最新弥补：2015年年末总结
见本谜底最初部门。下面是原谜底：
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那个问题比力合胃口，鉴于去年已经胜利射中一回，本年也试着再来一回。
友情提醒，图表较多，手机党慎入。
我们一个问题一个问题的来捋一下：1.城镇化何时是尽头？
起首来看一下我国总生齿增长情况，从下图来看，1987年是近三十年来新增生齿的一个更高峰，1987年至今，每年的新增生齿总体上是呈现出下降趋向的。
假设1：2014年以后新增生齿量根据1987至2013年的线性趋向削减。按照那种线性趋向得到2014年每年生齿增长量的预测值（见下图红色部门）。估计我国生齿在2028年摆布到达峰值，峰值生齿大约为14.08亿人。（那只是本人不严谨的简单预测值，请勿庄重引用）
再来看一下建国以来每年新增城镇生齿情况，见下图。从图上来看，1996年以来我国新增城镇生齿进入加速阶段，1996~2013年每年新增城镇生齿不变在1900~2100万人之间。（我不清晰为何1996年之后新增城镇生齿一会儿暴增了）
假设2:2014年以后每年新增城镇生齿2108万人（1996~2013年新增城镇生齿均匀值）。2013年全国总生齿为13.6072亿人，此中城镇生齿为7.311亿人，城市化率为53.7%。按照假设2，我们能够预测出2014年以后每年的城镇生齿，再按照前面得到的总生齿预测值，得到城市化率预测值。
预测：估计到2018年，我国城市化率超越60%；估计到2026年，我国城市化率超越70%。
参考其他国度的城市化率：http://zh.wikipedia.org/wiki/列国城市化比率列国城市化比率，我国城市化超越70%根本可能到尽头了。
房地财产的底子需求来自于城市化历程，而城镇化到头之时，根本也能够判定是房地财产到头之时。2. 将来房地产行业还有几需求？
2-1 总需求是几？
我小我认为房地产的底子性需求来自两方面：其一是改善住房的需求，2000年之前的原有城镇居民因为以前栖身前提较差，2000年之后有较大比例城市购置新房；其二是新增城镇居民的住房需求，次要是2000年之后的城镇居民进入城市后会购置住房。
美国的人均住房面积是60㎡，日本的人均住房面积是31㎡（均为网上数据），我那里仍是接纳日本的数据做参考了。
2000年前原有城镇生齿：4.3748亿人。
2000~2013年新增城镇生齿：2.9363亿人。
2014~2026年预测新增生齿：2.7399亿人。
假设3:2000年前原有城镇居民2000年购置新房比例为70%；2000年后的新增城镇居民购置室第比例为100%。（那里找不到假设根据，人懒，也不想去找了，有适宜根据的欢送供给）
按照上述数据我们得到我国商品室第的总需求大约为262亿㎡。
现实上新增城镇居民购房比例不成能到达100%，部门居民可能会选择经适房或保障房、廉租房等等，而那些是不计入商品室第需求中的，因而商品室第总需求应该是小于262亿㎡那个数据的。
2-2 已经被消化了的需求是几？
按照国度统计局的数据，2000-2014年11月，我国商品室第销售面积总量为92.6亿㎡。那个数据是实其实在的已经消化了的需求量。从下图来看，2014年销售面积几乎不成能超越巅峰的2013年了。
同期我国新开工商品房室第总量是121.3亿㎡，那个是那些年来的实其实在的供给量，即便有些开工了但还没拿到预售证，但他们迟早也会进入商品室第市场的。新开工数据的峰值呈现在2011年，2014年全年估量很难超越2013年程度。
2-3 将来需求还有几？
已销售的商品室第总面积92.6亿㎡除以总需求262亿㎡，35%。
新开工商品室第总面积121.3亿㎡除以总需求262亿㎡，46%。
考虑到那个总需求有水分，那我们再恰当的往上估量一下，估计已销售占总需求可能已经到达了40~50%。
而新开工的商品室第已经占到了总需求的50~60%。
