若何对待苏州8月12号重启的限购令？房价会是什么趋向？

苏州楼市新政末于落地了，但若是那也叫限购令，那就是凯撒见过的最温顺无力的限购令了：

l 首购通俗住房仍是20%； l 有贷无房、有房无贷的首付30%； l 有一套房并有贷的，首付从40%升至50%； l 三套及以上停贷。

史上还有比那更温顺的限贷政策了么？

了望狮山路

实正的大招仍是有的

当各人都在热炒限购时，却没有发现本轮政策中，实正能对房价起按捺感化的其实是那个——

加大地盘市场供给！

此后三年市区室第用地供给方案每年确定为400公顷。凯撒查了一下去年的数据，2015年市区室第用地供给只要310公顷。本年和去年比足足进步了近三成！

任何商品的价格都要遵照一个根本的原理，那就是供需关系，本次苏州拿出贵重的地盘来增加供应，凯撒看来是诚意满满。增加了供应也必然能起到平抑楼市的感化。

湖东CBD的银行聚集区

第二个大招，则是

土拍指点价

让超越市场指点价产生的地王，必需构造封顶或者工程验收后才气拿出来卖。那个对开发商资金沉淀要求极高，确实能够按捺疯狂拿地。别的超越指点价25%，则一次性出价不再竞拍，能够削减竞拍产生的飙高地价效应。本地价没有那么逼人，房价上涨的推力也会小。

凯撒曾在苏州生活三年，买卖过园区房产一套，昔时也看过半城的房子，想来有些概念能够聊。

2010-2015苏州房价都没太涨，所有的涨幅几乎都集中在本年上半年

苏州房价从年后起头起飞，涨势确实惊人。还好苏州不在全国30个重点监测的城市中，没有太频繁上全国的新闻。但仍是把当政者吓了一跳。于是祭出了大招“土拍熔断机造”——只要开发商出的价格超出跨越政府规定的红线，就流拍。实的是活久见。 房价降下来了没？当然没有，但是一轮狂欢之后，苏州楼市5月初起头，成交量结结实实的跌下来了，如今进入了有价无量的相持期。

苏州本次房价涨的最疯的“湖东”

房价上涨是有季节性的，北京上海那种城市，差不多两年一个周期，常日里缓涨，两年一次大涨。苏州此次上涨，透收了一年以至两年的增长，原来就要进入相持调整期。其实不消再搞什么限购，房价也疯不到哪去，必需停劣等一等苏州财产的晋级和人民收入增长的脚步。 但苏州市场如今的问题是：疯狂成交后，把原来要在一段时间内消化的房子都卖完了，库存量急剧下降，形成市场假性欠缺。那个时候辅以增大地盘供给，确实是治标之策。

图中是30个城市的库存消化周期，能够看出苏州和昆山库存都极低，因而房价上涨也最猛

奇葩苏州楼市

想预测苏州楼市后面往哪儿走，还需要领会苏州上一轮为何如斯疯涨。要晓得，在浩瀚省会城市与副省级城市的森林中，做为全国最强地级市的苏州不断是一个奇葩：

苏州的房价曾是平的

l去年之前，苏州楼市在区域上是没有价格峰谷。在上海，更好地段的房子卖10几万，最差的一万；在南京，更好地段的房子卖4、5万，然后3万、2万、1万的往下降。但苏州房价不断都比力扁平。2015年以前，2万－3万能够买到金鸡湖边占尽天时的房子，最差的却也要近1万。

苏州楼市的上一个高地“湖西”，一年前房价不外两万出头

苏州差别人群生活是割裂的

苏州比力典型的生齿分三种：外来打工者（次要集中在城乡连系部以及县里边的工场里），园区的白领及科技人才（高新区和吴中相城的CBD也有一部门），老城区的老苏州们。三类人相互的口味爱好，价值系统，对生活的逃求都完全差别，没有太多共识。若是你和老苏州保举园区的房子，他会说园区没有菜市场，买菜太贵并且不便利，事事都得开车。

