来源丨米宅珠三角
关于惠州，历来有两个极端的派别，一个是挺惠派，说惠州是环深罕见的价值凹地，一万多的房价迟早会被填平；一个是惠坑派，说惠州是一个庞大的房坑，无财产，天量供给，无法实现通勤，不外是过去、如今仍是未来，城市有良多投资客被埋进那个大房坑。
惠州到底是时机仍是坑?
先来深度认识惠州
从地图能够看出，深圳北接东莞惠州，南与香港隔河相望，香港就不说了，东莞和惠州是两个唯二的环深城市。
来看一看惠莞深那三个城市的面积生齿和GDP比照。
数据很其实，三个城市比照，惠州面积更大，11599平方公里，接近东莞的五倍，深圳的六倍；生齿起码，东莞的1/2，深圳的1/4；经济最弱，东莞的1/2，深圳的1/6。
一句话归纳综合惠州，就是地大，人少，还穷。
位于大湾区的惠州，紧临深莞两个富亲戚，为何经济迟迟未能起步?
四十年前，深圳划为经济特区之后，东莞抢先一步开放政策，引进了大量外资台资开展造造业，而惠州政府反响痴钝，错过了昔时的投资进驻潮，等后期想再追逐已经难如登天了。
目前东莞造造业实力雄厚，已是全球更大的造造业基地之一。而惠州仍以第二财产为主，电子、汽车和石化是惠州的三大收柱财产，电子和汽车财产多以组拆为主，与东莞财产重合度高，处于优势。
大亚湾石化项目标引进，增加了GDP产能，但也让惠州付出了不小的情况资本代价，最有价值的海景资本地块，被石化污染打了折扣。
再看天文位置，惠州位于大湾区的边沿，与广州深圳虽都有交界但纵深都不敷，相临的坪山高新区。
与东莞交界最多，可是惠莞经济重合度很高，无法协同开展；加上惠州贫乏生齿盈利，综合下来，惠州经济一起头失了先机，后期又有浩瀚短板无法填补，招致一步迟，步步迟。
先天不良+后天不敷，我们又怎么能指摘惠州政府走地盘财务之路呢。生成不是富二代，还不克不及卖家里的铲子吗?
惠州更大的优势，人固然少，但地多啊，惠州全域一万多平方公里，地盘资本其实是太多太多了。
多年来，惠州眼巴巴地看着身边的深圳、东莞纷繁兴起，连珠海、佛山也都镶了一层金边，而个头更大的惠州，早习惯了终年呆在角落默默无闻。
千万没想到的是，身边的深圳越来越开挂，中国房地产也开启了十多年的大牛市，惠州末于发现本身的存在价值：我临深，我地多，我能够无限无尽的卖房子啊！
惠州末于等来了属于它的名誉时刻。
惠州虽大，能蹭概念的区域却其实不多，次要集中在临深片区。
临深又集中在大亚湾和惠阳片区，那两个片区都与深圳的坪山区交界，惠阳区有惠州南站高铁可灵通深圳北站，同时加上主城区的配套；大亚湾片区则次要靠海景旅居概念加持，那两个片区成了投资惠州的两大热点片区。
而其他远离深圳的片区，除了惠城区做为主城区有部门投资客外，其他的惠东县、仲恺区、惠城区、博罗县、龙门县占比很小，几乎能够忽略不计。
在挺惠派看来，深圳均价已超7万，坪山也接近6万，与坪山一路之隔的惠阳和大亚湾只要一万多，与东莞临深片区的两万多，三万多比拟，那里是绝对的凹地，涨到均价3万是迟早的事。
此外，深圳房价太高，刚需只能选择外溢，买不起东莞，就只能买惠州，曲线救国，因而，惠州将来是不缺接盘客的。
敌手上只要40多万首付不想分开深圳的刚需，来说惠州临深是更好的归宿
离深圳上一波暴涨已过去整整三年，那三年间，每一次盘整房价，我都得出一个无法的结论，深圳又涨了！
三年时间，深圳历经了屡次调控、微跌、上涨、横盘的过程，房价最末走出了一个稳步上扬的曲线。
和三年前比拟，深圳大部门楼盘的价格上涨了15-20个点，单价5万多的涨到6万多，6万多的涨到7万多，7万多的涨到8万多以至9万，一套两房或三房，总价上涨了一百万以至更多。
深圳的房子仍然不愁卖，但刚需接盘已经越来越费劲。
深圳人的工资是几，来看两份差别版本的深圳均匀工资统计。
9300，9400，数据仍是比力接近和靠谱的。
目前在深圳，除去少少数月入十万的金领，和一部门月入四五千元的低收入阶层，大部门通俗白领的薪资在8000-20000元之间。
那个居橄榄形中段的收入阶层，数量最多，若是没有获得早年买房的盈利，不管小我仍是家庭，以他们目前的收入和存款速度，在深圳买房是根本无望的。
深圳固然买不起，但几十万的首付，一两百万的总价仍是承担的起的，那部门人群，在深圳两千多万的常住生齿中，绝对值很是不低。
深圳上班族，手里有几十到一百万现金，没有靠谱的投资渠道，只能选房产。
有价值的二线，无房票，资金不敷；三四五线，房价也都涨到了一万多，正若有条留言所说，工做在深圳，老家安徽阜阳某县的房价都和大亚湾持平了，若是必然要选一个，莫非不选惠州选县城吗?
