租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价
案例阐发：2009年10月底，刘先生买下了佳兆业（天誉）一套临街商铺，面积约30平方米，售价约160万元，目前在那片商铺周边，同等商铺的月租金约是150元/平方米摆布，即刘先生每个月可收取4500元的租金。那么，他的投资回报率将是几呢？如今让我们计算一下：租金回报率：4500x12/月=54000元/年➗160万=3.4%回报率
点评：那种办法计算简便，对一次性付款的情况阐发会较为准确，但因为只考虑了租金和房价，其应用范畴比力局限，关于利用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
(2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。
案例阐发：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，根据最新贸易贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：那个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%
通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%
点评：该计算办法的长处：考虑了租金、价格和前期次要投入，比租金回报率阐发法适用范畴广，可预算资金收受接管期长短。不敷：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不克不及处理多套投资的现金阐发问题。且因为其固有的全面性，不克不及做为抱负的投资阐发东西。
(3) 租金回报率阐发法公式：(税后月租金-每月物业办理费)×12／购置房屋总价，那种办法算出的比值越大，就表白越值得投资。
点评：长处：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷办法。不敷：没有考虑全数的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因而不克不及做为投资阐发的全面根据。对按揭付款不克不及供给详细的阐发。
(4) 内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业办理费)＝内部收益率。
点评：上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费收入；累计收益、投入均考虑在投资期范畴内。长处：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。能够与租金回报率连系利用。内部收益率可理解为存银行，只不外我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不敷：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为根据揣度将来，而将来租金的涨跌是个未知数。
商铺投资回报率几才合理？
人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”，商铺投资迎来了黄金时代。跟着投资理念的日趋成熟，商铺确实遭到了越来越多的投资者的存眷，那商铺出租投资回报到底达几才是合算的呢？
一般来讲，商铺能够在8年摆布收回投资，尔后的年出租收益率一般能够到达8%，好的贸易旺铺能够到达16%以上。当然差别的商铺情况也差别。
我们能够拿两个公式来计算：
公式一：次要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：(税后月租金-每月物业办理费)×12 =年租金收入，而年租金收入÷购置商铺总价=年投资收益率。反之，用购置商铺总价÷年租金收入=投资收受接管年限。
公式二：次要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入；(首期房款+按揭贷款)÷年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入÷(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。
当然，投资是为了赚钱。那事实能不克不及赚钱？能赚几钱？那里也不克不及光算收入，还要充实考虑到各项收入。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了次要的收入和收入部门，别的，还有一些可能和需要的收入，万万不克不及忽略。
第一项收入是在商铺的前期购置环节中的收入，像购置商铺应交的契税，那项为总房价的3%，那一比例是商品室第契税的两倍。第二项收入是商铺的水、电、气、热、物业办理等在商铺后期利用过程中的收入都是按贸易市政尺度缴费，大大高于通俗室第尺度。所以，在计算商铺的投资收益时，必然要充实考虑到以上收入，如许才气够算出一个愈加实在的投资回报率。
最初要提醒投资者的是，固然投资商铺赢利前景看好，但是并不是所有商铺都能包管赚钱。关于想投资小型商铺的投资者来说，起首要考虑的因素是所选地点区域性贸易气氛能否浓郁，如生齿密集度、日均人流量、消费才能及构造、配套设备构造等。并且，要对准新建市场。一般说来，新建的市场其出卖的价位相对而言比老市场要廉价得多，若是到有开展潜力的新市场购买运营门面，则升值的潜力大，投资少，其次，要盯住一些新开发的城区。任何投资都是有风险的，同样投资商铺，有的人赚了大钱，而有的人可能连本都收不回来。所以，必然要留意制止投资风险。