什么是花园洋房？
花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活体例与中国文化交错的产品。更为详细地说，它是其时的国内房地产开发商适应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、摘用西方的建筑形式和新的工程手艺、新型建筑素材开发出来的具有稀缺性的高利润室第产物，从如今房地产定义看点来看，其时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。
花园洋房特征？
1。建筑风气为外国风气，洋味十足，多为欧洲和北美风气，也有少许南洋风气；
2。建筑密度很低（容积率一般小于1），绿化率较高，强调景看均好，首层普及拥有私人花园；
3。普及散布于市郊一带，间隔市区另有间隔；
4。在必然水平上依靠于现代都会文明，情况温馨而平静；室第水、电、热赐与一应俱全，周边配套较为完美，购物、道路交通、通信设备等的原则较高；
5。
目标消费者定位：中高收进人群，以至包罗国内高收进家庭、港澳台地域及其他国度华人、外国人。
市场上的花园洋房之间自己差距十分大，一般有狭义和广义之分。
狭义的“花园洋房”：
就是GardenVilla（花园别墅 花园别墅），也就是凡是所说的花园式室第、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包罗市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，栖身温馨水平高。
狭义花园洋房的建筑风气有欧陆古典式、英国村落式、西班牙式、中西混合式（根据中方业主偏好，在建筑手艺、房屋构造及室第设备上摘用西式风气，在平面安插、表里拆修、天井绿化方面融进中国传统特色，风气多样）等。
狭义的花园洋房在很大意义上就是指别墅，户户拥有私人花园，并且产物操行高，拆修豪华，目前北京市房地产市场中除了别墅，很少的花园洋房契合狭义洋房的定义。
也几乎没什么项目能到达狭义花园洋房的原则。
广义的花园洋房：
广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情状来看，广义的花园洋房可定义为：
6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风气明显，强调景看均好，绿化率比力高，普及存在远郊区一带，一般首层赠予花园，顶层赠予天台，也有将户外绿化景看引进室内的情状。
目前市场中存在的花园洋房项目较多，金地格林小镇、奥林匹克花园等项目属于典型的广义花园洋房项目。广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度室第，户型和通俗室第户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式；根本位于郊区，是室第郊区化的产品，所以售价其实不高，大多位于4,500-5,000元/平米摆布；即便如许，广义花园洋房所定位的客群仍然是中产阶级，并且有必然文化档次。
广义花园洋房介于别墅和通俗公寓之间，它具有部门别墅（独栋和联排Townhouse）的长处，又不成能完全离开城市的富贵和便当，因而从某种水平上看，其在天文区位上也位于别墅区和主城区之间。从目前北京房地产市场广义及狭义花园洋房的整体情状看，那一结论是成立的。
花园洋房的平面及剖面组合设想
为了便于楼层住户出进看景天台，花园洋房常摘用退台和跃层的设想手法，构成丰富的平、剖面组合设想。常见的组合设想一般将首层与地下一层或与二层操纵室内楼梯构成跃层设想；二层或与三层构成跃层设想，或平层化处置；顶部一般多为跃层户型，中间有若干层平层户型。
1．首层户型别墅化：
（1）专属花园进户：
花园洋房首层户型足够操纵接地的有利前提，将户型前后的空地设想成首层住户公用的花园，有的案例综合户型剖面设想对花园停止台地式处置，构成下沉式小院或室外景看天台，构成优良的近户景看情况，并与室内空间构成优良的视觉交融关系。
为分足够操纵花园景看，首层户型常设置凸进南向花园的室内休闲空间，用做茶馆，阳光房或娱乐室等；其屋顶用做上层住户的看景天台。此外，首层户型凡是将主进口开向花园，住户经花园进户，不经公共楼梯进户，加强专属感。那些设想手法的运用有效地进步了首层户型的操行，到达近似别墅的利用效果。
（2）剖面组合设想
因为只要首层才拥有花园，为了使更多的楼层享遭到空中花园景看，进步花园洋房的综合开发效益，在首层户型设想中，多摘用剖面组合设想的手法。常见的组合体例有首层与半地下层构成跃层户型或首层与二层构成跃层户型；还有愈加复杂的组合体例，如首层、二层独立分户，每层住户均设有室内楼梯与（半）地下室相连，地下室按户设置下沉式小院，构成首二层分享下沉景看花园的格局。
在户型剖面设想中有时也摘用错层的手法，丰富室内空间改变。
2．楼层户型别墅化
（1）看景天台
