房产税专题二：房产税事实会若何征收？

股市今天不谈了，没人晓得标的目的，买定离手的事，做好行损线，到了就走，不要懊悔更不要手软。

前次说房产税的时候，中央一次陈述里再次提到“稳妥推进房地产税立法”，让市场起了波涛。其时我解释了为什么房产税不会随便征收，而且想做个专题，成果后来耽搁了，此次正好借机补上。

键盘哥房产税系列如下：

专题一：房产实的会来吗？

专题二：房产税事实会若何征收？

专题三：房产税对房价的影响若何？

先和各人普及个常识，那就是房产税与房地产税。

我们之前看到的各类文件里，各类“推进房地产税立法”里说的都是“房地产税”而不是“房产税”，他们区别在于：

房地产税指一切与房地产经济运动过程有间接关系的税。包罗房地财产增值税、企业所得税、小我所得税、房产税、城镇地盘利用税、城市房地产税、印花税、地盘增值税、投资标的目的调理税、契税、耕地占用税等。

房产税则是我们日常平凡理解的像美国一样，每年交1%税款那种税。

所以房地产税是一个大要念，是指各类参差不齐税的总称。而我们大部门人理解的房产税，属于房地产税中的一种。

不外你弄不清晰也无所谓，因为无论是哪一种税，最核心的都是房产税。

下面说注释

那几天深圳楼市又出个新闻，有传言深圳要起头收房产税了，考虑到比来密集的调控以及深圳居高不下的房价，那个动静仍是十分惹人留意的。

大致内容如下

到目前为行，官方回应是“未收到通知”。其其实国内官方回应是很有讲究的，讲究的是一种严谨，也就是说若是一句话中有1%的错误或者不明白，就能够斗胆承认，因为承认的是那一整句话。

好比键盘哥长得帅那件事上，官方就能够去承认，因为“帅”那个词没有明白边界，或许官方以莱昂纳多为帅，而不是以吴彦祖为帅。

再好比中信建投和中信证券合并那件事上，官方也能够去承认，原因很简单：我发文时没接到正式通知就能够承认，但不代表白天我不会接到正式通知。

同样在每次房产调控之前，得到的回复也城市能否认，因为那种承认确实没弊端。

所以深圳那个房产税有没有可能出台还欠好说，究竟结果上个月调控的时候就已经有人提早晓得了。

我上一篇文章说了全国范畴的房产税没那么容易开征，但不代表个别城市不会试点，事实上上海重庆早已起头收取房产税。

今天给各人聊一下，若是房产税开征，会以什么样的体例开征，对房价的影响又若何？

那么起首我们看看企业、上海、重庆都是是怎么收房产税的。

企业房产税政策

按房产原值一次减除10%～30%后的余值计算。年应纳税额=房产账面原值×(1－10%至30%)×1．2%。

也就是说，企业买房，每年大要要交当初买入价1%的房产税。

上海房产税政策

一、征收对象：

1、本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房

2、非本市居民家庭在本市新购的住房（栖身证满3年后可退）。

解读：

1、那个政策起首是新购。也就是房产税政策推出之后买的房子才收税，你若之前有100套房，也是不收税的。

那个政策很好，因为涉及到的公允的问题。若是间接逃溯的话其实是不公允的，究竟结果我之前买房的时候你又没说要收钱。若是啪啪完了翻脸要收钱，那就是欺诈。

2、对当地户口的新购第二套才收税，而对外埠户口的首套就收税（栖身满3年退还）。

当地人第一套不收税很好的庇护的刚需群体，不然人人都纳税会加重极大承担，形成经济恶果。

外埠人第一套就收税，看起来是对外埠人不公允，但一来外埠人限购1套，所以不存在第2套问题，二来政策里还有一项是等你在上海栖身证满3年后，就能够退税。

也就是说，若是外埠人只是投资，那就要交税；但你若是实在住在上海就不交税，精准的冲击了投资客。所以现实上关于外埠人来说，也是第一套也是免税的。

即上海无论能否新购，对首套房都免税，对新购第二套房收税。

然而各人留意一点：

因为房产会不断活动的，你手上不交税的“旧购”房子迟早会交易进来酿成“新购”住房，也就是说跟着时间的推移，理论上所有房子城市被纳入纳税的范畴，即不再存在新购、旧购之分。

