我在本年初曾经写过一篇《关于房子，细思极恐！》的文章，里面阐发了一套房子涨几钱才气回本的事。
可那篇文章究竟结果是对楼市做得整体统筹阐发，并没有get到一些青岛买房者的点。
正好比来有几个青岛卖房者找我算了一把账，我借此文给各人说说他们卖房的经济账。
需要申明的是，本文贷款计算体例都是等额本息、首付30%计算。
01 房子涨了21万，算下来却赔了38万
老李是我曾经的一个邻人，我那时候还在李村栖身，他2017年2月在我们小区买了一套房子。
我们晓得，青岛房价在2017年上半年和2018年上半年各涨了一次。
老李是2017年春节后就买了房子，买在了两次房价上涨之前，可谓是赚了一波，其时也被良多人夸会买房子。
他买的那个小区不是大开发商的品量小区，但是次新房、临地铁，只是楼层低了一点，是个高层的四楼。
那处房子91平，套二，他花了165万买下，单价1.81万。
自从他买下房子后，房价就呼呼地涨，更高时小区均价以至到了2.9万。
后来各人也晓得，房价降了下来，但曲到如今房价仍然比2017岁首年月高了良多。
老李因为买浮山后的学区房，本年卖了李村的那套房子，成交价2.05万/平，总价186万。
房子涨了21万，他人都说他赚了大钱；5年时间房价涨了21万，仍是不错的。他本身也是喜滋滋的，特来向我夸耀。
我听了很是无语，劝他不要高调，算下来还纷歧定赚钱呢。
老李不平，我就给他算了下经济账：
那5年多，他不买房也要租房，因而租金收益已经计算入内。
因为老李买的房子还没有拆修，拆修加家电家具花了20万，卖房时一把给了买家。
其实只算拆修钱，老李都是赔的，可他眼里只要房价的涨幅，没有那些收入的意识，或者主不雅不肯意“计较”那些收入。
算完那个经济账，老李傻眼了：房子涨了21万，成果他竟赔了38万！
即便他当初买的是带拆修的房子，不算拆修钱的话，也仍然赔了15万。
算完那笔账，老李不睬我了一周时间，他说他的好意情都让我给毁坏了。
我说他是：光头上的虱子——明摆着的事，只是本身拆做看不见。
02 学区房涨了37万，细算下来却赔了6万
老李卖掉李村的次新房后，在浮山后数字小区买了一套老房子。
固然新房换旧房，栖身感触感染上降低了良多，但为了孩子觉得仍是值得的。
老李接手的那套学区房面积75平，成交价172万，合2.3万一平。
原房东是五年前买的那套房子，其时总价135万、单价1.8万/平买的。
如许看的话，那位房东总价赚了37万，单价赚了5000元/平。
一套75平的房子，总价135万买的，能赚37万已经很惊天动地了。
可细算下来仍然不是那么回事：
因为原房子是老式拆修，也没交过公维，所以上表加上了拆修和公维的成本。
成果仍是非常惊人，那位房东通过买房五年涨了37万，那个涨幅已经很是超凡规。因为那几年来独一有较大涨幅的区域就是浮山后，那个涨幅在整个青岛都是不常见的。
然而，就是买那么个75平的斗室子、5年涨了37万，算下来那位房东仍然是赔钱的，5年赔了6万。
那估量又要突破良多人的常识了。
你想想，人家买房五年涨了37万都是赔钱的，如果你的房子价格是微涨、不涨以至是跌了，那你得赔几钱？
需要申明的是，那位房东买的那套学区房履历了2018年和2021年的两次上涨，成果仍是没有跑赢买房成本。
那位房东独一能赚到的就是，用6万元买了一个学位。
03 新房涨了8000/平，买房者却赚不到钱
老张是因为我写得系列学区房文章而认识了我，他是2019年最初一天买的浮山后大国璟的房子。
那是大国璟的初次开盘，单价2.6万元/平，老张买的142平的，总价383万。
后来的事各人都晓得了，浮山后新房价格大涨，邻人金地华章房价都到了3.4万。
关于每一个买大国璟房子的业主，各人都很羡慕，究竟结果每平涨了8000元，142平就是涨了114万。
老张看似赚了良多，可细细算下来，实得没有赚到钱。
因为青岛新房是网签5年后才能够卖，我们假设老张持有5年后以3.4万元单价卖出，那么他能赚几呢：
假设老张交房后就租进来了，那他持有房子5年后只赚了8.4万的租金，如果不往外出租房子的话就是不赚不赔。
我们再假设老张房子持有10年后卖出，那时候就可能要赔钱了：
假设买房10年后房价仍是3.4万的话，老张就赔了70万。
那么，房价涨到几老张才会不赔钱呢？
我算了一下，老张持有房子10年后，也就是2029岁尾，房价至少要涨到3.9万/平，他才气不赔不赚。
那个涨幅难不难？我觉得仍是很难的，但也可能会实现。
说到此，我们再来算一算若是你如今买一套新房子，5年后卖出，房价得涨几才气回本。
04 以后买房回本愈加困难
我以前面提到的金地华章为例和各人算一算。
我们根据126平、单价3.4万、总价428万、贷款利率4.25%计算，那么持有5年后房价得涨到几才气回本呢？
成果也是让人深感无法：
5年后，那套126平房子必需涨到总价516万、单价4.1万才气回本。
10年后，数据愈加刺眼：
10年后，总价必需涨到592万、单价4.7万才气保本。
我们再算算城阳保利大国璟将来之城。
根据120平、单价1.65万、贷款利率4.25%计算，5年后的持有成本为：
因为那个盘毛坯交付，算上租金收益的话就得算拆修成本，所以那两项都不计入。
如许的话，5年后必需涨到总价243万、单价2万元才气保本。
10年的话：
10年后，总价必需涨到286万、单价2.4万才气保本。
05 我为什么劝：投资莫入楼市
在楼市进入微利的时代，上述那个涨幅仍是比力困难的。
和开发商、银行比拟，小我怎么可能精得过他们。
在房价暴涨时代，买房者还能够拾开发商、银行的牙惠，但在现在开发商都赔钱倒逼的时代，买房者还能赚钱？
恰是因为此，我在以前文章中才说：刚需、刚改能够适时入市，投资、炒房在青岛以至是我国大部门二线城市都已经行欠亨了。
更何况，将来还有房地产税在等着你；更何况，你买的期房最初还纷歧定能交得了房。
所以，想要在青岛投资买房，就得算清晰那一把经济账。算完后，你就晓得何去何从了。
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细算极恐！青岛房子涨了21万，算下来竟然还赔了38万！mp.weixin.电话.com/s/odZCVCej1r4BrQnNOEw-cg