小我让渡住房应缴纳哪些税费
一、卖方应缴纳税费
（一）增值税
1.小我让渡购置住房
（1）将购置不敷2年的住房对外销售的，根据5%的征收率全额缴纳增值税；
（2）小我将购置2年以上（含2年）的住房对外销售的：
①北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地域，免征增值税。
②北京市、上海市、广州市和深圳市，小我将购置2年以上（含2年）的非通俗住房对外销售的，以销售收入减去购置住房价款后的差额根据5%的征收率缴纳增值税；小我将购置2年以上（含2年）的通俗住房对外销售的，免征增值税。
注：以上根据财税〔2016〕36号附件3，按照国税发〔2005〕89号，小我购置住房时间以获得的房屋产权证或契税完税证明上说明的时间做为其购置房屋的时间；按照国税发〔2006〕144号规定,小我将通过无偿受赠体例获得的住房对外销售时，对通过继承、遗嘱、离婚、奉养关系、曲系亲属以外其他无偿受赠体例获得的住房，该住房的购房时间根据发作受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上说明的时间确定。
2.小我销售自建自用住房免征增值税。
3.涉及家庭财富朋分的小我无偿让渡不动产免征增值税。
按照财税〔2016〕36号附件3（过渡政策），涉及家庭财富朋分的小我无偿让渡不动产免征增值税，包罗：离婚财富朋分；无偿赠与配头、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担间接抚育或者奉养义务的抚育人或者奉养人；房屋产权所有人灭亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法获得房屋产权。
（二）附加税费
以缴纳的增值税金额为计税根据，2019年1月1日起增值税小规模纳税人减半征收（包罗天然人小我）。小我免征增值税的，同时免征城市维护建立税及附加。自2016年2月1日起，按月纳税的月销售额或营业额不超越10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超越30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加和处所教育附加（包罗个别户含一般纳税人，但不包罗顺次纳税人的天然人小我）。
1.城市维护建立税＝增值税×（1％或5％或7％），纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
2.教育费附加 ＝增值税×3%
3.处所教育附加 ＝增值税×2%
根据：财税〔2016〕12号、财税〔2019〕13号、国度税务总局通知布告2019年第4号
（三）小我所得税
按照国税发〔2006〕108号规定，小我让渡二手房获得的所得按财富让渡所得征收小我所得税，计算时可凭购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其让渡收入中减除财富原值、让渡住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指：纳税人根据规定现实付出的住房拆修费用、住房贷款利钱、手续费、公证费等费用。
1.付出的住房拆修费用。纳税人能供给现实付出拆修费用的税务同一发票，而且发票上所列付款人姓名与让渡房屋产权人一致的，经税务机关审核，其让渡的住房在让渡前现实发作的拆修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：更高扣除限额为房屋原值的15％；
（2）商品房及其他住房：更高扣除限额为房屋原值的10％。
纳税人原购房为拆修房，即合同说明房价款中含有拆修费（铺拆了地板，拆配了洁具、厨具等）的，不得再反复扣除拆修费用。
2.付出的住房贷款利钱。纳税人出卖以按揭贷款体例购买的住房的，其向贷款银行现实付出的住房贷款利钱，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3.纳税人根据有关规定现实付出的手续费、公证费等，凭有关部分出具的有效证明据实扣除。
按照国税发〔2006〕108号规定，纳税人未供给完好、准确的房屋原值凭证，不克不及准确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可按照《中华人民共和国税收征收办理法》第三十五条的规定，对其实行审定纳税，即按纳税人住房让渡收入的必然比例审定应纳小我所得税额。详细比例由省级税务局或者省级税务局受权的地市级税务局按照纳税人出卖住房的所处区域、天文位置、建造时间、房屋类型、住房均匀价格程度等因素，在住房让渡收入1％－3％的幅度内确定。
按照财税字〔1994〕20号规定对小我让渡自用五年以上、而且是独一的家庭生活用房获得的所得，暂免征收小我所得税。
留意情形：
1.按照财务部 税务总局通知布告2019年第74号文件规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事两边不征收小我所得税：
（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配头、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担间接抚育或者奉养义务的抚育人或者奉养人；
（3）房屋产权所有人灭亡，依法获得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
2.按照国税发〔2009〕121号规定，通过离婚析产的体例朋分房屋产权是夫妻两边对配合共有财富的处置，小我因离婚打点房屋产权过户手续，不征收小我所得税。
3.以其他无偿受赠体例获得的住房对外让渡时，按照财税〔2009〕78号文件规定，受赠人让渡受赠房屋时，以其让渡受赠房屋的收入减除原捐赠人获得该房屋的现实购买成本以及赠与和让渡过程中受赠人付出的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，缴纳小我所得税。受赠人让渡受赠房屋价格明显偏低且无合理理由的，税务机关能够根据该房屋的市场评估价格或其他合理体例确定的价格审定其让渡收入。
（四）印花税
根据所载金额的0.5‰计算，此中：小我销售或购置住房，免征印花税。留意：继承、赠与、交换、朋分难免。
(五）地盘增值税
1.适用税率
增值额未超越扣除项目金额50%的部门，税率为30%；
超越扣除项目金额50%—100%的部门，税率为40%；
超越扣除项目金额100%—200%的部门，税率为50%；
