房地财产与金融业、贸易高度联系关系，带动性强，又和人民生活亲近相关，因而不断是国度调控的重点，也是税收的难点与重点行业之一。因为房地产开发运营的特点及其产物（商品房）的特殊性，决定了在房地产开发运营的各个阶段和动做环节，其财政核算的固有特征。那么你晓得房地产行业涉及的所有税种吗？
那篇文章的目标就是带各人认识一下房地产行业的税收情况。房地产开发运营过程可分为拿地（项目设立）、建立（施工开发）、销售（房地产预售）、持有（售后办事或自持）等四个阶段。起首让我们先看一下瑞立诺财税列示的房地产运营过程的涉税框架图，然后再逐个细说每一个税种。
一、契税
1、契税是对在中华人民共和国锐内转移地盘、房屋权属时向接受地盘利用权、房屋所有权单元和小我征收的一种税。
2、在企业设立阶段，若出资人以地盘利用权出资，则获得投资的一方需要缴纳契税。
3、企业拿地后企业应缴纳的契税=地盘出让价款*适用税率（现行契税适用税率为3%-5%，各地有减半征收的情况）。地盘出让价款包罗地盘出让金、地盘抵偿费、安设补贴费、地上附着物和青苗抵偿费、拆迁抵偿费、市政建立配套费。瑞立诺财税提醒您：上述地盘出让价款中的市政建立配套费若在《地盘出让合同》明白列明详细价格时，能够做为契税缴纳根据。不然不该当做为契税缴纳根据。在实务过程中，须充实与主管税务机关停止沟通确认，停止合同条目设想。
二、耕地占用税
1、占用耕地建房或者处置其他非农业建立的单元和小我，为耕地占用税的纳税人，接纳定额税率。
2、耕地占用税=占用的耕空中积*定额税率。耕地占用税在税率设想上接纳了地域不同定额税率。税率规定如下:（1）人均耕地不超越1亩的地域(以县级行政区域为单元，下同)，每平方米为10~50元;（2）人均耕地超越1亩但不超越2亩的地域，每平方米为8~40元;（3）人均耕地超越2亩但不超越3亩的地域，每平方米6~30元;（4）人均耕地超越3亩以上的地域，每平方米5~25元。
3、经济特区、经济手艺开发区和经济兴旺、人均耕地出格少的地域，适用税额能够恰当进步，但最多不得超越上述规定税额的50%。
三、印花税
1、印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法令效力的凭证的行为所征收的一种税，实务平分为从价计征和从量计征。
2、应纳税额=计税金额*税率 或应纳税额=凭证数量*单元税额
3、企业拿地阶段签定地盘利用权出让或让渡合同，按产权转移书据征收印花税，税率为0.05%（从价计征）。
4、开发企业的管帐账薄、营业执照等按量缴纳印花，在打点房地产权属证件时，应按权力答应证照，按件缴纳印花税（从量计征）。
5、企业在开发征询、施工、采购、房产出卖、出租活动中所书立的合同、书据等，应根据印花税有关规定按差别的税率缴纳印花税（从价计征）。
6、值得一提的是，那里有个能够省税的法子，按照《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，购销合同的计税根据为合同上载明的“购销金额”：若是购销合同中只要不含税金额，以不含税金额做为印花税的计税根据；若是购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且别离记载的，以不含税金额做为印花税的计税根据；若是购销合同所载金额中包罗增值税金额，但未别离记载的，以合同所载金额（即含税金额）做为印花税的计税根据。因而合同中订立的不含税价格能够少缴纳税款部门的印花税。
四、城镇地盘利用税
1、城填地盘利用权以纳税人现实占用的地盘面积为计税根据，按照规定税额计算征收，按年计征分期申报缴纳。
2、城镇地盘利用税=现实占用的地盘面积*定额税率；
3、城镇地盘利用税的纳税义务发作时间为《地盘出让合同》中约定的交付地盘时间，若未约定，则从签定合同次月算起。在实务中，开发商往往先占有地盘停止前期开发，是具有必然节税效果的4、房地产开发企业城镇地盘利用税纳税义务截行时间为商品房出卖两边签定销售合同生效的当月末，按房屋销售响应比例核减应税地盘面积，按月计算城镇地盘利用税，分次缴纳。
五、代扣代缴小我所得税
房地产开发企业凡是代扣代缴小我所得税以外，特殊的就是代扣代缴拆迁抵偿、挡光或施工抵偿、晚交房和晚办产权等各类抵偿的小我所得税。根据规定，企业拿地阶段，若对拆迁的居民没有超越进本地政府规定的抵偿尺度，则对被拆迁人获得的迁拆抵偿，免征小我所得税，若超出了尺度，则房地产开发企业应代扣代缴其应纳的小我所得税。
六、增值税
1、增值税应纳税额=销项税额-进项税额=（全数价款和价外费用-当期允许扣除的地盘价款）/(1+9%)*9%-企业当期进项税额
2、在预售阶段，房地产开发企业采纳预收款体例销售不动产，在收到预收款时根据3%的预征率预缴增值税。交房验收时按适用税率计算补缴剩余增值税，房地产开发企业若是接纳一般计税体例的话，适用税率为9%，适用简易计税办法的，按5%的征收率。预缴税额=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%
3、瑞立诺财税提醒您：2016年5月1日起，房地产行业停止了营改增，即2016年5月1日起，房地产开发企业销售房产需要缴纳增值税，而不再是营业税。在《营改增暂行法子》中规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，能够选择适用简易计税法子根据5%的征收率计税。一旦选择，36个月内不得停止改动。
4、关于房地产老项目标界定：（1）《建筑工程施工答应证》说明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。（2）未获得《建筑工程施工答应证》的，建筑工程承包合同说明的开工日期在2016年4 月30日前的建筑工程项目。
5、差别纳税人开发老项目与新项目缴纳增值税的情况汇总如下：
七、附加税费附加税费是增值税的影子，包罗城建税、教育费附加以及处所教育费附加，计税根据是现实缴纳的增值税。应纳税额=现实缴纳增值税税额*响应税率。
八、地盘增值税1、土增税的计税根据是以让渡房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额。2、应纳税额=地盘增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数 =（应税收入-扣除项目金额）*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数详细计算如下:
此中，地盘增值额=让渡房地产获得的收入-扣除项目金额，而扣除项目金额的详细构成如下图：
3、房地产开发项目周期相对较长，在还没有准确计算出房地产项目增值率的情况下，房地产采纳先预征后清理的征管形式。土增税应预缴税款=(预收款-应预缴增值税税款)×预征率差别处所的预征率差别，举个例子：目前南宁市城区和开发区的预征率为：（1）保障性住房暂不预征地盘增值税；（2）对房地产开发企业开发的通俗室第，按1%预征地盘增值税；
九、企业所得税1、企业所得税是对我国境内的企业和其他获得收入的组织的消费运营所得和其他所得征收的一种所得税。2、应纳税额=（收入总额-准予扣除项目金额）*适用税率
十、房产税1、房产税是以房屋为纳税对象，按房产的原值或是租金收入为计税根据。2、企业自用部门房产应纳税额=以房产原值（评估值）*（1-30%）*1.2%3、企业租赁部门应纳税额=年租金收入*12%