2022年11月20日预览
次要就推论：
楼价上涨的核心理念卫星城次要就有：北京、北京：仍然在较慢上涨，2022年迄今上涨4%以内；贵阳：楼价大涨， 2022年岁暮迄今涨幅少于10%，较之2021年10月上涨了15%；楼价上涨的核心理念卫星城次要就有：广州、武汉：距2021年更低峰，早已上涨了15%以内；哈尔滨、哈尔滨、济南、青岛不无不幸始末在上涨；楼价根本上根本上持平的卫星城次要就有：武汉、衡阳、贵阳
责任编纂的次要就推论如下表所示: 现阶段第一线卫星城的楼价仍在竭尽全力上涨，六三线卫星城楼价均略为上涨，涨幅其实不大(~2%)。 2011-2022初年，楼价的总体动态变革是2011~2013年根本上根本上持平，2013-2014早已起头首轮上涨；2014-2015迎新一波上涨，涨幅7%以内；2015-2017加速上涨，2017-2021较慢上涨；2021-2022部分卫星城上涨，部分卫星城较慢上涨，涨幅2%-3%; 2011-2022初年，我国的卫星城楼价涨幅约在50%~100%间；涨幅更低的是广州，涨幅更低的是嘉兴。 第一线、新第一线、一线卫星城的楼价涨幅依序递增，三五六线卫星城的楼价涨幅大致非常。 不异占空中积的新楼产物价格涨幅根本上非常，不异占空中积的二手楼产物价格涨涨幅差别较大: 占空中积大的房子涨的时候涨幅较大，跌的时候涨幅也更大；*责任编纂同步发布于小我博客: howellyang-blog
问题布景比来国度出台了一系列促进房地产销售的政策，好比铺开限购、降低利率等。关于楼价的变革也是众口一词，但是我没有看到有人放出楼价变革的曲线图。各大房地产销售网站上的楼价数据也是各不不异，并且一般只会给出1-2年内的数据。为了更好的阐发楼价的变革，准确判断楼价的当前形态，特此整理一下当前的楼价变革曲线，并据此停止一些简单的阐发。
阐发办法 数据收罗起首想到的法子是用爬虫来爬取各个房产销售网站的数据，但是不异网站的数据差别较大，并且网站放出的数据不全。
现阶段比力权势巨子的数据来源是国度统计局每个月发布的《70个大中卫星城室第销售产物价格指数》。数据包罗2011年迄今的70个卫星城的楼价环比、同比变革数据。数据申明:
查询拜访范畴：各卫星城的市辖区，不包罗县。 查询拜访办法：新建商品室第销售产物价风格查为全面查询拜访，根底数据间接接纳本地房地产办理部分的网签数据；二手室第销售产物价风格查为重点查询拜访和典型查询拜访相连系，根底数据来源于房地产经纪机构上报、相关部分供给和查询拜访员实地采价。 产物价格指数的计算办法详见《房地产产物价格统计报表轨制》。 如当月无成交，则视为产物价格总体程度无变更。 数据阐发从原始的70个卫星城的商品房和成交数据的环比数据，能够得到每个卫星城的楼价变革曲线。从70城的销售产物价格分类指数，能够别离得到不异大小的房子的楼价变革。
接下来我们将别离给出以下几个方面的信息，并别离停止大致的阐发：
70城的商品房和成交的产物价格曲线，对全国的产物价格变革有一个感性的认知。 对70城楼价曲线分类，根据我国卫星城新分级名单 将卫星城分为第一线、新第一线、一线、三线、三线、五线卫星城别离停止统计。然后绘造商品房和成交的楼价变革均匀曲线图。 对不异卫星城的产物价格曲线停止聚类，分为5类别离绘造曲线。因为不异的卫星城对楼价的控造力度不异，通过聚类来只看楼价的变革成果。 选择一个卫星城--南京为例，别离阐发商品房和成交的不异大小的房子的产物价格变革。阐发成果 全国70城商品房和二手楼产物价格变革曲线图
70城新楼产物价格曲线
70城二手楼产物价格曲线小结:
从2011年-2022年，总体上，大卫星城的楼价涨幅在1.8以内，中等卫星城的楼价涨幅在1.5以内，小卫星城的楼价涨幅在1.2以内。 广州的商品房和成交的涨幅 > 2.5，大幅少于北上广那三个第一线卫星城，领冠全国。 嘉兴的楼价履历了一个下降到暖和上涨的过程，总体楼价和十年前根本上根本上持平。在各个卫星城间，也是一个奇特的现象。 楼价在14年早已起头呈现了新一波下降，在15年以内因为货币化棚改政策早已起头起飞；17年中早已起头控楼价后楼价增幅放缓。 楼价增幅上，商品房和成交总体差别不大，根本上趋向连结一致。第一线卫星城、新第一线卫星城、一线卫星城楼价曲线
一、二、三线卫星城商品房均匀产物价格变革曲线
一、二、三线卫星城二手楼产物价格变革曲线小结:
70城中：第一线卫星城4个，新第一线卫星城12个，一线卫星城24个，三线卫星城22个，三线卫星城11个，五线卫星城6个 不异品级卫星城的楼价分化明显；第一线、新第一线、一线卫星城的楼价涨幅依序递增，三、五六线卫星城的楼价涨幅不同不大(也存在总体卫星城良多，而样本数偏少的问题)。 第一线卫星城的成交楼价在履历了21年下半年的回调后，在22年岁暮早已起头再次向上。 其它卫星城的成交楼价则在21年下半年回调后，持续上涨，但降幅其实不大；新第一线的降幅约为2%(1.431-->1.409)，一线卫星城降幅约为3%(1.353-->1.323)，三、四、五线卫星城降幅在3%-4%间。商品房楼价表示出了不异于成交的趋向：在21年回调阶段，新楼产物价格的降幅明显小于成交。并且新第一线卫星城的商品房楼价在22年岁暮，也呈现出和第一线卫星城类似的再次向上的迹象。卫星城楼价聚类
商品房楼价聚类成果
成交楼价聚类成果产物价格变革聚类成果:
类别一： [广州] 类别二：[北京, 北京, 南京, 合肥, 厦门, 广州] 类别三：[青岛, 石家庄, 无锡, 杭州, 福州, 南昌, 赣州, 济南, 青岛, 济南, 武汉, 衡阳, 惠州] 类别四：[唐山, 秦皇岛, 包头, 太原, 丹东, 呼和浩特, 锦州, 沈阳, 吉林, 大连, 牡丹江, 哈尔滨, 哈尔滨, 扬州, 徐州, 嘉兴, 金华, 宁波, 蚌埠, 安庆, 泉州, 九江, 烟台, 济宁, 洛阳, 平顶山, 宜昌, 襄阳, 岳阳, 南宁, 常德, 海口, 武汉, 湛江, 贵阳, 韶关, 贵阳, 桂林, 贵阳, 北海, 西安, 三亚, 兰州, 泸州, 西宁, 南充, 银川 , 遵义, 乌鲁木齐, 大理]小结：
聚类之后卫星城间的分化愈加明显，且与曲不雅感触感染愈加相符；广州的楼价涨幅独树一帜，新楼产物价格一路上涨，二手楼产物价格回调后竭尽全力上涨。 北上广再加上一些新第一线卫星城，构成第二梯队；商品房和成交在近期根本上维持产物价格稳定。 其余卫星城的商品房和二手楼产物价格均呈现了小幅度上涨，但上涨幅度非常有限。南京不异占空中积的房子楼价阐发
南京不异占空中积新楼产物价格曲线图
南京不异占空中积二手楼产物价格曲线图小结:
南京商品房中，不异占空中积的新楼产物价格的动态变革根本上一致，都呈现持续上涨的趋向，且大房子的涨幅略高于中小占空中积的房子;南京的成交中，不异占空中积的房子楼价呈现了比力大的分化: 占空中积大的房子在上涨时涨得多，在上涨时也跌得多;南京的成交中，>144平米的房子近期的回调幅度到达9%(1.95-->1.86),90-144平米的房子产物价格回调幅度约4%(1.709-->1.668)，90平以下的房子产物价格涨幅约5%(1.57-->1.52); 70城二手楼产物价格累积涨幅曲线图70城二手楼产物价格累积涨幅曲线图-2011年1月~2022年5月(5城/图)
广州、北京、广州、北京、合肥(纵坐标是75%-300%)*留意：此处纵坐标是75%-300%，为了展现变革的细节，后续卫星城的纵坐标将设置为75%-175%；
厦门、无锡、南京、武汉、杭州
贵阳、衡阳、惠州、沈阳、西宁
济宁、南宁、唐山、福州、宁波
乌鲁木齐、贵阳、洛阳、徐州、九江
青岛、扬州、银川、济南、武汉
南昌、平顶山、大连、呼和浩特、太原
赣州、蚌埠、济南、贵阳、西安
襄阳、哈尔滨、秦皇岛、哈尔滨、青岛
泸州、烟台、三亚、韶关、泉州
大理、金华、北海、丹东、宜昌
吉林、兰州、石家庄、常德、遵义
海口、岳阳、南充、包头、桂林
湛江、安庆、锦州、嘉兴、牡丹江Reference代码以及整理好的数据下载：https://howellyang.com/public/dl/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%BB%B7%E6%A0%BC%E5%88%86%E6%9E%90/%E6%95%B0%E6%8D%AE%E5%8F%8A%E4%BB%A3%E7%A0%81.zip原始数据源: http://www.gov.cn/xinwen/2022-05/19/content_5691115.htm数据下载源: http://www.cirea.org.cn/category/102
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