超越扣除项目金额200%的部门，税率为60%。
2.扣除项目包罗：
（1）供给获得房产相关根据（发票、契税证明、合同协议及付出根据、司法文书）的，按根据记载金额并每年加计5%计入扣除项目。营业税发票及其他根据，根据发票或根据所载金额；增值税通俗发票，根据发票所载价税合计金额；增值税公用发票，根据发票所载不含增值税金额。合理费用是指：纳税人根据规定现实付出的住房拆修费用、住房贷款利钱、手续费、公证费等费用。
（2）供给评估机构出具以“重置成本法”评估建筑物的重置成本价格的，按评估价格以及获得地盘利用权根据记载金额，计入扣除项目。
（3）其他扣除项目：让渡房产时缴纳的营业税及其附加、印花税；因计算纳税的需要付出的房产评估费；获得房产环节契税（评估价格中已含契税的除外）。
3.无法查实计算扣除项目金额的，根据定率征收地盘增值税。
4.此中
（1）小我让渡住房免地盘增值税；
（2）对小我之间互换自有栖身用房地产的，经本地税务机关核实，能够免征地盘增值税。
二、买方应缴纳税费
（一）契税
按不含增值税的交易价格×税率征收契税，契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、曲辖市人民政府在前款规定的幅度内根据当地区的现实情况确定，并报财务部和国度税务总局存案。此中：
1.对小我购置家庭独一住房（家庭成员范畴包罗购房人、配头以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
2.对小我购置家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不施行)
3.关于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包罗配头、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承地盘、房屋权属，不征契税。（不包罗遗嘱继承）
《中华人民共和国契税法》第六条规定，婚姻关系存续期间夫妻之间变动地盘、房屋权属免征契税；法定继承人通过继承接受地盘、房屋权属免征契税。
4.小我无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。其计税根据确实定，《中华人民共和国契税暂行条例》规定，房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格审定，并依法征收。其税率的施行，因受赠不是购置，应当根据房产所在地省政府确定的契税税率施行，不克不及享受小我购置住房的契税优惠政策。
根据：《中华人民共和国契税法》、《中华人民共和国契税暂行条例》及施行细则、《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）、《国度税务总局关于加强房地产交易小我无偿赠与不动产税收办理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）
(二）印花税
根据按所载金额的0.5‰计算。此中：小我销售或购置住房，免征印花税。留意：继承、赠与、交换、朋分难免。
（三）小我所得税
小我受赠不动产小我所得税时，不得审定征收，必需严酷根据税律例定据实征收。受赠人无偿受赠房屋应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人付出的相关税费后的余额。按20%的适用税率计算缴纳小我所得税。
三、案例解析
2019年2月，安徽某市居民张某出卖一住房，面积 100 平方米，产权证日期 2017 年 12 月 25 日， 购置人李某，买方购置为家庭首套住房，计税价格 150 万元，买卖两边应缴纳税费几元？
解析：
（一）出卖方张某应缴税费：1.增值税 = 150/1.05*5% = 7.14 万元
城建税 = 7.14*7% *50%= 0.25 万元
教育费附加 = 7.14*3%*50% = 0.11 万元
处所教育费附加 = 7.14*2%*50% = 0.7万元
按照《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）规定， 若是该住房持有满两年，免增值税及附加；若是不满两年，增值税 5%、城建税 7%（市区）、教育费附加3%、处所教育费附加 2%。 按照《国度税务总局关于增值税小规模纳税人处所税种和相关附加减征政策有关征管问题的通知布告》（国度税务总局通知布告2019年第5号），小规模纳税人城建税及附加享受减半优惠。
2.小我所得税
（1）假设张某不克不及供给房屋原值发票
小我所得税 =（150-7.14）*1% =1.43 万元
按照财税字〔1999〕278 号、国税发〔2007〕33 号、国税发〔2006〕108 号），张某所在地税务机关规定，可以供给房屋原值（原购房发票等）按差额的 20% ；不克不及够供给房屋原值，按全额的 1%审定征收；若是持有满 5 年且是家庭独一生活用房，免征小我所得税。
（2）假设张某可以供给有效凭证证明其购买该房屋时现实付出的房价款及交纳的相关税费为130万元，按照《财务部、国度税务总局关于营改增后契税、房产税、地盘增值税、小我所得税计税根据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第四条规定，小我让渡房屋的小我所得税应税收入不含增值税，其获得房屋时所付出价款中包罗的增值税计入财富原值，计算让渡所得时可扣除的税费不包罗本次让渡缴纳的增值税。
个税所得税=（150/1.05-130-0.25-0.11-0.7）*20%=2.36万元
3.地盘增值税，暂免。(财税〔2008〕137 号)
4.印花税，暂免。(财税〔2008〕137 号)
（二）购置方李某应缴税费：
1.契税 =（150 - 7.14）*1.5% = 2.14 万元
按照《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，契税税率为3—5％。契税的适用税率，由省、自治区、曲辖市人民政府在律例的幅度内根据当地区的现实情况确定，并报财务部和国度税务总局存案；又按照财税〔2016〕23 号文规定，购置家庭首套住房 90平米以下，契税按 1%征收、90 平米以上 1.5%；购置家庭第二套住房 90 平米以下， 契税按 1%征收、90 平米以上 2%；购置家庭第三套及以上室第，或购置商铺/杂物间/车库，按照安徽省的规定，2019 年 3 月 1 日以后按 3%征收。
2.印花税：暂免。(财税〔2008〕137 号)