房地产市场的半程已过，从数据上看，过去是上坡，将来十年将会是下坡。拐点就是上坡酿成下坡了，当上坡酿成下坡之后，带来的影响是行业规模缩减，中斗室企大量破产，行业垄断加剧，行业裁人等等……3. 房价能否会下行？
小我认为房价取决于两方面因素：一是供求关系；二是货币政策。
供应小于需求，价格上行；供应大于需求，价格下降。
货币政策宽松，房贷利率低，首付低，且发放门槛低，刺激需求增加，房价上行；货币政策紧，房贷利率上浮，房贷发放门槛与周期进步，需求降低，房价下行。（货币政策素质上仍是影响了房地产市场的供求关系，货币政策的颠簸加剧或者平衡了房地产市场需求的颠簸）如前面所述，房地产市场开展的半程已过，但总需求的下降未必就必然会带来房价的下降。总需求下降，供给量仍然增加或连结稳定，则房价会下降；若供给量也同步缩减，那么房价仍是会连结平稳的。我认为而跟着房地产行业利润率的下降，大量企业会逐步退出那个行业，房地产行业的供给量也会逐渐降下来的，将来货币政策大放水的可能性也不高，09年市场那种疯狂很难再呈现，房价连结平稳的可能性更高。
以上是整体情况，而详细城市又要详细阐发。我国生齿估计 15 年内是会逐步分离在大中小城市，仍是继续向大城市集中？我们应留在大城市开展吗？ - 社会
《中国各地生齿净流入流出示企图》反映的情况能否契合你亲眼察看到的情况？ - 地图
若何评价王健林的「二十年内无法阻遏北京、上海房价上涨」，他的判断准确吗？ - 北京
我很附和上述三个问题中的更高票谜底，一二线城市集中了我国更好的政治、经济、教育、医疗等资本，生齿持续流向一二线城市是客不雅规律，是不成逆的趋向。
生齿会持续不竭地流向大城市和特大城市，那些城市的房地产需求是高涨的，平抑房价最间接有效的办法就是增加供应，但是国度去年岁首年月又出台了一个政策——500万生齿以上特大城市不再摆设新增建立用地。需求端高涨，供应端有限甚至缩减，价格怎能不涨。
供求关系对房价的影响见成渝两地的例子。
再放张图，感触感染下2009年货币放水的盛况：
再放张SHIBOR的图，感触感染下2013年年中的“钱荒”：
2013年下半年房贷放款周期似乎就变长了，14年春节后房贷利率也遍及上浮5%，后面上浮了10%，15%，以至20%。2014年房地产市场下行很大水平上受了房贷收缩的影响，2014年年中起头央行起头不竭“微刺激”，SHIBOR也变得光滑而温顺了，房贷利率也渐渐下来了。9、10月份房地产市场也根本抵达阶段性的底部了。
4. 2015年房价会怎么走？
前面说了那么多，如今预测各人最关心的2015年房价走势。
需求面显著恶化了？没有。（台阶会一步一步下，不会一会儿摔倒一楼）
供应面显著增加了？没有。
货币政策会收紧么？不会。宏不雅经济下行压力大，CPI下行，可能会进一步降息或者降准，房贷利率有望进一步下调。
货币会再次大放水？不会。前面说过，09年那种疯狂很难重演。
既然一切都没有显著的变革，而货币政策有望进一步宽松，2015年房价的走势也就是整体平稳或者暖和上行，一线城市及部门二线城市上涨或愈加凶猛。
分时段来看，如今成交量已经显著回暖，估计节后价格将起头明显回暖，价格上涨的城市将会越来越多。市场热度将会自春天持续到秋天，若是货币政策能继续放宽，维持那种热度的动能将会愈加强大。四时度么，若是本年是很热的一年，要小心市场又起头转向了；若是本年是暖和的一年，也许那种暖和可以贯串全年。
分城市类型来看：
一线，涨；
二线，大多涨或者平（要看供求情况）；
三线，大多跌或者平（要看供乞降经济开展情况）。最初，献上北上广深的数据，2014年1-12月份新建商品室第价格指数同比走势。
大于100，房价同比增长，小于100，同比下降。固然12月房价同比仍是下降的，但是小心了，认真看10月、11月、12月数据，同比已经在收窄了（底部的信号啊有木有！！！降的越来越少越来越少，然后就是负转正了，反转的脚步已经越来越近了），深圳以至12月同比数据已经高于11月了，该市12月环比确实已经起头上涨了！
一线城市里有方案买房的，钱筹办够的，能够脱手了！因为缺乏其他地域根底数据，难以对详细城市做详细阐发了！列位见谅。
