一、“旧改”Vs“棚改”
“旧改”那个词，说旧不旧，说新不新。因为全国各地，老旧小区的维修工做都不断在停止，如屋顶漏雨、楼梯外墙创新等。但实正被提上日程，全国范畴内创新革新，则是近两年的事。
2017岁尾，住建部在15个城市试点老旧小区革新工做，截至2018岁尾，共革新106个老旧小区，惠及5.9万户。进入2019年，“旧改”无论从政府层面，仍是范畴，都不竭晋级——
2019年岁首年月，“两会”政府工做陈述提出鼎力停止老旧小区革新提拔。
6月国务院常务会议提出加快革新城镇老旧小区。
7月1日，住房和城乡建立部举行老旧小区革新例行政策吹风会。住建部副部长黄艳暗示，目前全国需要革新的城镇老旧小区涉及居民上亿人，“城镇老旧小区革新上升为国度的重要工做，既保民生又稳投资同时拉内需，我们希望通过那项工做获得综合效益”。
自此，“旧改”成为一项全国范畴内推行的城市运动。
据住建部在2019年预算，各全国各地有老旧小区17万个，建筑面积超40亿平方米，涉及居民上亿人。住建部原副部长、国务院参事仇保兴以至给出了旧改可撬动的详细投资额：4万亿元。仇保兴暗示，如革新期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。
听到熟悉的“4万亿”，我们禁不住想到2008年金融危机之后，推行的“4万亿”方案。现在，“旧改”重提不异的数字。
准确来说，现在的“旧改”是“棚改”之后降生的新概念。
2015到2017年的一轮“棚改”，无论最后的目标是什么，形成的成果却是从一线到三线城市，房价遍及有了大幅度上涨，炒房客癫狂，地产一度繁荣，销量大增，当然，居民购房承担负猛增。
（居民杠杆率意味着贷款猛增，小我贷款次要是房贷）就三线城市来说，棚改的货币化安设，让南阳的房价从2015年到2019年不到四年时间，几乎翻番。如斯情况，当然不成能耐久延续。
“棚改”说到底，就是央行大放水，处所推进城镇化，将城市的老破小、城中村拆迁，货币化安设。拿到补偿款的居民，天然要买买买，成果水涨船高，形成了房价飙升，一发不成拾掇的乱象。
纵不雅二十年来中国经济的历次房价上涨，都与国度层面的大放水有关。
2009-2013年，4万亿刺激下房价疯狂；
2015-2018年上半年，棚改货币化安设，房价疯狂，限购政策推波助澜。
（蓝色线：中国房价同比上涨率）总结教训，以前的放水，更大的问题就是：钱通过各类渠道，流进了楼市。
房价的上涨，让城市居民的存款变欠债，掏空家庭的“六个钱包”，进步了人才落户的门槛；
房价上涨，也透收了城市开展的盈利，障碍了城市转型……
（某阐发师按照全国官方数据统计，仅供参考）但是房价不涨，处所去库存压力大，短期内经济开展受阻，可谓两难。也只要楼市，可以敏捷而有效地消耗过剩的货币，消耗掉过剩的产能，保障经济短期的平稳。
从那个层面讲，“旧改”也是围绕着“房子”做文章。于是问题来了——
同样是“4万亿”大放水，旧改加速，房价会涨吗？
从理论上讲，旧改减缓了老旧房屋的活动性，不会引起房价大幅度上涨，钱没有流入房地产。
我们先看旧改内容，2020年7月20日，国办发布了旧改指点定见：
“旧改”是针对老旧小区的每一个痛点：泊车难、脏乱差、上楼未便、无物业、管线陈旧、配套与时代脱节……
不只涉及传统意义的外立面创新，还包罗电路、气路、光线、管网、电梯、泊车位、养老设备等的革新和配建。
旧改规定了时间线：2000岁尾前建成的老旧小区
旧改定下的目的：目的新开工革新城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。并方案在“十四五”期末，力争根本完成2000岁尾前建成的老旧小区革新使命。
以河南三线城市南阳为例，本年岁首年月也出台了相关政策。
能够说，旧改是目前全国自上而下的“另类”城市化运动，有其一定的需求，也有深条理的原因。