园区的贸易比力集中，但小区旁的微贸易却比不上老城市。

关于外来打工者，那座城市的文化以及现代都与我关系不大。来苏州的实正原因是工资高，能吸纳大量财产工人。

对园区的白领以及科技人才来说（也部门包罗新区的狮山路等），各人要的现代化的温馨生活。更高档的室第，更现代化的商场、更宽的马路，花园城市。

关于老城区的老苏州来讲，苏式生活已经足够美妙，不需要太多改动，我能随手买到时令蔬菜生果、苏州小吃就够了，然后教育、医疗要好。

苏州没有绝对的市中心

从太空中看苏州，你很难找到哪里是绝对的市中心

苏州房价的扁平化，不外是苏州没有绝对市中心的反映。老苏州把古城区当做市中心，逛的是不雅前、石路；新来的白领、科技人才热爱园区，逛的是圆融久光，住的是现代大道；然后高新区有他的狮山、相城区有活力岛、吴中区有丽丰；至于吴江，目前还没有完全融入大市，太湖新城本身在搞。更别提姑苏区，建了平江新城、沧浪新城、金阊新城，每一个都要做区域中心。

平江新城高度密集的贸易，可能会成为姑苏区的新中心

四处都是中心的成果就是没有中心。换句话说，就是没有一处贸易区是苏州人离不开的，没有一处房子是各人遍及想要的。苏州人本来也没觉得有什么，配合富有，莫非欠好么？

然而如今，那一形态正在改动，当诚品书店、新光六合等新一代的贸易中心退场，全国文艺青年前来朝拜的时候，苏州人才实正觉得到园区实的要成为市中心了。园区正以雷霆之势碾压各城区。

文青朝圣地诚品书店

于是，上半年园区的猛涨也就能够解释了，不外是成为中心之后的——

补涨罢了！

园区不断勤奋成立可以鹤立鸡群的情况而不断不被认可：即便金鸡湖大桥修了再要修隧道；即便李公堤、月光船埠、博览中心、科文中心，都如斯高峻上；即便体育公园、儿童病院、各类星字头的学校都兴起了，即便那些城市配套都给配的齐齐的，再把银行也都给我搬过去，再找来大品牌开发商，园区的房子也没有比其他处所贵一倍以上。

李公堤

但念念不忘，必有回响。曲到诚品来了，新光六合来了，九龙仓国金中心都来了，园区末于水到渠成，起头发作。

目前的苏州第一高楼九龙仓国金中心

而园区房价的疯涨也是苏州的一个缩影。苏州之前不断强调本身是移民城市，可是也是个打工城市，大量根底劳动者来到苏州打工挣钱，但是留不下来。而教育布景好，本质比力高的就业生齿不断是短板。那也是为什么苏州GDP不断猛超南京，但房价却被甩几条街的原因。

现在，在经济转型的路上，苏州末于获得了一点成就。不再那么依赖进出口，也末于吸引一些高端办事业人才了。城市各项医疗、教育、交通配套有了前进，才有了此次的上涨。说的固然无聊，但那是房价上涨的邪道。

有一点请各人必然要相信：没有政府，想让自家城市的房价下跌的。Never！各人看新闻，政府说的可历来都是控造房价过快上涨，啥时候说过要让房价降下来，让各人都卖得起呢？别自做多情了。

所以那一次，当市场已经悄悄逆转，原来就要进入一个相持阶段，买和卖都在削减时，那个时候无论限购，仍是土拍指点价，都不外是一次绵软无力的神补刀。各人不要又产生了鸡犬升天的梦想。

总结起来，我对本次调控的判断是：

市场会冰冻，但不会影响价格

所以，各人该干嘛干吗，明天太阳照旧升起相城区还有大片的地盘待开发

凯撒最反对的是用限购那种行政手段来控造市场。最欢送的是通过增加地盘供给来让苏州房价走稳。除了深圳以外，中国的大城市地盘实的不稀缺，只是政府想买个好代价罢了。都说上海寸土寸金，但浦东中环以外还有几空地和厂房，随时都能从头变成商品房的金山银山。只不外囤积居奇囤积居奇罢了，别把地盘稀缺太当实了。

报酬的造造稀缺其实不可取。苏州不是一个纽约伦敦一样的金融中心城市，也不是一个纽约香港如许的消费城市。苏州要开展，靠的只能是财产转型，是立异创业。而世界上还没有哪个城市既是金融中心，又是立异中心的，因为两者不兼容。过高的房价会挤走草根创业者，而如今实正胜利的创业者，又往往都是草根。高房价会降低一个城市的立异活力，那是现阶段苏州千万接受不起的。

希望更多的城市不再搞限购限贷，也不再搞什么地盘惜售。房子多了就收紧地盘，房子少了房价高了就放量。世上本无事，庸人自扰之。

做者：头条号 / 相信凯撒

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