总结起来就是：上海是对第二套房纳税。（说准确点是，持久看来，上海会对所有人的第二套房都收税，第一套房都免税）

二、税率

1、房价基数：住房市场交易价格的70%。

2、税率：实行0.4%～0.6%不同化税率。适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房均匀销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%;

3、纳税面积：对本市居民家庭赐与人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。合并计算的家庭全数住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。

所以上海房产税=纳税面积×房价×70%×0.4%（0.6%）

解读：

1、住房市场交易价格的70%来做为计税房价，仍然是兼顾了公允原则。市场交易价格是政府那里对小区的指点房价，是掉臂楼层、位置的同一价格。而现实上差别房子单价是差别的。

好比一楼会觉得我家房子不值那么多钱，若是按市场交易价格来交房产税的话，我二手房只能卖300万，你非要说我值400万，要按400万交税，必定是多交了；也有人会说你那个市场交易价格都是禁绝的，中间有如许那样的误差，害得各人多交钱。

那么今天我间接对所有人按70%收取，如许各人都不会觉得吃亏了。

2、0.4%～0.6%不同化税率。意思就是对差别价值的房子收的房产税纷歧样，通俗房子收0.4%，若是是超出跨越均匀房价2倍的房子就收0.6%。好比汤臣一品那种豪宅的单价是上海均匀房价的5倍，那就按0.6%费率顶格收取，若是是贫民老破小就按0.4%更低收取。那就是富人多交税，贫民少缴税，也是兼顾了公允原则。

3、免税住房面积，意思就是家里每小我都能够有60平米的房子不交税，那个也很公允的，并且也比力宽松。

好比一家3口免面积180平。

有1套房200平是不要交税的，因为第一套不交税。

有3套房，一共170平也不要交税的，因为免面积180平。

有2套房，一共200平就要交20平的税。

不管若何，一个家庭在上海能够有180平的免税面积，能够说房产税已经胜利避开通俗人了。

总结，上海房产税最末是对第二套房收税，在满足第二套房的根底上，还需要人均面积大于60平才会收税。

3口之家免税面积180平，根据上海房价来看就是1000万，即上海家庭总资产超越1000万以上的人才会收房产税，而那部门人占比几呢？

刚好前段时间有个央行统计陈述，陈述里数据如下

按照陈述，是在中国城镇里，总资产500万以上的占比20%，考虑到上海愈加富有，我们姑且推测在上海总资产1000万的占比20%。也就是说，上海交房产税的只会是最富有的20%人群。

下面垂青庆的政策

一、征收对象

试点采纳分步施行的体例。首批纳入征收对象的住房为：

1. 独栋别墅

2. 小我新购的高档住房（单价是市区均价2倍）。

3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工做的小我新购的第二套(含第二套)以上的通俗住房。

未列入纳税范畴的小我高档住房、多套通俗住房，将适时纳入纳税范畴。

解读：

独栋室第起头逃溯，不分首套房，后期扩大纳税范畴。即，持久来看，重庆并没有对所有人首套住房免税，而仅仅是对1套通俗室第的刚需免税，其他所有人都要交税，纳税范畴比上海大大增加。

二、房产税税率：

房价是市均价3倍以下的住房，税率为0.5%;

3至4倍的，税率为1%;

4倍以上的税率为1.2%;

解读：

上海豪宅更高税率才0.6%，重庆更高则到达1.2%，意味着万万豪宅每年交税最多到达12万。重庆税率十分高，与世界支流十分接近。

重庆巅峰之做，江边顶级豪宅东原印长江，在市均价不敷一万的重庆，二手房单价超3万，面积近300平，税负相当严峻。而南京的东原印长江当初也用重庆材料来宣传，我就日了狗了。。。

三、免税面积的计算。

1、在本法子施行前拥有的独栋商品室第，免税面积为180平方米;

2、新购的独栋商品室第、高档住房，免税面积为100平方米。

解读：

不按生齿来算免税，并部门起头逃溯，政策十分简单、了然，大大减轻了人们对政策的理解难度和工做量。

从交税人数上来看，重庆高档室第定义是均价2倍，根据2020年官方征收尺度显示，对单价19587元的房产收税。即重庆对房价200万以下的不收税。

那么重庆那个持有200万房产的人占比大要几呢？我在链家上搜刮重庆二手房，一共15万套，而总价200万以上的只要22000套，占比15%，与上海类似，即重庆交房产税的应该也不超越20%。

