光谷关山大道，绝对的核心地段，前有新世界K11，后有保利国际中心。
如许的处所，有一块商住地块，楼面地价10000起，不设任何限造前提，怎么样？
01
地块区位概略
地块为本次三批次集中供地的一块地，编号P（2021）187号。
位于东湖开发区雄楚大道以南、关山大道以西。
总计容面积218000平方米，起拍总价218420万元，起拍楼面地价10019元/平方米。
要晓得，光谷地域的房价，2016年正荣紫阙台
地价已经拍到了15966元/平方米。而本年一批次集中供地，光谷中心城地价已经打破20799元/平方米（南山037号地块）。
地块在高德地图中的位置
P（2021）187号地块分为AB两个地块。
东侧主干道为关山大道，对面即武汉K11 Select和世达中心。
南侧为中杰阳光（哈乐城）、保利国际中心。
西侧为武汉市关山中学
，北侧为雄楚大道。
A地块内部现状图
左侧为B地块内部，右侧为A地块内部
地块周边坐拥K11 和保利国际中心等大型贸易体，间隔光谷超大型商圈光谷步行街的德国风情街仅有300米曲线间隔。教育方面，背靠关山中学，再沿着关山大道走就是华中科技大学了。
医疗方面，附近有武汉三病院、武汉中病院。
A地块北侧雄楚大道、武汉三病院
因而，从整个区位来说，地块具备绝佳优势。
地块东南侧K11 购物中心、写字楼
B地块南侧哈乐城
02
地块规划目标
地块分为AB两个地块。
北侧A地块用地性量为栖身用地、贸易商务用地。
南侧B地块用地性量为栖身用地。
地块规划总净用空中积34981.44平方米。此中A地块28431.32平方米，B地块6550.12平方米。
地块总计容建筑面积为21.8万平方米，综合容积率6.23。
此中栖身建筑面积
15.3万平方米，商务建筑面积5.85万平方米，贸易建筑面积0.65万平方米。
因而，地块贸易比例到达30%。
关于配建，地块需配建1所9班幼儿园，建筑面积很多于2730平方米。项目按相关规定施行拆配式建筑。
03
特殊前提申明
挂牌文件里有那么一条：该地块规划净用空中积34981.44平方米（以实测为准）。地上有部门建（构）筑物。
经市政府批准：采纳保留建筑公开出让体例供地。
到底是什么保留建筑，我们去现场踏勘成果看，地块南侧B地块中已然有一栋两个单位的高层室第
建筑落成。
保留建筑（湖电社区还建房）实拍图
保留建筑（湖电社区1#）车库入口
湖电社区1#底商
据领会，此栋建筑为武汉高科建立的湖电社区还建安设房，一栋楼大要有3万方的体量。
而挂牌文件中也明白了，地上的现状保留建筑的建筑成本总计2.3948亿元，须由地块竞得人在签定成交确认书之日起15日内，一次性全额付出给东湖高新区管委会指定的武汉高科国有控股集团有限公司
。
另一方面，经东湖高新区管委会批准：
竞得人需要：
1.在本宗地内供给很多于4.4万方的商品房源（毛坯），由东湖高新区管委会指定的武汉高科国有控股集团有限公司负责回购，用于还建安设；此中,根据14001.02元/平方米的价格回购19324.56平方米;根据25960元/平方米的价格回购25000平方米。
什么意思，我们来捋一捋。
地块有4.4万方的限价回购房，由武汉高科别离以两个价格定向回购用于还建安设。
同时，武汉高科已经率先承建了一栋楼（大约3万方）。而你需要付出武汉高科2.3948亿元的工程款。
同时，除了那3万方已经盖好的楼，你还得再盖大约1.4万方的还建安设以固订价格再卖给武汉高科。
所以我们试着算一本账，竞得人卖给武汉高科4.4万方安设房，收到的销售货值是91956万元。
而竞得人需要付出武汉高科23948万元。
竞得人还需要有大约1.4万方的建安费
用，根据一般算法，可售建安4500元/平方米，即建安费6300万元。
摊到4.4万方的地价是44084万元。
所以现实上，那4.4万方的收益是1.76个亿（不计三费和税费）。
那么还不至于吃亏，可A地块还有30%的贸易。
目前周边在售楼盘华润琨御府三期，在售价格毛坯23000元/平方米。
根据那个售价，也就是说10万朴直常可售的室第，要承担还建房和贸易的资金沉淀，仍是捉襟见肘的。
可见，若何加精拆抬高可售室第溢价和后期30%的贸易若何处置，是项目盈利的关键。