预测会按照宏不雅经济数据以及宏不雅市场数据适时批改。
2015年1月19日。
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2015年1月22日弥补：
本文系原创。
感激某热心伴侣告诉我那文章被盗了。
被盗地址：2015年全国房价会呈什么趋向？...我本身也跑去围不雅了下，看了评论区，一边倒的骂声，我是不是该感激一下盗我文章而不署我的名的那个APP呢——你们那是在庇护我啊！！！————————————————————————————————————
2015年1月26日弥补：
券商的研报里看到一张好图，按照70个大中城市房价指数做的图，房价趋向一目了然：
手里没有2012、2013年的数据，整理数据是个很费事的过程，有空了争取把12、13的数据弄出来，然后再分分类，大致分红北上广深、省会和部门沿海城市、其他城市等三大类，房价趋向应该会愈加清楚。
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2015年1月27日弥补：
有对2014年房地产市场形势和2015年市场预测有更多领会的伴侣，请看世联行的陈述《胸有惊雷，面如平湖 中国房地产市场2014年回忆与2015年瞻望》，比我文艺，比我专业。
世联行陈述百度文库地址：胸有惊雷,面如平湖：世联行2014年房地产市场年报（若有侵权，俺删掉）————————————————————————————————————————
2015年2月9日：
看到楼下匿名用户提到同地段公寓和室第，他必定选公寓。其评论区封闭了，我之前算过公寓的账，不由得在那里插几句嘴。
二手贸易产权的物业在交易时产生的税费远高于二手室第产权物业，同地段的酒店式公寓要比室第售价低13%以上，将来根据不异价格出卖时，才气获得不异的投资回报率。————————————————————————————————————————
2015年3月6日弥补：
答题区两位酷炫与霸气的牛人一唱一和的攻讦了我，评论区部门人士也指出了我屁股存在庞大的问题，今儿发现固然那个谜底点赞数仍然排第一，但是挨次已经排第二了，不知能否是点反对的人已经大大增加了？大量群寡固然没留下只言片语，但是却用默默的动作对我的屁股投下了不信赖的票？
我很痛心，我很疾首，我末于惭愧的增加一个弥补申明——我是一名男性，而男性是下半身思虑的动物，而我下半身重要构成部门之一的屁股又是个房地产的屁股，因而那必定是个不准确的屁股，那必定是个只要贪婪没不忘本的屁股，屁股不正则脑袋残矣！！！
我率直的交代以上预测纯属扯淡，答题动机只为忽悠，本谜底100%为房地产洗地的软文。
不外，为了公司卖的好，为了年末奖发的高，我仍是要将忽悠停止到底：
北上广深的伴侣，想买就赶紧脱手！过了那个村又要多花几个子儿！
省会为主的二线城市伴侣，耐心比选，恰当不雅望，沉稳出手！着重考虑教育、交通，优先选择成熟片区。
三四线城市的伴侣，请把房子当做消费品，有需要你就买，没需要你就期待，纯投资你不要来！—————————————————————————————————————————
2016年1月19日更新：
一线城市：齐头并涨
一线城市3月份以后一路高歌猛进，金九银十稍有喘气，但岁暮环比增速又有上升趋向。
分城市来看，深圳领跑全国，上海涨幅也不小。一线城市上涨在意料之中，但我岁首年月没料到一线城市涨幅会如斯之大，尤其是深圳，不想说什么了。深圳房价的问题，我在那个问题里简单论述过：深圳在2015年3月30日之后的那波房价大幅上涨的支持是什么？ - 金硕的答复
二线城市：几家欢喜几家愁
整体上看，苏醒较为暖和，走势较为平稳，岁暮根本收复了岁首年月失地，2015年岁尾房价比拟2014年岁尾变革不太大。
分城市来看，以南京为代表的15个城市上涨，以包头为代表的18个城市下跌，涨跌互现。涨幅更大的南京为7.9%，跌幅更大的包头为3.7%。
三线城市：愁云暗澹万里凝
