弱的现实窘境。因而，租客分期还款、公寓一次性收款的租房贷成为部门长租公寓运营的重要手段。“在没有更多金融产物和政策撑持下，那是为数不多的比力好用的金融东西。”一位长租公寓企业的高管表达。
但是，引进租房贷实现快速扩大的高杠杆风险却少有公开讨论。启信宝的数据展现，自2017年岁尾至今，已有8家长租公寓“阵亡”，此中资金链断裂的有5家。
那位长租公寓的高管告诉记者，许多金融机构都暂停了租金贷营业，那对整个行业的影响跟银行抽贷差不多，会招致公寓企业呈现现金活动性问题。上周，住建部、人民银行等已召集长租公寓企业、金融机构开展内部研讨，筹议若何开展租房贷营业并掌握相关风险。
租房贷引出“本钱化”争议
因为具有较为不变的继续还款才能，许多金融机构与长租公寓企业、房地产企业协做开展了很多租房贷营业。
2017年11月，建行深圳市分行与包罗万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签约，进军房产租赁市场，并推出“按居贷”，为租客供给纯信誉贷款用于租房，起初施行4.35%的基准年利率，更高可贷100万元，最长可贷10年。此前，安然好房、京东金融等互联网平台也与一些长租公寓企业协做，开展了房租分期贷款等金融营业。
公家担忧的是，在不知情的情状下签定的租房贷，过期会影响小我征信。本年5月，长租公寓运营企业蛋壳公寓被用户曝光，在用户不知情的情状下，与其签定租房贷合约。
易居研究院智库中心研究总监严跃进阐发，租房贷在租客签约前看起来十分便利，但租后的各类问题仍然存在。例如，一旦租客在半途不想陆续租住，或者房东半途需要收回房源，原有的租房关系被突破，租房贷能否还要陆续足额还款，很可能会引起各方纠纷。
贝壳找房首席经济学家杨现领曾告诉中国青年报·中青在线记者，就借贷关系来看，假设租客不克不及定时还款便会构成违约，可能影响到租客的征信。而早在2015年，租房分期市场就迎来了一次洗牌，一些租房分期公司为了冲量与大量中介协做，且欠缺完美的风控系统，招致无法继续。
愈加惹人担忧的是，住房租赁企业可能以租房贷获取的资金用于侵占房源，从而抬高房租价格。
8月17日，北京市住建委结合市银监局、市金融局、市税务局等部分集中约谈自若、相寓、蛋壳公寓等次要住房租赁企业负责人。此中，住建委表达，住房租赁企业不得操纵银行贷款等融资渠道获取的资金恶性合作侵占房源；不得以高于市场程度的租金或哄抬租金侵占房源；不得通过进步租金诱导房东提早去除租赁合同等体例侵占房源。
中国社会科学院经济所研究员汪丽娜表达，此次监管层之所以对租房贷摘取更为审慎的立场，是因为有一些租赁企业通过租房贷从银行等金融机构获取大笔资金用于收房，现实上把便利租客还房租的东西酿成了本身融资的渠道，而那类企业也欠缺对告贷人的信誉评级、抵押物等风控才能，存在很大的风险敞口。
汪丽娜以鼎家公寓的案例阐发，其通过租房贷获取资金后快速收房，但有的房客没有足够资金还款，或者房源过多但没能租出往，就会呈现资金链断裂的情状。“如今良多处所查租房贷，次要是查中介机构，它没有金融答应、欺诈顾客，别的它本身的运营情况、天分不契合长租公寓如许的运营治理程度。”
盈利难、“To VC”增长，长租公寓或将洗牌
假设以2014年YOU+(优家)国际青年公寓获投资为起点，长租公寓已颠末4年的开展。在此期间，创业公司、房地产企业、酒店企业、房产中介机构等纷繁投进那高足意。
近年来，在拿地成本高企、调控政策严厉的布景下，房地产企业起头将长租公寓做为重要战术规划。万科、金地、龙湖、旭辉、碧桂园、绿地等房企纷繁规划长租公寓。有统计称，百强房企之中已有超越30家规划长租公寓范畴。此外，长租公寓投资额更低、办事人员更少、空置率更低等特征，也吸引了华住、铂涛、亚朵等酒店企业的进局。
而接近租赁房源和客源的中介机构也早已开展规划，链家旗下孵化的自若、我爱我家旗下的相寓等都是此中代表，而且在总体规模上远远领先。别的，专注某些细分范畴的创业类公寓企业那几年也风头正盛，例如魔方公寓、寓见、新派公寓、青客公寓、水滴公寓等。
“能够说是‘千军万马’做长租公寓，但是它的利润率太低了，坪效（每平米营业面积上产生年营业额）太低了，它不是一个高盈利行业。”房东东公寓学院开创人全雳表达，因为资产价格高企，长租公寓的拿房成本仍然很高，并且市场利率比力高，长租公寓不变盈利的难度仍然很大。
固然盈利很难，但一些长租公寓在近两年明显加快了拿房、拓展市场的速度。以规模更大的长租公寓企业自若为例，2016年其出租房源约35万间，2017年达50万间，截至本年上半年，自若治理的公寓房间已超越70万间。