室外花园或花园式天台是花园洋房的根本特征，因而，楼层户型常操纵下层室第的屋顶，通过层层退台的体例构成空中的花园天台，而顶层则构成跃层设想，在跃层上层设置天台，那是楼层户型设想的根本形式。
（2）进户花园
仅靠个别部位设置的看景天台难以构成房前屋后绿荫掩映的景看兴趣，为了改进那种不敷，有些案例在进户处设置凹廊式的扩展敞厅，辅以绿植安插构成进户花园，加强了楼层户型别墅化的操行。
3．楼层花园洋房设想概念的扩展
因为花园洋房素质上是一种聚集室第花园化的栖身产物，近年来花园洋房的一些空间设想手法在多层以至是高层室第中得到运用。
有些高层室第案例通过进户花园和看景平台的设想，进步户内的景看和休闲操行，获得近似多层花园洋房的栖身效果。有些案例，在楼层中摘用跃层设想，同时在景看朝向辟出通高两层的室外大平台，看景和栖身的操行得到很大的改进，也是一种效果优良的花园化设想手法
花园洋房的深化设想
花园洋房在强化户型休闲操行的同时，对户型的其他功用操行和栖身温馨度也停止了全面的提拔，次要包罗以下几个方面：
1．交通空间的景看化和温馨化
公共交通空间是跟尾室内与室外的过渡空间，是人们进进室内构成第一印象的场合，花园洋房非常重视公共交通空间设想，凸起交通空间的景看化和温馨化。
因为花园洋房的首层户型多摘用小院花园进户的体例，单位进口没必要间接设在首层，设想处置手法愈加乖巧，凡是摘用两种体例。一种体例将单位进进室内的进口设在二层，通过公用室外楼梯毗连单位进口和室外埠面，增加了进户的空间过渡条理和兴趣化。一种体例单位进口仍位于首层，但扩展进口门廊并摘用比力通透的立面外型，构成景看大堂的设想，在大堂设置信报箱和歇息座，构建邻里交往空间，进步了温馨度。
在公共楼梯的设想中，有些案例与进户花园相连系，既改进了室内景看情况，又使住户在穿行楼梯时产生在户前花园行进的视觉愉悦；有些设置电梯的案例将电梯安插在外墙面，构成景看电梯，也是一种将景看引进公共交通空间的有效体例。
2．重视空间规划的礼节性和序列化
花园洋房别墅化操行不只表现在户外休闲空间的设置装备摆设上，同样也表现于内部空间的规划。
起首是强化了礼节性空间的设想，设置独立门厅，构成进户招待专区和温馨的换鞋和外衣挂放空间，制止访客进户曲视室内的鲁莽感触感染。其次，花园洋房户型设想由外而内，由公共而私密的空间序列愈加丰富和明白。相关于通俗聚集室第而言，花园洋房进户前导空间形式多样，户表里空间转换的处置愈加完美，户内公共区和私密区的划分更为清晰，室、表里的视觉和景看交融的通透性和条理感得到加强。
3．栖身功用的深化和细化
相对空间数量上的扩展，花园洋房更重视功用量量的进步。除了进户门厅和公用休闲空间，良多花园洋房设置了储躲、收纳空间和家务处置空间。有些案例在主卧室内按卫生、更衣、睡眠、休闲等不克不及功用划出专区，增加功用性半室、270度景窗和一步式阳台等等。
总之，通过栖身功用的深化和细化，室内情况愈加斑斓整洁，利用温馨。
4．进步户间私密性
花园洋房层层退台构成的户外花园天台，随便构成对视和上层府视下层等骚乱私密性的问题。为处理那个问题，花园洋房摘用多种办法来削减户间的视线骚乱，如增设挡墙、格架、坡顶等视觉阻隔构件，同时退台平面规划摘用不合错误称的体例，削减对视和侧视的可能。
此外，有些案例对明卫的视觉骚乱停止了优化设想，如卫生间部门凸出主体，外窗设于侧墙，对底层住户明卫的视觉骚乱有较大改进。
5．设备系统的优化
部门设备构件如空调板和室内明拆散热片经常对室表里的看感和利用形成倒霉影响，一些操行要求较高的花园洋房对设备系统停止优化，如摘用低温辐射地板摘热手艺取缔了散热片；摘用户式集中空调，改进了漫衍空调板和冷凝管对立面的倒霉影响。
跟着水、电、气、热计量远传手艺的成熟，相关表件移进户内，公共楼梯间管井和埋墙表箱大为削减，使楼梯间的内墙面愈加整洁。因为花园洋房层层退台，在顶部常呈现厨、卫上下错位的情状，带来上、下水管道和排烟气道转折的难题，那也是设备系统优化的重点。
花园洋房的将来开展前景展看
从宏看调控角度看，目前房地产市场存在的赐与构造、住房操行、市场标准等问题，而处理那些问题的宏看政策将主导将来房地产开展标的目的和间接影响整个市场的走向。
花园洋房定位在中产阶级，而从社会开展和经济开展的不变方面考虑，中产阶级的步队需要进一步加大，因而将来中国的社会阶层会愈加类似于 “枣核型”，届时中产阶级就指的是中国的“群众”，因而为生齿浩瀚的群众阶层供给合适他们消费需求的室第是每一个开发商会考虑的工作。
至于将来中国中产阶级的构成，北大传授萧灼基认为，将来中国中产阶层将次要来自以下五类高级人才：能将科技功效转化为财产的科研人员；金融证券业的中高层治理人员；中介机构的专业人员；外资企业中的中国中高层人员；一部门私营企业家。别的，股市的一些股民也有可能成为中产阶级的一员。
花园洋房的特征决定了花园洋房项目根本呈现在郊区一带，花园洋房自己也是室第郊区化的产品，郊区的地盘成本完全具备了建立低密度花园洋房的前提，因而，将来的花园洋房项目也根本上呈现在郊区一带。