买在惠州，开车或者高铁通勤，但在定居城市五十公里之外安个家，无论若何，也比买在四五六线更有价值，心里更踏实笃定。
那是在惠州买房的第一类人。
第一类，买给父母栖身
深圳根本都是外埠人。
父母在，不远游。既然选择了远游，那等父母年迈之时，仍是会有相当一部门人要把父母接到身边养老的。
住在一路不便利，再买一套没才能，就退而求其次，在惠阳或大亚湾花一百多万买一套给父母栖身，一个小时的车程，日常平凡碰头和赐顾帮衬仍是很容易的，对白叟来说，也更喜好那里的情况和天气。
第二类，退休定居型
第一代第二代深圳人已逐步步入老年，他们那一代在深圳遍及有房，大多还在市区。
那些人退休之后还住着大几百以至上万万的房产，除了房子值钱，手头的现金其实不多，对他们来说，住着万万房产也是一种资本浪费，有的还有子女买房需求。
会有一部门人，或将房产留给子女，或将深圳房产套现，在惠州购置一套花园洋房自住，多余的资金用来帮补子女或者本身享受生活，如许选择的老年人目前有很多，将来只会更多。
第三类，跟风投资型
那一类，全国各个城市都有，城市越热，概念越强，数量就越多，惠州一年十几万套的销量，纯投资比例必然是不小的。
第四类，惠州当地刚需
第五类，旅居需求客户
大亚湾有丰硕的海景资本和恼人的天气，海景房不外一万多，和三亚、海口两万到五万的旅居产物比起来，合作力很强。若是认实挑选，还能捡漏，好比米宅去年推出的华润小径湾团购，因为限价，其时均价只要一万二。
对有旅居置业需求的客户来说，大亚湾的海景房是一个性价比很高的选项。
阐发之后我们发现，和良多投契严峻，根本都是投资客在大举买入的城市比拟，惠州其实有着很强的刚需支持。那个支持，次要来自深圳，跟着深圳房价越来越贵，那个支持会越来越强。
因为，低价秒杀一切。
卖了多年的房子之后，临深的惠阳楼盘目前到底是个什么情况，是鬼城仍是人居大盘，会帮忙我们进一步认识惠阳楼市。
所以，透过另一面看惠州，我们会发现，惠州的房子是被大量实其实在的深圳刚需托举起来的。目前一万多的价格，根本没有透收和水份。
那么，问题来了，惠州到底是坑仍是凹地?
若是单看惠州经济、楼盘供给量、与深圳的通勤间隔，
再看硬币的另一面，临深片区缺乏合作，深圳房价越来越香港化，大量刚需别无选择。惠阳的临深片区，最末必然会成为深圳刚需聚集地，再大的坑也迟早会被填平。
惠州一万多的价格，绝对不高，跟着深圳均价的继续上涨，惠州优良片区涨到两万以上是迟早之事。
那么，惠州的房子到底能不克不及买?
我的建议是，决心留在深圳，资金又不敷的刚需完全能够买。
但要选择临深片区的几个大盘，通勤间隔至少能够包管每天的往返，将来出手时也比那些八门五花的小盘要容易的多。
非临深区域的各类新盘，固然宣传概念打的十足，但我就不建议去碰了，刚需的外溢是需要过程的，你等不了那么久。
而大亚湾的海景房，遵照的则是另一条价值逻辑，在性价比足够的前题下，是能够买入的，能够选择自住，同时因为价低，也预留了必然的投资空间。
总结起来，建议是：
投资尽量买临深的惠阳和大亚湾，那里前景大，2022年深圳地铁14号线开通最初一个站点沙田站，间隔惠州鸿沟线2.3公里，买近沙田站附近仍是很容易暴击的，
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