二、旧改带来的改动听完旧改的内容，咱老苍生不由要想：旧改实是好啊，上面还帮你免费革新小区，并且房价还不会涨，实是美！
切记，但凡“免费”、“公益”，都别忘了从经济学角度考量一下：究竟结果全国那么大的投入，没有收益就不成能运做。
在南阳的旧改指点定见中，很重要的一部门，就是阐了然“旧改”资金来源，申明了四点出处：财务资金、单元投资、居民出资和社会资金。
此中有一段话，就“旧改”的收益形式，说得很大白：
“引导鼓舞老旧小区原产权单元及社会力量参与社区养老、托幼、医疗、助餐、超市、体裁等公共办事设备建立革新。积极摸索通过政府采购、新增设备有偿利用等体例，引入专业机构、社会本钱参与城镇老旧小区革新提量。
鼓舞物业办事企业参与城镇老旧小区革新提量，并通过获得特许运营权、公共位置告白收益和有偿供给便民办事等路子收回投资成本。鼓舞金融机构参与城镇老旧小区革新提量。”笔者下面就策画一下旧改的目标和可能的带来的变革：
1.拉动内需
当经济下行压力大，政府层面往往会积极参与到经济活动中，即类似西方的“凯恩斯主义”，带有必然的“方案经济”色彩——通过宽松的货币政策，大规模基建，修路，担保投资等，刺激经济活力。
“旧改”带动了拆修，电梯销售，小区腾挪出车位，刺激了购车需求，建筑外立面老化了，带动了涂料市场……
据业内人士暗示，此轮40亿平米老旧小区革新，有望带动防水市场超越300亿规模，保温、管材、外墙涂料市场均超越100亿元，此中涂料若考虑内墙涂料，建筑涂料总体需求有望超越500亿元。
2.带动物业行业的开展
室第在换代，人们的生活理念也在换代。以前老头老太一年50块的垃圾费，都嫌贵，如今越来越多的人不克不及承受没有物业，没有好物业的室第。那一点关于深受地痞物业迫害的南阳人，感触感染尤甚。
跟着越来越多传统的开发商，标榜向“综合生活办事商”转型，物业必然是中国三四线城市的向阳行业。
为老旧小区装备“物业”，是“旧改”将来重要的收益形式，如许就能做到不只在硬件上提拔老旧小区的形象，更在软件上做到耐久的增值办事。
受经济像是影响，南阳本年就业压力庞大，老旧小区物业的入驻，也能极大地处理一部门就业。
3.注入社区新理念
将来的社区就是“老有所养，幼有所育，吃喝玩乐一条龙”。
现在的新楼盘，都在打造全龄、一站式购物消费、吃喝玩乐一条龙等综合办事社区。从政府层面，近七年来，也在积极鞭策干部工做下移，社区办事下沉。
老旧小区早期缺乏响应配套，栖身功用过于单一，新一轮的革新，也为测验考试社区养老，社区幼儿园，社区24Hr便当店或超市，供给了可能。
如近年来，南阳部门社区在鞭策社区养老办事，固然物权边界不清，引发了法令窘境，但若是依法界定物权，争得业主签字同意，不失为一种良性的测验考试。尤其是老旧小区，养老和幼儿教育往往是上班族的痛点，可谓刚需。
别的，老旧小区红线内或周边，还能够积极摸索多种贸易形式，即便利群寡，也能鼓舞创业，处理就业。
4.旧房保值，平抑房价
混凝土楼房的寿命能够是永久的，但外部配套会变陈旧。
旧改之后的社区，若是在栖身体验和各功用方面，都所提拔，相当于为市场上又从头“供给”了宜居的住房，对平抑房价可能会起到必然的感化。
本来无法忍耐老旧小区脏乱差，上下楼不便利的业主，可能因而旧改加拆了电梯，改善了情况，消除了换房的需求。
当然，因为棚改和城市化还在同步推进，旧改对房价平抑感化，会十分有限。并且，“旧改”涉及面广，涉及到物权界定，也纷歧定老是一帆风顺，如政府主导层面的初心和小区业主物权之间的抵触，安拆电梯，差别楼层业主之间筹资的抵触，小区违建拆除时的阻力等。
旧改的素质是新的一轮大放水，只是此次对准了跟栖身绑定的民生。但“旧改”的钱，能不克不及严防死守，坚定不流入楼市，都有待察看。
旧改值得等待，旧改背后的庞大市场更值得等待。若是旧改背后的新市场不克不及胜利开拓，新的需求不克不及被缔造，四万亿旧改对房价的影响，也许就不再明朗。无论若何，“旧改”迈出了改善民生的坚实程序，愿它安康有序，开辟市场！