本钱方面也对那类规模快速增长的长租公寓企业十分喜爱。以另一家长租公寓企业蛋壳公寓为例，其3年内完成了数轮融资，本年已完成2轮共计1.7亿美圆的融资，还曾发行总规模2.035亿元的公募ABS（资产撑持证券）“天风-蛋壳公寓信任受益权资产撑持专项方案”。
在盈利体例仍然未明的情状下，此类快速融资、快速拿房的增长形式在业内不断存在争议。长租公寓企业优客逸家的开创人兼CEO刘翔重视到，当前许多长租公寓企业的增长属于“To VC”的形式，投资机构的偏好成为此类长租公寓增长的标的目的。但大大都投资机构在给长租公寓投资调研时，城市将房源规模做为第一以至是独一要素。“估值不是看企业的治理程度，精巧化水平和口碑。”
在他看来，长租公寓需要数年时间才气回本的特征，与投资机构期看快速增长、快速获得回报的诉求之间，存在着必然的矛盾。在“To VC”的增长形式下，很随便在规模快速扩大的同时，漠视运营风险。
他举了本身最熟悉的成都会场的案例。部门公寓企业在进进成都会场后，会将面向房东的收房价格抬高两三成，以求本身规模的快速增长。那在对其他长租公寓企业构成挤出效应的同时，也带来了后续问题：为了收回成本，那类公寓必需抬高租客端的租金价格，但如许一来也会进步房间的空置率，最末难以连结出入平衡。“在大大都长租公寓连盈利形式都还没找到的情状下，那种做法是很求助紧急的。”
刘翔认为，那一次站上言论的风口浪尖，其实对长租公寓市场而言是一场洗礼，让企业、投资界愈加理性对待时机和风险。他预判，长租公寓市场在接下来的2年内将迎来一轮洗牌，一些重销售、轻风控的中小平台将“爆雷”。
租房市场的监管该怎么做
在此轮关于长租公寓的讨论中，无论是房租涨价仍是租房贷，一个绕不开的问题是，租房市场应该怎么监管？
不断以来，监管部分对商品房市场有一整套轨制约束，但租房市场尚缺成系统的轨制标准。“长租公寓、租房贷款都是新事物，金融监管、房地产监管那些没有跟上，所以就呈现了良多中介违规操做欺诈顾客的情状。”汪丽娜认为，要培育提拔好租房市场，根源还在于政策层面立好端方，安放房源赐与。
事实上，各地监管部分也在酝酿新的监管办法。日前，从深圳房博会传出动静，深圳市正在摸索成立稳租金商品房项目轨制：一房一价，一年一调，原则上房租年增长率更高不超越5%，租房对象面向在深圳缴纳社保满一年以上的未购房居民。
对此，全雳阐发，该轨制仅适用于房地产开发企业，对整个租房市场影响有限，但阐明监管层面正在勤奋填补过往的欠账。“当那个行业里根底性的工具缺失的时候，运营的人能把那个行业变好吗？”全雳定见，监管部分能够依托社会力量，在已有的房源平台根底上，建立全社会同一的租房平台，既包管租客端的实房源，又削减租房企业端的“垄断”争议。
过往几年，在租赁市场快速增长的同时，监管政策和配套办法没能跟上。现在，各地正在加速政策落地。
据不完全统计，本年下半年以来，已有23个城市出台住房租赁新政，通过用地保障、增加房源投进、标准住房租赁交易办事和增加租房补助等行动，促进房屋租赁市场安康开展。
7月、8月两月出台住房租赁新政的23个城市中，有10个城市的政策在扩大房源、加强用地保障方面发力。例如，8月21日，北京市住建委开会要求，近期敏捷新建一批、分配一批、收买转化一批、改建一批租赁住房，以不变租赁市场。
首都经贸大学传授赵秀池认为，对租房市场的监管，政府需要做的是庇护市场次序，包管平台交易实房源，给低收进者和人才供给公租房，但纷歧定要摘取房租管控的办法。“房租价格应该由供求关系决定，没必要过多干预，租赁市场同样有高中低档需求，各类租赁价格也会随行就市。”
做为长租公寓的运营者，刘翔期看，监管部分在管控租房贷风险的同时，明白一系列监管细则。日前，有动静称北京银行、建立银行、安然银行等金融机构均已暂停租房贷款营业。另据一位不肯签字的长租公寓企业高管透露，目前九成以上有租房贷营业的金融机构都暂停了此项营业。
刘翔认为应该将租房贷纳进监管范围，出台专门的办法，但不克不及“一刀切”，不然会招致大大都公寓企业的资金链呈现问题。在他看来，监管部分应该尽快针对租房贷出台明白的监管定见，明白金融机构若何操做那项营业。
他定见，监管部分能够考虑，要求长租公寓企业将租房贷资金存进专门的监管账户，以包管企业偿付才能，以及资金专款公用。但那还需要金融机构和监管部分出台愈加完美的轨制细则和配套办法。（记者 王林 练习生 左琳 潘婷）