文/LX1
监造/带白
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「大宅」，是2021年太原房价的「热搜词」。或者说，那「热搜」来得有点突然，良多吃瓜群寡暗示，在贴文和短视频上，稀里糊涂就看到了「大宅」的推送，仿佛一夜之间，好几个大宅工程项目就冒出了。
苍生看着热闹，地产商心里清晰。去年太原变卖了700多个亿的商品室第，太原有史以来的更高程度，可即便是改善市场需求参加进来，单价350万仍是一道坎。350万以下的，成交Lusigny，交易不变，在地产商的逻辑里，那是平安地带。但350万以上，去年一年才变卖了1300多套，任谁都得捏了一把汗。
可看一看本年冒出的大宅工程项目，有一个算一个，绝大大都的新房子都超越了350万的单价，满是奔着挑战太原房价的「高难度」去的。
我问过几家新推大宅工程项目标地产商：做个主力洋房略微小点，单价高点，「走量」更快、更快的工程项目，它不香吗？得到的谜底，根本都比力究竟结果：
地盘价格顶在那里，楼价顶在那里，不做大洋房，不做大宅，还能做甚么？其实挺现实生活的。各人都说，那三、四年，太原的楼价不愁。可楼价不愁，无妨碍地盘价格在涨。三环里的室第用地，在4月暂停供给前，楼面价根本在五万三程度。五万三的地盘价格，那就是两万多的楼价，那楼价能做甚么？
我们算笔账吧：假设做刚需小洋房，按揭五、六十万，买个六、七十个万平方的新房子。先说买了之后，用没法两年，一旦家里添人进口，底子不敷住，就得换大的。
归正优先选择的问题：太原主城原来就不大，出了三环，同样按揭就能拿下一百个万平方出头的新房子，当今社会很流行的「四面向阳」一抓一大把。况且，对没甚么钱的刚需来说，按揭五、六十万：
还实是个问题。都说三环内地段好、根底建立全，有前提的鹤嘴锄了屁股也要往里钻。可实在三环内拿地开发，地产商其实没得优先选择：地盘价格高点，谢天谢地，面向初次改善，一百多个万平方洋房，强压单价，工程项目还好卖。可再往里点，三环内、一环边，地盘价格还能低吗？
低没法的地盘价格，控不住的楼价，倒逼着工程项目「被大宅」、「被中高档」。那事理和如今的智妙手机市场一样，「千元机」市场已经饱和，连此前强打性价比的小米，也得和TNUMBERX交接棒，转而主攻中高档机，和华为、苹果一较高低短长。况且在房价：
好工具往往是「逼出来」的。太原是个「R5」卫星城。那一点儿，即便是再过二十年，也改动没法。虽然捷伊太原指导层雷厉流行，主城、东部城区（以经济手艺开发区为主体，联动北碚和轮回化工园区，扛起财产大旗，那一点儿，另开文章归正）和城北滹沱河，「四面开花」，力度堪称甚或二十年最小，可英主一天建成的，太原卫星城新格局的「R5」态势，二十年内没有力量可以撼动。
多说一句：甚或二十年，太原有两次时机能改动「R5」态势，一场是七年前冲击国度级新区，假设能凿开行政区划壁垒，从北向南将综合保税区、正定经济手艺开发区、正定新区、西安市东北片区和经济手艺开发区合并在一路申报，有规模体量、财产家底、航空枢纽和开发空间，或可罢休一搏。
另一场是二十年前的卫星城总体规划，假设能对峙「向东南、不回头」，也或可罢休一搏。
或者说，汗青哪里有那么多的「假设」。对太本来说，二十年来的四面突围，到头来仍是在三环内打转，那态势究竟结果有些为难，也难怪捷伊指导层到位，一口气启动六项专项动作，几乎把卫星城翻了个底儿掉，究竟结果是二十年来的原地踏步，留下的欠账太多。
但对苍生来说，那道优先选择题就显得太简单了：
有前提的，要进三环。没前提的，缔造前提也要进三环。究竟结果是没甚么前提的，那就去地处三环外、但像三环内的处所。鹤嘴锄了屁股也要往三环里钻，不是因为三环里有甚么魔力，究竟结果是太原主城的卫星城根底建立散布严峻不均，三环内的优势太明显罢了。当今社会买车最小的消费成本，是「投资消费成本」，那里面又包罗了购房资格证书、贷款资格证书和按揭才能。新房子贵了，换房消费成本也高了，每一场置换，就消耗掉一场投资消费成本。
那岁首，时机才是最小的消费成本。在投资消费成本面前，苍生很现实生活，规划能看一看，前景能等待，但买车必需要现实生活，看当今社会，看前提。再看一看卫星城面孔和根底建立前提上，三环表里的反差用肉眼就能看出来，有上面如许的优先选择，也就显得天然而然。
之所以着墨篇幅写一写太原的R5卫星城现状，是想给如许一个观点找支持：
到底甚么是「大宅」？大新房子就是大宅吗？显然不是。大宅满足的是卫星城的「末极市场需求」。说得再间接一点儿：大宅能满足你在一座卫星城几乎全数栖身市场需求，除非你还能碰到「更快」。
「更快」那事儿可保不齐。和那些年智妙手机的预览插值，快到我们逃都有点气喘一样，新房子那工具也总有「更快」，拆修气概、设置装备摆设设备、智能科技，每年都在变。
