那时他们谈谈公寓楼的热门话题，原因是前段时间停止征询他们公寓楼买回定见建议的老友出格多。
除此之外，在前段时间阿谁特定的期间里，许多地产商也已经起头涨价公寓楼商品房。
公寓楼商品，看似巨额优惠的“对手”下，事实埋了哪些坑，他们那时认真给它扒一扒。
01涨价的为什么是公寓楼？
他们拿前段时间非常站在言论蓝海的地产商富力来举个规范。富力在2月底开启了全国楼盘“75折”的收集营销口号。但，在贵阳，购房者的前述感知里，仿佛热门的写字楼工程项目顺天半岛却不断没有动静，但公寓楼、商铺工程项目标打折却是非常炽热。官方的解释是，限售城市楼盘不参与优惠活动，那一点他们能理解。
那公寓楼工程项目标商品价格水分又有多大呢？
以经济手艺开发区顺天坦博省的富力珺临阁为例，现阶段支流产物公寓楼商品，单价为14000元/㎡以内。而且灰鳍了87㎡的公寓楼商品（看来此次打折商品价格是非常有吸引力）。我从通明化房产网查到了阿谁楼盘公寓楼，其预购存案商品价格约为30000元/㎡。
图源：通明化房产网所以，不限售的公寓楼商品，地产商申请预购都是按“顶额”存案。地产商如许做，一是留给了消费市场很大的溢价空间，万一公寓楼消费市场走势走低，能合情合理地进步单价。二是打折的噱头能齐广君，以地产商现阶段的单价，打出“5折”出卖的收集营销口号都是合情合理的。
但，在前述的单价上，我查到了该楼盘在18月底-19岁首年月的开盘前述单价，约为21000-23000元/㎡以内，19年中下旬，已经降到了18000元/㎡以内。
相较于现阶段的单价，也足足降了有4000元/㎡以上，7.5折是切实在实的打折。所以，从阿谁楼盘的公寓楼商品来看，1年多的时间至少已经有三次的涨价周期性。
02经济手艺开发区公寓楼卖1.4多万元/㎡是商品价格程度？
我就以现阶段经济手艺开发区龙泉新区的公寓楼商品价格来做比力，大部门的公寓楼如中粮顺天宸悦等，行情在17000-20000元/㎡以内，富力珺临阁1.4多万元/㎡应该属于现阶段龙泉楼盘公寓楼里垫底的商品价格了。
阿谁商品价格实的很实惠吗？
他们需在地段、同类型的公寓楼商品举个规范。
复城国际建面约50㎡科折粉过夜的中庭（换气），现阶段在出租消费市场的房租，约为2500元/月。
图源：申银万国网若是富力珺临阁阿谁不换气的公寓楼，他们假设它也能租2500元/月。（在前述的出租消费市场里，换气和不换气的公寓楼房租会有很大的价差）
富力珺临阁47㎡的公寓楼总价65.8万。以2500的月房租程度，年投资回报率约为4.56%（前述可能会更低）。单看投资投资回报率还能哈？从持久来看，若是能附加很大的物业自己的增值和房租收益，那就是非常不错的投资商品了。
但现实总被无情拍脸。
他们来看看同等层次的公寓楼，在二手消费市场的表示。
右图是复城国际中庭公寓楼的消费市场单价：
图源：申银万国网现阶段在申银万国网上挂牌的大量中庭公寓楼商品，单价约为13300元/㎡以内，木门拆修，可科折粉过夜。
富力珺临阁14000元/㎡买回的楼盘公寓楼，与之消费市场商品价格根本持平。
也就是说，“75折”事后，14000元/㎡的单价，才应该是一般消费市场走势价。03公寓楼的“雷”，良多人都踩了
回忆贵阳限牌的那三年，2017-2018年是写字楼限牌政策最严酷的两年，也是公寓楼商品价格和薄利多销最为疯狂的一段时间。我拉了阿谁时间段内，贵阳主城的公寓楼消费市场的供销价走势和帕西基周期性数据。
数据来源：正合研究院整个2017年-2018岁暮，贵阳主城的公寓楼消费市场走势都在持续走低，成交量非常夸大，个别月份还呈现求过于供的场面。
公寓楼商品价格的持续上涨，阿谁阶段自觉跟风买回数量也非常庞大，商品价格在2018月底触底反弹，到达了约17000元/㎡。恰是借着那股“东风”，经济手艺开发区有一大波公寓楼工程项目，涨完价还能随便清盘。
阿谁阶段，贵阳公寓楼消费市场，能说是已经离开了一般的投资逻辑——持久不变的房租收益，而是跟从写字楼的投资逻辑，短线炒做商品价格。但良多人却忽略了公寓楼类商品昂扬的出让税费，会“吃掉”你大部门的收益，短线炒做收益其实不明显。
而且，因为公寓楼商品的新供给量和二手存量都非常大，楼盘在涨价，二手公寓楼商品价格却纹丝不动，就招致了公寓楼投资的热度逐步下降。
2019年，跟着写字楼和公寓楼供给量的上来，公寓楼商品价格又已经起头持续的稳中有跌。若是你发现你买回的公寓楼单价和房租回报不成比，高位接盘的概率就比力高了。
04买回公寓楼，我的几个建议
1.现阶段公寓楼消费市场的涨潮和退潮，离不开写字楼限牌的影响。因为本年YQ影响，行情特定，我认为公寓楼涨价还会持续。
2. 公寓楼建议买核心优良地段，利于出租。公寓楼商品价格能否合理，能参考房租回报，房租回报很大体本身前述调研。现阶段贵阳消费市场上的公寓楼年投资投资回报率（1年房租收益/总房款）能到达4%就已经很合理了，超越5%就算是优良公寓楼。
3. 公寓楼的投资属性>栖身属性，只要投资投资回报率合理，天然不存在高位接盘的风险，建议持久持有。从消费市场的规律来看，小户型公寓楼易出租，易交易，低总价，不变性更高。
所以，买回贸易公寓楼需要多维度考虑，肯定要考虑到投资投资回报率和能否持久持有、能否有出手的掌握。自觉跟风买回投资，很容易被政策和消费市场牵造，形成将现金投入又难以出手的为难境地。
光之耀