公寓能不克不及买？怎么选？看那篇就够了 | 房叔说No.134

| PART 1 |

房叔的后台征询，关于要不要买公寓不断是一个热度很高的话题，跟能不克不及买临安（青山湖）和海宁各有千秋。

许多没有房票、或资金量较小、或是被限购的购房者，在不克不及购置杭州限购区室第的情况下，天然会倾向于购置其他品类的不动产。

而大部门公寓因为面积小，总价都能控造在一个比力低的程度，上车门槛低，几乎任何家庭都能够触碰着。

此中两品种型的购房者倾向于考虑公寓型产物。

第一种，没有房票无缘室第，而手握的资金没有去向，只能放在银行做定存或低回报理财，资金回报率极低。

同时在室第大幅上涨时，不想错过房产市场的海潮，天然而然会偏向于公寓类产物，究竟结果公寓也是房子，可见可得且回报率看似也不错。

可以兼顾相对高回报率的同时，公寓不动产的属性似乎还躲藏着资产价格上涨的预期，关于那些资金无处可去、且焦虑缠身的需求，公寓刚好就是一个出口。

第二种，也是目前购置公寓最支流的群体，那就是刚结业或工做不久的年轻人。

那些年轻人大多因为资金不多，但栖身需求确实也存在，关于有一个“窝”有强烈的需求。

室第动辄几百万，大部门年轻人没有较鼓的“六个钱包”撑持，必定与室第无缘。

公寓低成本，大部门公寓门槛低至百万，以至百万以下，首付三、五十万就能买到一套属于本身的家不成谓不是一个甜美的诱惑。

但在焦虑和诱惑的差遣下，大部门公寓买家都面对踩坑风险。

因为买公寓比拟室第更考验购房者关于标的的判断、解析才能。

市道上值得买的公寓不是没有。

而是通俗购房者大大都没有履历切身过多轮购房操盘，以及关于城市开展十分熟稔的理解，很难具备专业挑选才能。

刚好，公寓又是极为考虑购房者选盘才能的一种产物，所以房叔大都时间都是不建议小白型购房者选购公寓类产物。

为了将公寓购房的逻辑理清晰，我挑选了目前杭州市场上几个具有代表性的楼盘做为案例，为列位读者做详细阐发，希望能给到各人必然的帮忙。

| PART 2 |

按照差别期间，差别的板块，以及差别的产物，我挑选了别离位于钱江新城、城北、城西，以及将来科技城的几个楼盘。

△钱江国际时代广场实景图

第一个楼盘是钱江新城核心区的钱江国际时代广场。

那个楼盘首开时间大约在2011年，开盘价大致在3.2万元/㎡，主力起步面积为48、58方的平层一房，以及72㎡的一房一厅。

目前钱江国际时代广场的租金，最小面积48方户型大约在4200元/月；58方户型大约在4300元/月；功用性更强的72方一房一厅户型大约在5000元/月以上。

能够看到，该楼盘的整体租金其实不算廉价，在杭州也属于相对高价格的公寓，十分契合其地段价值。

但与当前该楼盘的二手房挂牌价格比拟，租金却其实不高，综合回报率只要3%上下。

那还不算夸大的，若是参照该楼盘新房售价，租金回报率以至只要2.5%摆布，不到3%。

此中的原因在于，钱江国际时代广场新房售价极高，2011年售价竟高达3.2万/㎡。

加上产物户型面积较大，且平层的功用性相较于目前公寓loft、或双钥匙的产物类型差距过大。

楼盘的实在价值，被当初昂扬的价格吃空了将来很长一段时间的溢价，招致不只租金回报率较低，且资产价格不涨反跌。

那是其时钱江新城同期此类公寓类产物的通病。地段价值被提早透收，收益都被房开吃掉，购房者成为接盘侠。

△东方君悦实景图

就如售价更高的东方君悦。

62方平层户型，目前租金在6300至7500元/月之间，中位租金价格在6500元/月，根据当前二手价格，回报率在3.17%摆布；

而74方户型因为功用性明显更强一些，租金就要高上很多，到达了8500元/月，当前的回报率在3.3%;