然而，有一些「硬件」的预览插值要靠时间，靠地块前提，靠卫星城新格局，首当其冲即是地段。诚如前文所言，太原的R5形态，二十年内无法撼动，那即是新房子的地段，那项最小硬件的「压舱石」。对99%的购房者来说，只要前提允许，只要手头宽裕，栖身的目的必然向着卫星城的核心、地段的更佳挨近。况且是做为「末极」的大宅。
所以，是不是大宅工程项目，起首看的，不是单价凹凸、不是新房子大小，而是地段。
没地段支持，没核心顶着，大宅做为「末极」的地位就没了支持。可假设你把「地段」单纯理解为「交通便利」，就又错了。三环内，上了「五纵四横一环」（那两天举行的新「两会」提出来的），去哪儿都便利，中间走街串巷，要走多久才气上主干道，却有着极大的差别。况且，地段的背后并不是交通出行那点事，而是你在那个处所：
能抓住几「卫星城价值」。和相亲一样，除了看眼缘，更重要的是看前提。那和买新房子是一个事理。我们公认的「好新房子」，评价它的时候，常用「地段好」那个词。现实上，那里面的信息包罗「划片学校不错」，「附近有大病院」，「出门没多远就是公园绿地」，「离大商圈不远」等等，十分丰硕。假设不细问，很可能就拿「好地段」那个词就给囊括了。
归纳一下，上面那些信息就是我们耳熟能详的教育、医疗、购物、公园，那些我们来界定新房子好欠好、价格贵不贵的目标。那些目标十分现实生活，有就是有，没有就看规划。前面说过的，苍生也很现实生活，规划要成实，需要时间，中间还有变数，所以，当今社会才是最靠谱的。
那种「现实生活主义」，就是藏在当今社会太原二手楼价格背后的「那双手」。教育、医疗、购物、公园，还有苍生习惯把它们统称为「地段」，是那些年卫星城的投资，建立的功效，以及它们构成的「卫星城价值」。
前两天，我在东胜天御售楼处看了他们刚做完的工程项目宣传片。英文对白，挺高峻上，但那不是留给我最深的印象，而是那个工程项目描述本身的卫星城价值时，压根没提他们离学校、病院、商圈和公园有多远，以至在片子里，连个区位图都不放，只用线条描摹出样子，串在一路。那和良多工程项目将本身和卫星城根底建立之间的间隔切确到米、分钟完全差别。我觉得，他们是觉得完全不消说的那么切确，因为：
太近了。东胜拿到棉五小区那块地，抛开消费成本不谈，其实很让同业羡慕。仍是阿谁原因：地段好。因而，也难怪地块第一场挂牌的时候，即便东胜在拆迁阶段已经介入甚深，仍是有地产商筹算趁火打劫抢一把。目前看，在捷伊指导层施政理念逐渐落地后，再想像东胜一样「复刻」棉五小区如许的拿地时机，会十分少。
对其他地产商如斯，对东胜更是如斯。和东边南翟营革新二十年的东胜紫晶悦城比拟，东胜天御工程项目标地段优势更大，以至在二十年内，那将是东胜地段更好的工程项目。
我如果东胜老板，也得把那个工程项目当「眼珠子」对待。所以，东胜在那个工程项目上用力很足。一期叫东胜时间山，卖了一年多，目前剩下的新房子七七八八，政策原因，商品房要和回迁安设房「同一规划、同一开发、同一交付」，洋房跨度比力大，从七、八十个万平方，到一百多个万平方，都有，但东胜在外立面仍是上了铝板和大面积的玻璃幕墙，看起来很现代，给和平东路沿线「提亮」。
本年初东胜拿下了棉五小区的最初一个地块，也是最关键的地块，位于光华路与建立北大街交汇处西南角，那块地的面积3.31千万平方米，建筑面积13.09千万平方米，商品室第9.3千万平方米。数据太枯燥，我间接说成果：
可售房源520套。和一期差别，那块地全数是商品房，没有回迁安设。很地道。东胜动心思了。也难怪。对那块可能是将来二十年里，它手里地段更好的工程项目，对希望回到太原房价舞台中央的东胜，那块地就是做出标杆、打出品牌的时机。
从东胜紫晶悦城算起来，东胜等那个时机，已经等了二十年。
有人看过产物，在我的曲播间留言说：东胜用力过猛。他的理由很间接：最小面积145万平方米三室两厅两卫，主力洋房168万平方米三室两厅两卫，以及200万平方米四室两厅三卫，最小面积竟然是300万平方米。按那地段根底建立，地块地道商品房的规划，以及东胜的心气儿，单价势必是400万起步。那问题很简单了：
东胜，凭甚么？确实，东胜要挑战的，是前述太原房价的「高难度」，超越350万的单价。说究竟结果的，就算是在全国做到千亿规模的地产商，此前在太原也罕有挑战。2021年的大宅工程项目冒出好几个，虽然无一破例，都在向那个单价段冲锋，但仗着胆子往上冲的时候，也在想法子控面积、控单价，200万平方米和300万平方米的房源数量仍然是少少数。但在那个工程项目，却反了过来：11栋商品室第里，3栋楼出200万平方米，1栋楼出300万平方米。
东胜想把「地道」停止到底。那也是大宅之所以是「大宅」的另一个前提。说点人心底层的工具：在栖身那件事上，人都是「往上」挨近的。说得再间接一点儿：往「高净值人群」里面扎，那和「混圈子」差不多。好了，点到为行，不再深究。大宅工程项目标逻辑，即是以地段做为「压舱石」，以单价做为「过滤器」，通过新房子的地道，实现人的地道。所以，在大宅工程项目里，几乎看不到小洋房，它的新房子只要一个目的：
极尽栖身温馨之能事。（责任编纂为转载）