今天我们聊聊公寓的话题，原因是比来征询我们公寓购置定见的伴侣出格多。
别的，在比来那个特殊的期间里，很多开发商也起头降价公寓房源。
公寓产物，看似巨额优惠的“糖衣炮弹”下，事实埋了哪些坑，我们今天认真给它扒一扒。
01降价的为什么是公寓？
我们拿比来十分站在言论风口的开发商恒大来举个例子。恒大在2月底开启了全国楼盘“75折”的营销标语。但是，在成都，购房者的现实感知里，仿佛热门的室第项目天府半岛却不断没有动静，但是公寓、商铺项目标折扣却是十分炽热。官方的解释是，限价城市楼盘不参与优惠活动，那一点我们能够理解。
那公寓项目标价格水分又有多大呢？
以高新区天府二街的恒大珺临阁为例，目前在售公寓产物，售价为14000元/㎡摆布。而且只剩了87㎡的公寓产物（看来此次折扣价格是相当有吸引力）。我从通明房产网查到了那个楼盘公寓，其预售申报价格约为30000元/㎡。
图源：通明房产网所以，不限价的公寓产物，开发商申请预售都是按“顶额”申报。开发商如许做，一是留给了市场必然的溢价空间，万一公寓市场行情走高，能够合理合法地进步售价。二是折扣的噱头能够拉满，以开发商目前的售价，打出“5折”出卖的营销标语都是合理合法的。
但是，在现实的售价上，我查到了该楼盘在18岁尾-19岁首年月的开盘现实售价，约为21000-23000元/㎡摆布，19年中下旬，已经降到了18000元/㎡摆布。
相较于目前的售价，也足足降了有4000元/㎡以上，7.5折是实打实的折扣。所以，从那个楼盘的公寓产物来看，1年多的时间至少已经有三次的降价周期。
02高新区公寓卖1.4万元/㎡是价格程度？
我就以目前高新区大源片区的公寓价格来做比力，大部门的公寓如中粮天府宸悦等，行情在17000-20000元/㎡摆布，恒大珺临阁1.4万元/㎡应该属于目前大源新盘公寓里垫底的价格了。
那个价格实的很实惠吗？
我们以同地段、同类型的公寓产物举个例子。
复城国际建面约50㎡拎包入住的标间（通气），目前在租赁市场的租金，约为2500元/月。
图源：链家网若是恒大珺临阁那个欠亨气的公寓，我们假设它也能租2500元/月。（在现实的租赁市场里，通气和欠亨气的公寓租金会有必然的价差）
恒大珺临阁47㎡的公寓总价65.8万。以2500的月租金程度，年回报率约为4.56%（现实可能会更低）。单看投资回报率还能够哈？从持久来看，若是能附加必然的物业自己的增值和租金收益，那就是相当不错的投资产物了。
但现实总被无情拍脸。
我们来看看同等层次的公寓，在二手市场的表示。
下图是复城国际标间公寓的市场售价：
图源：链家网目前在链家网上挂牌的大量标间公寓产物，单价约为13300元/㎡摆布，全屋拆修，可拎包入住。
恒大珺临阁14000元/㎡购置的新盘公寓，与之市场价格根本持平。
也就是说，“75折”事后，14000元/㎡的售价，才应该是一般市场行情价。03公寓的“雷”，良多人都踩了
回忆成都限购的那三年，2017-2018年是室第限购政策最严酷的两年，也是公寓价格和走量最为疯狂的一段时间。我拉了那个时间段内，成都主城区的公寓市场的供销价走势和去化周期数据。
数据来源：正合研究院整个2017年-2018岁暮，成都主城区的公寓市场行情都在持续走高，成交量十分夸大，个别月份还呈现求过于供的场面。
公寓价格的持续上涨，那个阶段自觉跟风购置数量也十分庞大，价格在2018岁尾触顶，到达了约17000元/㎡。恰是借着那股“东风”，高新区有一大波公寓项目，涨完价还能随便清盘。
那个阶段，成都公寓市场，能够说是已经离开了一般的投资逻辑——持久不变的租金收益，而是跟从室第的投资逻辑，短线炒做价格。但是良多人却忽略了公寓类产物昂扬的出让税费，会“吃掉”你大部门的收益，短线炒做收益其实不明显。
而且，因为公寓产物的新供给量和二手存量都十分大，新盘在涨价，二手公寓价格却纹丝不动，就招致了公寓投资的热度逐步下降。
2019年，跟着室第和公寓供给量的上来，公寓价格又起头持续的稳中有跌。若是你发现你购置的公寓售价和租金回报不成比，高位接盘的概率就比力高了。
04购置公寓，我的几个建议
1.目前公寓市场的涨潮和退潮，离不开室第限购的影响。因为本年YQ影响，行情特殊，我认为公寓降价还会持续。
2. 公寓建议买核心优良地段，利于出租。公寓价格能否合理，能够参考租金回报，租金回报必然要本身现实调研。目前成都会场上的公寓年投资回报率（1年租金收益/总房款）能到达4%就已经很合理了，超越5%就算是优良公寓。
3. 公寓的投资属性>栖身属性，只要投资回报率合理，天然不存在高位接盘的风险，建议持久持有。从市场的规律来看，小户型公寓易出租，易交易，低总价，不变性更高。
总之，购置贸易公寓需要多维度考虑，肯定要考虑到投资回报率和能否持久持有、能否有出手的掌握。自觉跟风购置投资，很容易被政策和市场牵造，形成将现金投入又难以出手的为难境地。