能够看到，因为售价过高，租金回报率也在一个相对较低的位置盘桓。

若是以2012年新房售价计算，租金回报率以至还下降了很多，只能勉强靠近3%。

那些高价位的大面积、低功用性的公寓不只租金回报率低，且资产价格比拟售价还低了一些。

属于双输性产物。

看到那里，相信许多读者会发出如许一个疑问，莫非公寓就实的都是坑吗？

当然不是，我们再看一个例子，位于城西的金桂大厦。

新房开售价格为约1.25万/㎡，目前在售的二手单价大致在2.2万至2.6万/㎡之间。

相对新房在售价格，不只没亏，并且还有近一倍的涨幅。

租金回报率照旧不低，以目前的二手价格为基准，最小户型约53方平层户型的租金回报率在4%。

约150方户型因为功用性比力强，可以做到三房，租金回报率以至超越了4%，比小户型更高。

若是以新房售价为基准，回报率更是接近7%，功用性较强的三房户型回报率接近8%。

归根到底，金桂大厦可以到达那么高的租金回报率，资产价格也得到不小幅度的上涨，源于购入的初始成本足够低，新房售价仅1.25万元。

将来的租金上涨冗余、以及板块的预期都留给了业主，而不是在新房阶段就被房企吃掉。

| PART 3 |

△欧美金融城实景图

再看一个案例，将来科技城CBD核心区的欧美金融城。

欧美金融城首批公寓类产物新房售价大致在1.3万至1.4万上下，目前二手房在售价在2.2万摆布，资产价格在几年时间内整体上涨了约70%。

能够看到，欧美金融城公寓的初始投资者的收益率其实不低，固然跑不赢室第，但也大幅度的跑赢了通胀率。

以目前的二手售价为基准价格，那批平层类产物的租金回报率也到达了约4%。

若是以新房售价为基准价格，那么租金回报率更是高达6.8%，接近7%，超越市场上一般的理财富品，不成谓不高。

那仍是在产物类型未做出比力大的改革的情况下，平层的低功用性在必然水平上造约了回报率的上限。

但后期在售的loft产物，欧美金融城的回报率就下降的比力明显，租金照旧到达了4%的相对高的回报率，但资产价格却没有进一步的上涨。

那明显与较高的售价呈间接的联系关系，高售价提早吃掉当下该地段与该产物能到达的价格溢价。

但好在产物自己的产物力很强，加上将来科技城核心区租赁需求仍在不竭的产生，能够预见，功用性更好的loft产物的租金会渐渐上行。

租金的上行，回报率则随之上行，回报率超越一个相对高的临界点，那么资产价格一定会有必然水平的上涨。

那个临界点应该会在5%摆布。

当租金收益率可以到达5%，那么那笔账就算得过来了，投资和栖身需求天然会鞭策资产价格上涨，然后再到达一个相对平衡的租金回报率。

所以关于欧美金融城此类的高品量公寓照旧能够看好，虽不会有超预期的超高回报，但帐是算得过来的，板块也是持续向好的。

| PART 4 |

△杭行道实景图

再看一个典型案例，那两年热度不断不低的，位于城北万达——北软商圈的万科杭行道。

与以往的传统面积较大的平层类公寓比拟，杭行道的产物类型明显更吻合当下的购房需求。

户型小型化，以功用性为驱动，进一步拉低门槛，进一步进步坪效比。

从上表能够看到，万科杭行道比拟以往的平层公寓，不只面积更小了，同时产物也更多样化，功用性也明显更好了。

更小的面积，就代表着更低的总价，以往动辄百万的总价被拉低至几十万，五、六十万就能动手，极大地降低了产物的受寡面。

而且万科杭行道的产物形式也差别于以往的公寓类产物。

万科将贸易综合体和公寓类产物连系，生活和栖身打通，加上临近地铁，借助地铁的导流，租赁客群也能得到极大的拓展。

那是一个更契合时代的公寓类产物。从租金回报也能略窥一二。

杭行道虽新房的单价不低，但因为面积小，总价天然也低，同时功用性强，比拟通俗的平层公寓单元面积的租金更高。