四、应纳税额的计算

房产税=纳税面积×房价×税率（0.5%—1.2%）

总结：少了上海的“打7折”，少了“情面味”，仍然简单、了然。

两个城市的房产税看完了，我们从头总结一下：

1、总体上不逃溯，政策初期不会危险到已有房产的人。

2、固然不逃溯，但最末跟着房产的流转，城市要交税。

3、都对低收入群体施行免税政策。初期预估纳税人仅为最富有20%人群。

4、税率大要在0.5%-1.2%。

5、均对投资客做出限造

而上海与重庆的区别也十分十分明显，几乎是两个难以想象的极端：

我们能够明显看到，上海的政策是偏向暖和的，无论是首套不收、减免面积、豪宅税率、能否逃溯、房屋订价上都属于“能不收就不收”“能少收就少收”，也给足了人们承受和缓冲的时间。

上海房产税代表中国式的圆润。

而重庆则完全相反，愈加的简单了然。豪宅的高税率、第一套就开征、较少的减免面积和更简单的算法，一切都向着欧美“普征”的标的目的动作，似乎让我们看见将来一刀切式的普征收税体例：只按房产价值收税。

重庆房产税代表西体例的庄重。

那么，做为国内唯二的2个试点城市，我完全有理由相信，重庆和上海的大相径庭绝不是巧合，而实的是“尝试”，即成心而为之，为的就是测试差别极端政策下，对社会形成的影响。

所以将来的房产税到底怎么收？

我认为，在房产税征收初期，会根本复造上海形式，每家第一套无论多大都免税，第二套起头算面积，每家（3口之家）减免面积应该在150-200平摆布。房产税率在0.5%附近。

那个过渡阶段可能会持续5-10年。

之后就起头逐渐转向重庆形式，也就是通俗室第仍然不征，对高级室第逐渐普征，更高税率在1.5%附近，接近于美国。

最末应税群体味渐渐扩大，但刚需首套通俗室第持久不会收税。即贫民不纳税，中产富人纳税。

在中国实正实现全民富有之前，通俗人的独一室第是绝不会收税的。因为中国人人都有房，而至今还有6亿人收入不敷1000元，房产税至少会对10亿人的生活产生影响，继而影响全社会的消费才能。若是房产税收了1块钱，招致各人都削减了消费，企业倒闭，最末社会丧失100块是得失相当的。

同时

三四线城市可能会持久不施行。

因为中国与欧美纷歧样，中国地大、人多，仅仅是散布不平均罢了。那意味着中国现存房产已经有了近20亿套，那都是将来部门地域供大于求，招致房价狂跌，本地居民资产归0的隐患。

将来生齿集中化之后，三四线会呈现大量空置房，如若再如斯施行，三四线整个楼市可能因而崩塌，一旦房价归0，不只意味着金融风险，更意味着差别城市的贫富差距飞速拉大，究竟结果中国人的身价都在房子上。

若是南京也那么施行。。那么河西业主们。。。

按上海的做法，每个家庭只能买180平，按河西6万的房价，即超越部门每平米每年大要交250元。也就是说你若是自住180平，又买了一套180限价房，那么每年房产税45000元。

按重庆做法，南京房价过6万的都要交税，可免税100平，那么河西业主一个都跑不了，你若是自住180平，又买了一套180限价房，那么每年房产税78000元。

事实上，河西业主手里何行2套房，3-4套的十分多，那就间接翻倍吧。。。

最夸大的是，按重庆做法，你若是2套湾四 250，再加一套100平通俗房子，豪宅税率会到达1%之巨，则每年交税45万元。。。必定会有小业主扛不住抛售的。

那点各人要小心，因为在南京住万万豪宅的人，年收入可能也就20万：早年购得河西一套房，后来酿成新城学区房，去年置换成限价房，交付后市值1000万，很一般。

将来房产税施行，那种人就必定扛不住房产税，因为房产税是要每年实缴的，会让他们活动资金干涸。到了那个时候，河西良多高杠杆的投资客们，是会有一波抛售潮的。

那么房产税施行后，会影响房价吗？到底什么样的房子受影响最严峻，什么房子会升值，什么房子会贬值？我们的投资体例能否会发作改动？

今天的文章有点长了，我们明天再说