一个房子有许多因素需要评估：地段、楼层、面积、房龄、总价、交通等等，我们需要通过那些因素，来尽可能准确地评估一个房子在某个时间节点最合理的价格。以那个价格为根底，才好决定是不是出手、以什么价格出手。
下面以北京为例。
地段让我们先来看一下地段对价格的影响：
那是将所有的二手房成交价格和其时的全城均价停止比力，计算出一个“相对”价格后，根据差别的地段停止统计整合后的成果。越是偏红色的地段表白价格相对越高，越是偏绿色的地段表白价格相对越低。
但是，价格高就必然是好地段吗？也不尽然。
我们把比来5年每个地块的升值趋向停止了计算，图上越是偏红的地段代表了相对整个城市来说升值越快，越是偏绿的则代表相对整个城市来说是贬值的趋向。能够看到在北京的二环和四环间，存在大量价格固然很高，但是却跑输整个北京大盘的地段。
房龄若是再排除掉那个地段的因素，我们还能够间接考察小区的情况，好比从常识觉得，老破小可能没有次新的小区保值，是如许的吗？
以卖出时的房龄计算，除了房龄出格短的小区因为税费的问题影响升值率的情况，在房龄40年以内的情况下，越老的小区相对增值跟着房龄增加而降低。但是，更老的房子会呈现现在的增值情况出格高，那是一个比力反常的现象，来看一下那些有较高增值速度的小区位置：
颜色越深代表房产增值速度越快，十分明显的大量的房子位于工具城内，根本上是因为学区的变革带来了额外的增值。所以，固然一般情况下跟着房龄的增加，相对增值的趋向是不断下降的，但是若是有学区的加成，房龄就不再是一个重要的因素，那从常理上也很好理解（当然，前提是当前的学区政策连结稳定）。
面积再来看看房子的面积对价值增长的影响。
从增值趋向看，要制止选择50平摆布的小户型、以及120平摆布的大户型。和一般常识差别的是，140平以上的超大户型增值情况其实不错，当然，350平以上面积的房子保值情况就要蹩脚得多了，不外买那么大房子的土豪们是必定不会考虑那个问题的。
总价从一般觉得的话，房子的总价越高，将来能够接盘的人越少，可能会影响增值的预期；但是从数据上看，并非如许的。
若是将每一次汗青的成交和其时整个北京的价格中位数停止比力，计算出每次总价的一个相对指数，再停止比力。能够看到，在2018岁尾相当于1150万的总价就能够笼盖大部门的成交，而在那个总价以内，差别总价的房子从总体看价值变革率都是类似的，以至略有升高。也就是说，总价的凹凸其实不影响到房子的增值趋向。
地铁
那是北京所有的地铁，步行5分钟、10分钟、15分钟、20分钟别离能够笼盖的范畴，由此能够考察每一个小区操纵地铁出行的便当水平。
综合汗青成交来看，可以15分钟内步行到地铁的能够认为是“地铁房”，相对价格指数大约都在1.2摆布；需要步行超越20分钟的能够认为没有地铁，如许的小区相对价格指数大约在0.85摆布。所以，大致能够认为北京的小区从“无地铁”到“有地铁”的增值比例大要有40%，新开通一条地铁对小区的价值影响十分明显。
成立估价模子上面阐发的那些因素会对一个房产的价值产生一个综合的影响，除此之外，还有物业程度、小区规模、绿化情况、户口区域、楼层、有无电梯、周边业态等良多其它因素同样需要考虑，那里就不详细讨论了。我们完全能够基于那些数据，成立一套综合的估值模子，对每个小区的每一种房子停止估值和预测。
下面我们来现实利用一下那个估价模子。
好比如今有一个购房者想买「呼家楼西里」的房子，但是那个小区自从2016年8月份成交了一套67平户型，单价4.8万的房子以后，就再也没有有价格的成交记录了。那么，如今那套房子到底值几钱？
通过我们成立的估价模子，能够计算得到，那个户型的房子在目前2018岁尾预算的单价约7.05万，总价475万；而同样户型的房子目前的挂牌价为500万（单价7.4万）：
所以，从预算价格看，那套房子的潜在购房者有5%的合理议价空间。
北京近5年小区增值排行榜最初让我们给比来5年内北京所有的小区根据增值情况来一个排名。此中或许有一些小区的价值趋向更凸起，但是因为过去几年成交数据过少或者时间跨度不敷，而被剔除出了那个榜单，所以那个榜单不排除有丧家之犬的可能。
北京相对增值 TOP 20 小区：
北京相对贬值 TOP 20 小区：
该榜单仅供娱乐：）
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