实务问答（房屋买卖合同专篇）：买受人与房地产开发企业签定 《商品房认购书》。约定未来正式订立商品房买卖合同。在该房地产开发企业并未获得商品房预售答应证明时，该《商品房认购书》效力若何？

鉴于商品房预售的特殊性，我法律王法公法律、行政律例对商品房预售实行行政答应的监管束度。《城市房地产办理法》第四十五条第一款第四项、《城市房地产开发运营办理条例》第二十二条均明白规定，房地产开发企业预售商品房的，应当向县级以上人民政府房产办理部分打点预售注销，获得商品房预售答应证明。那就表白我国的商品房预售具有较强的国度干涉性。更高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解释》 第二条也规定：“出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在告状前获得商品房预售答应证明的，能够认定有效。”由上可见，无论是法令、行政律例，仍是司法解释，预售答应证明均是针对商品房预售行为所做出的强迫性规定。

《民法典》第四百九十五系第一款规定：“当事人约定在未来必然期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。”《商品房认购书》做为一个独立的合同形式，从其订立的目标、约定的内容来看，凡是是为未来两边当事人订立确定性的、正式的商品房买卖合同达成的书面许诺，其目标就是通过订立合同来约束两边当事人承担在未来订立正式商品房买卖合同的义务。与做为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是两边当事人许诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因而认定本约已正式订立。根据《民法典》第四百九十五条第二款规定，“当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方能够恳求其承担预约合同的违约责任”，预约合统一方当事人仅能够恳求对方当事人履行订立本约的义务，不克不及恳求履行本约的内容。预约合统一般表示为认购书、订购书、预订书、意向书、许诺书、备忘录、会谈纪要、定金收条等多种形式。

既然做为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人两边为未来订立做为本约合同的《商品房买卖合同》所做的许诺，而非正式的商品房预售行为，做为法定的商品房预售行为强迫性前提前提的商品房预售答应证明就不该认定为出卖人订立预约合同的前提前提，即房地产开发企业在获得商品房预售答应证前与买受人签定的《商品房认购书》等预约合同均为有效。

来源：更高人民法院民事审讯第一庭《民事审讯实务》