所以能够看到，刚交付，杭行道几乎所有类型的产物租金回报率都能抵达3.7%以上，小面积loft、双钥匙类产物租金回报率达4%。

关于刚交付的公寓，那个实在租金回报率其实不低。

跟着周边板块的日渐成熟，以及将来10号线通车的利好，杭行道的租金回报率继续上涨只是时间问题。

但从差别类型的产物的回报率来看，也能十分明显的发现如许一个事实。

面积越小回报率越高，功用性越强回报率越高。

| PART 5 |

△欧美金融城走廊实景图

从以上案例，能够明晰的发现，买公寓确实很难，稍不留心可能就碰见坑。

但也能发现，公寓也并不是都不克不及买，欧美金融城、杭行道都长短常好的近期案例。

最初我们来总结一下，公寓应该怎么选，应该怎么避坑。

起首需要明白的是，关于大部门公寓而言，租金回报率是金目标。

因为公寓不论是租金收益仍是资产价格上涨收益，都与租金回报呈现极强的正相关。

租金收益高，不只会带来持续的现金流，那是公寓的重要获益渠道，是毋庸置疑的。

而租金收益率的持续上涨，因为有利可图，一定将鞭策资产价格的上涨。能够想象，假设某公寓类产物租金回报率可以到达5%，以至6%、7%，高收益驱动下，如许的公寓一定会招致需求的涌入，鞭策资产价格上行。

而决定公寓的租金回报率有以下几点。

新房售价是几？

假设在新房的基准价格下，租金回报率过低，那么那类产物就已经在新房阶段被开发商吃光溢价，以后的资产价格上涨空间比力有限。

钱江国际时代广场与东方君悦就是极好的案例。

楼盘所处的小区位若何？

△欧美金融城实景图

公寓类产物极为垂青地段，要求所在板块有强劲的的栖身需求，城市中心、CBD、财产聚集区即是最合适公寓的地段。

室第产物少，公寓是极好的栖身弥补品，室第越少，栖身需求越多，公寓越有潜力。

但成熟的地段，必定公寓的价格高企，需要寻找具有强大生长潜力的、将成为核心板块的地段。

产物的功用性若何？

说到底，公寓就是室第的栖身型弥补品，功用性决定了坪效比，功用性越好，能住的人越多，单元面积的回报率就越高。

买公寓，双钥匙和loft是更佳选择。

有没有地铁？是不是贸易中心？

地铁是城市流量的核心载体，有地铁就代表有人，贸易是人流的旋涡，有地铁、有贸易就代表着流量入口。

有人才有需求，有需求才会有市场，需求大量积压，求过于供天然租金上涨，租金上涨，资产价格上涨，那是一个轮回。

△欧美金融城T8公寓实景图

抓住以上几点，溢价是不是被开发商提早拿走？板块是不是有潜力？产物是不是功用性够强，跟的上时代？有没有地铁、贸易？

以上几点也决定了你会不会踏坑，假设以上每项都契合购置逻辑，那么如许的公寓必然是优良的，并不是不克不及买。

贫乏肆意一环，风险就响应增大一些，详细楼盘详细阐发。

归根到底，照旧是“低价是王道，开展是硬事理”。

（此文租金回报率根据一年11个月的租期计算，预先扣除一个月空置期；文中数据来源于链家、测算数据都为预算数据）

PS：酒店式公寓除了性价比凹凸的坑，别的还有原则性的坑，必然要制止：

一是没有零丁产权证的，不克不及买；

二是地盘利用年限需要存眷，若是过于短，也是坑。究竟结果不像室第，地盘年限到期以后大要率是主动续期；酒店式公寓属于贸易性量，续期大要率需要不低的费用；

三是许诺回租高回报的，需要擦亮眼睛；高回报的承租方有可能因租金过高而放弃运营，承租回报就会酿成一纸空文。

四是如今市场上在售的酒店式公寓，根本都不克不及落户，也就不存在学区，有学区诉求的不克不及买。

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文/荆轲 编纂/荆轲