走势来看，全年都在泥淖中挣扎，光亮也仅仅是环比跌幅收窄罢了。
分城市来看，温州、金华上涨，其余31个城市都是下跌。温州上涨1.8%，丹东领跌达5.3%。
跟谜底无关的破事
那两位热切期盼打我脸的呢，来来来，半张脸伸出来给你打，
@疾风飞影 、 @MatthewT ，老改名，还删谜底，实让我好找啊。某位酷炫狂拽的谜底固然删了，但你的结论我截图了呢，还精心保留着的呢（心眼就是那么小，来来来，打我！！！）
题外话：
列位就别再邀请我蒙2016年的房价了，那不2015年也没完全蒙准。
知乎那一年又涨了那么多用户，我若是蒙了，指不定又跳出来几个迫不及待打我脸的，小心眼的我其实应付不外来。
再次强烈回绝瞎猜2016年房价走势。
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2018年8月8日
时间已颠末去三年，回忆一下，昔时固然蒙对了启动时间节点，到底仍是低估了金融放水的庞大能力。
本轮上涨，启动于2015年330前后，末行于………目前个别城市还在轰轰烈烈的上涨，还无法判断何时末行。那一轮涨幅冠绝二十年来房地产历次上涨周期，良多城市涨幅接近两倍，北京暴涨前均价两万多，如今已是6~8万，上海印象中已是5万多，深圳5~6万程度（数据懒得去查了）。南京、杭州那些热点二线城市也到三四万程度了。我熟悉的成都会场主城区实在价格程度根本2~2.5万摆布了，暴涨前1万摆布，重庆也到1.5~2万摆布了，暴涨前7000程度，西安暴涨前7000摆布，目前还在飚，昆明暴涨前8000摆布，目前正在飚……之前看到文章说金茂府卖十多万一平，金茂府嘛！北京嘛！十多万挺一般，粗略看了一眼后我想。认真一看，本来是郑州的金茂府！！！
回过甚来看，那一波仍是大水漫灌之下的普涨，只是呈现明显的区域化特征，差别城市启动时间不同较大。2015年北上深领涨，尤其是深圳，330后敏捷翻倍，大学同窗原来在深圳工做，眼睁睁看着首付不敷首付，后来选择回二线城市生活。2015年岁尾到2016年上半年应该是四小龙为代表的热点二线城市起头接棒，苏州、南京、合肥、武汉房价起头敏捷升温。上半年的成都重庆还多恬静的，成交略微活泼些，价格略有上升，回到13年摆布程度。2016年8月成都升温，记得8月底9月初，成都房价一周一个价，然后是贯串2017年全年的暴涨。天量供给的重庆，我原认为四平八稳的重庆在2016年12月份摆布刚才启动，2017年上半年疯涨，下半年平稳，2018年春节后又来了一波。西安市场启动更晚了，2017年年中摆布才起头进入疯涨快车道，昆明2017年下半年起头疯狂，两个城市涨势持续至今。
回过甚来看，对整个周期判断仍是存在严重失误的。2016、2017年不断也没料到西部浩瀚城市会有如斯严重涨幅。2018年岁首年月，看到一条新闻，四川一个十八线县城——射洪县房价也快速翻倍，私信里云南保山（估量大大都都没听过）伴侣反映房价上涨敏捷，后来突然醒悟要查查货币量，2008岁暮M2总量接近48万亿，2018年3月份M2总量174万亿，十年时间，3.66倍的货币投放，近三年固然每年增速不算夸大，但是绝对增量是一个很高的程度。
所以2018年起头才大白——不消再阐发单城市的供求量、经济开展程度、生齿吸附力等情况。大水事后，没上涨的处所都要上涨，无非多涨点少涨点……
黄市长不走重庆就会不涨了？不会。碧桂园、恒大不去三四线城市甚至小县城你们那儿房价就不会上涨了？不会。政府多供给地盘房价就不会涨了？大要率仍是不会。水龙头不关，什么也阻挠不了轰轰烈烈的房价上涨势头，你们纠结的讨论的那些种种原因，只是诱因，只是点燃大火的火柴。
更新后的建议：还没上涨的三四线城市（估量只剩部门中西部三四线城市了），刚需客群仍是建议尽快上车，以免哪阵风把大水吹进你们的角落。三四线城市投资仍是不保举，虽然可能会上涨，我仍是担忧部门三四线城市将来活动性不敷，无法顺利变现。
若是你所在的处所房价起头上涨，那轮行情，你们那里房价大要率会至少涨到翻番，不管几线……马后炮了，羞愧羞愧