从2014年彩生活做为物业首股上市，至2021年中，上市物业企业已经到达46家。此中市值过五百亿的企业，包罗了碧桂园办事、华润万象生活、恒大物业、融创办事等，碧桂园办事更是打破了千亿市值。
物业企业的本钱化、高市盈率，背后素质的逻辑都源于“用户全生命周期价值”的挖掘与锁定。从物业企业的营业构造看，“平台化、生态化”趋向也日益明显。
国内百强物企的营收构造，增值类收入（即根底物业费之外）奉献均匀都到达30%以上，利润奉献更是接近40%。
外表上看，各家物业公司的增值营业似乎都“大同小异、一应俱全”，但本色上，物业公司的增值营业开展，有其内在的生长阶段和开展主轴。
弘悦征询，基于多年在物业行业的战略征询经历，将物业增值办事的开展阶段和标的目的做了系统梳理，大致能够分为四个阶段：
阶段一，以社区消费生态构建为标的目的，围绕业主消费晋级展开阶段一的典型代表企业是彩生活，彩生活的上市，将物业企业在“社区入口、业主粘性”上的“优势概念”演绎到了极致，也让本钱市场和业界惊呼，发现了物业行业的“增长新大陆”。
彩生活围绕“人”的消费，逐渐构建了一个庞大的消费生态，涵盖金融办事、房屋办事、生活办事、商品办事等范畴。以至曾经，为了扩大“入口数量和业主基数”，在业内喊出了“零物业费”的标语，试图用增值办事收入反哺根底物业，实现“一骑绝尘”的营业规模扩张。
彩生活的社区消费生态形式，是早期大部门物业企业，在增值范畴竞相模拟的对象，包罗后来的龙湖物业“千丁”，现实上也是沿用了“社区消费生态”的增值营业逻辑。
但能够看到，后来的故事是“社区消费生态”，被大量的垂曲电商“肢解”了，包罗美团、饿了么、58同城、京东、淘宝等。
素质上，物业企业的“社区消费生态”构建，违背了互联网时代下，“去通路、渠道扁平化”逻辑，所谓依托物业的“入口优势、业主粘性优势”，收“买路钱”的做法，不契合市场和时代的大势，那点从此类企业的增值营业的单品营收规模、市值走向就能够得到证明。
阶段二，以室第资产的增值保值为主线，围绕资产的价值提拔展开阶段二的典型代表是万科，从2015年摆布，万科物业CEO墨保全就提出，物业的增值办事，围绕“资产”主线展开的逻辑。
万科一方面在根底物业范畴，通过“睿办事、睿联盟”扩大市场占有率；另一方面，构成了“商写、开发商办事、资产办事（租售营业、拎包入住、美居中心、第五食堂、万物仓等）、生活办事（友邻社区）、楼宇办事（万睿科技）”等增值营业单位。
从增值营业开展的主逻辑看，围绕“资产空间运营、资产保值增值”的主线，显露无疑。包罗后来的绿城、时代邻里、雅生活等，都在增值范畴沿用了那个主逻辑，并衍生了更多的社区生活办事功用。
素质上，以资产增值保值、社区生活办事为增值办事开展主轴，实正掌握了市场空白点、互联网时代特征、和物业的实正优势价值。即社区空间资产运营效益低、互联网的“当地化”特点、以及物业在资产办理上的不成替代角色。
阶段三，以科技物业主线，围绕聪慧社区、物业降本增效展开从2017年摆布，科技物业的开展遭到越来越多的头部企业存眷。从近年上市物企的募资投历来看，智能物联方面的投入占比均接近30%，成为仅次于规模扩张的投入。
科技物业的开展，素质上基于两大背后的驱动力。一是物联网时代下，聪慧社区-聪慧城市的开展。二是依托科技物业，应对物业运营中的“规模不经济效益”。
出格是物业运营中的“规模不经济效益”，我们晓得物业是劳动密集型行业，跟着物业公司的规模开展，一方面办理平台越来越重，吞噬物业利润。另一方面，跟着中国劳动力盈利消退，将来人工成本将以每年8%-10%的速度增加。
依托科技物业，将在将来的“物联网平台入口、运营成本的构造性改善”中，帮忙物企博得先机，进一步构成对中小物企“降维冲击”态势。
阶段四，从“围墙内到围墙外”，以城市运营办事为主线展开从2018年摆布，头部物业企业起头陆续进入城市办事范畴。传统主力军包罗碧桂园、万科、保利等企业。
城市办事涵盖了城市公共办事（市政环卫、根底设备养护、市政管养等）、城市资本运营（城市公共告白资本运营、公共泊车场、交通枢纽/景区办事等）、城市数智治理等范畴。
城市办事适应了政府非核心本能机能外包的趋向、适应了政府在城市综合治理中，部分多头办理、“九龙治水”的痛点，也适应了政府“像绣花一样运营城市”的品量提拔需求。
同时，城市办事极大的扩大了物业企业办事才能的“外延”，进一步增加了物企在“区域办事的密度”，有可能成为物企将来的实正“入口级营业”。
当然，弘悦征询认为，以上阐述的物业增值办事四个阶段，并不是严酷按“时间轴展开”，也并非“非此即彼”的关系。
我们看到，大量头部物企在“资产增值保值、科技物业、城市办事”等范畴，呈现了齐头并进的格局。同时，在不错失市场先机的情况下，不竭开展出本身的差别化合作才能。但中小型物企，受规模局限，还大量还沉浸在“商品团购”等多经营业。
对中小型物企来说，必需从以上增值营业的合作阶段中，意识到几点：
一是要用“开展的目光”对待物业在增值营业中的合作优势。所谓物企在增值营业的合作优势，必需基于时代大贸易情况动态思虑。今天的优势，纷歧定是明天的优势，明天的优势，纷歧定是后天的优势。抓住差别时代贸易特点，掌握物业拥有的底子优势，才是战略性开展增值营业的根底。
二是要基于实正的优势，找到本身的差别化发力点。战略合作的素质是“若何博得客户的选择”。战略就是从“将来推如今，从结局看规划”，出格是中小物企，在资本有限、战略纵深空间有限的情况下，更应该基于将来大势，找到实正合适本身的发力点，实现“力出一孔”，才有可能博得将来的保存空间。
三是在增值办事范畴，“密度”比“规模”将更具贸易价值。笔者在多年前，给新城悦供给征询办事时，就提到“区域内物业项目标密度，类似贸易的网点规划优势”，好比在全国拥有100家便当店和在一个城市拥有100家便当店，贸易价值和衍生办事的扩张空间，显然是后者更大。因而对中小型物企来说，通过非室第业态扩张、城市办事进入，提拔区域内“办事密度优势”，将是后续开展增值办事的关键所在。
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