@田削竹
感激提醒，计算过程中确实忽略了一些计算口径，已做更正（下划线为更正内容）。
其实是能够大致预测的。
目前随地盘市场越发通明完美，政府评估的地价是与周边市场接轨的。政府在公开市场不会平沽地盘招致财务收入削减，开发商也需要保障必然的利润空间。因而一块招拍挂获取的地盘最末的净利润率在8~10%是很一般的。那个利润率是政府和开发商互相博弈的成果。
因为持久趴珠三角，我们能够一路以珠三角的口径来试算一下。
上公式：预测售价=地价+建立成本+财税办理费用+企业所得税+预期利润
1、地价：题主所提到的16000是成交楼面价（不考虑为政府代建安设房），并非最末的地价，开发商还需要缴纳地盘契税（成交价的3%）、市政配套费（广州的尺度是按总建筑量每平米180元，而楼面价的对应计容面积，总建面则包罗不计容面积，按照经历初略换算市政配套费约为230元/计容面积），因而现实楼面价=16000*（1+3%）+230=16480+230=16710元/㎡；
2、建筑成本：就是盖房子的成本，按广州某公司某档产物尺度=4000元/㎡（没错，某公司的各档产物均为精拆修）；
3、财税办理费用：次要是在房屋建立、销售周期中产生的各类费用，包罗各类税费，财政费用（借钱的利钱），办理费用（员工要吃饭），那部门费用为售价的17%摆布（修改前为10%，前面只计算了税遗漏了费）；
4、企业所得税：税前利润的25%=（售价-财税办理费用）X25%=售价X83%X25%；
5、预期利润：刚刚解释了，假定为10%。
代入公式：
—>售价≈40100元/㎡（按照开发商的预期收益、销售战略可能会有上浮）
可能漏计的费用：地下室补交出让金
、土增税会按照增值额阶梯上浮、其他不成预见费用等
那个谜底其实能够答复良多问题：
1、能够通过楼面价大致预测将来商品房的售价，但一般购房者没有那个专业常识；
2、开发商不暴利，或，不再暴利；
3、地盘财务是房价高企的重要推手....
PS.
供给思绪，仅供参考，欢送讨论弥补。