想要理解商品房认购书及法令效力，需明白几个法令概念。
讲个故事。小敏要买小倩家的矿山，转给小倩100万定金，约定明天上午9点在苍山脚下签定买山合同，第二天小敏太累一觉睡到中午12点，醒来收到小倩信息“因你未定时过来签买山合同，我不卖了。”小敏回：“那我如今过来签合同。”小倩答:“晚了，卖给大金牙了。”小敏回：“你容许卖给我了。”小倩答：“我只容许早上九点和你签买山合同，不是间接把山给你吧。”小敏回：“那退我押金。”小倩答：“你没根据预约时间来，定金充公！”小敏遂气晕。
法令上有一对词，叫做预约合同和本约合同。小敏预约明天上午9点在苍山脚下签定买山合同就是一个口头预约合同，本约合同就是矿山买卖合同。小敏未定时参加，违背了预约合同的约定，以致于本约合同也就是买山合同没有可以签定。小敏山没买到，还丧失了定金。
回到商品房交易上来，《商品房认购书》就是预约合同，而未来签定的《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》就是本约合同。《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在未来必然期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方能够恳求其承担预约合同的违约责任。”法条明白了预约合同的定义以及预约合同的违约责任。法令上的违约责任包罗“合同继续履行、付出违约金、定金罚则等”，小敏要求继续签定买矿山合同以及被充公定金都是属于违约责任的范围。
那么签了《商品房认购书》有什么用？
签了预约合同的认购书，目标就是为了可以顺利签定《商品房买卖合同》，若是一方不根据约定签定《商品房买卖合同》，就要承担违约责任。有的购房人拿着《商品房认购书》到法院要求开发商打点过户注销，大大都情况下是得不到撑持的，为什么？因为预约合同中要求继续履行的违约责任是继续签定做为本约合同的《商品房买卖合同》，继续履行过户注销是属于本约合同违约责任承担的范畴。强调一下，在少少的情况下，预约合同能够视为本约合同，其底子原因在于预约合同的条目约定已经完全具备了本约合同的所有特征以致于其性量发作了底子改动。房产交易中，《商品房认购书》在满足《商品房销售办理法子》第十六条书面商品房买卖合同的 13项次要内容（即应当具备的交付前提、面积、户型、价格等详细的根本内容的条目）而且卖房人已经收取购房款的情况下，认购书能视同为买卖本约合同。
签定《商品房认购书》需要留意以下几点：
1.认购书的条目内容能否包罗了商品房买卖合同的 13项次要内容，若是没有，主动丧失告状开发商要求承担过户注销等违约责任的可能性。
2.认购书中约定违约责任的承担能否有定金罚则。《民法典》第五百八十七条明白了定金惩罚，“……给付定金的一方不履行债务或者履行债务不契合约定，以致不克不及实现合同目标的，无权恳求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不契合约定，以致不克不及实现合同目标的，应当双倍返还定金。”购房人可能因没有履行签定买卖合同的义务可能被充公定金。
3.确实想买房时，签定了《商品房认购书》其实不保险，早日签定《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》才是明智之举，二者的区别在于承担的违约责任差别，上述已经非常清晰。