2020年6月
突发！！！
突发，南京6.5日新发地盘政策
设置后期销售更高限价，从地盘出让端就停止了极度精准的强调控。（精准销售均价，更高单价不得高于均价10%）
我们来分隔逐个停止一下比对：
1、河西南地块，毛坯更高限价42000元/㎡，在售河西金茂府52000元/㎡，次次售罄，临近二手房，朗诗熙华府（非南外学区），5万/㎡，崇文金城（南外学区），5.5万/㎡，该地块估计明年上半年入市，即使通过挖地下室，做高精拆报价，估计也很难超越5万/㎡，同样的南外学区，实的是给本年炽热的河西南二手房浇上了一盆冷水，更惨的是适才以40000多拿地的融创和万科，后期销售单价也冲要击6万了吧。
2、铁心桥地块，毛坯更高限价32000元/㎡，在售龙湖天钜，34200元/㎡，中海城南公馆，36156元/㎡，根据精拆价格3500预算，根本就是锁死了明年区域价格，跟20年连结稳定。
3、板桥地块，毛坯更高限价20000元/㎡，旁边弘阳春上西江21148的毛坯单价，根本持平，也算是锁死了明年的价格，连结稳定。
4、仙林地块，毛坯更高限价27500元/㎡，旁边是万万豪宅复地大鱼VILLA，仍是地铁盘，那个项目只如果品牌开发商来拿，小我觉得会性价比很高，能够堪比河西南的阿谁了。
5、江北地块，毛坯更高限价28000元/㎡，旁边非核心区金陵樾30500元/㎡，核心区中海左岸也是30500元/㎡，根据3500元/㎡的精拆报价，应该是21年有3%的价格涨幅预期，当然，如今核心区有点如火如荼，那个长短核心区地块，非核心区目前销售情况都属于一般平销，没有流量网红盘，或许那块地能对浦口的城南中心有所提振吧。
6、江宁大学城地块，毛坯更高限价27195元/㎡，那个价格就有点意思了，有零有整，旁边五矿澜悦方山前期均价27000元/㎡精拆，整体价格估计也是卡在31000元/㎡以内，但是那个位置来看，相对配套啥的都是偏弱的，那在那里我就要推一波城市四时了，各人价格差不多，但是配套啥的仍是加分的。
7、江宁软件场地块，毛坯更高限价20600元/㎡，目前旁边的银城蓝溪郡二手房22100元/㎡，根据区域3000精拆报价来算，21年6.8%的涨幅放松，在此次所有放出的地块里是关于区域价格放松最多的一块地了，看来正方新城预期仍是相对较高。但是市场买不买账，可能又是另一方面了。
下面来一波总结，估计此次突发的新政，小我判断应该是近期南京市场过度火爆的降温行动，或许是被dian名了，emmmm，不外多测度，但是那关于市场自信心的影响应该是相当大的。就像是那波车要开了，但是硬生生给拽住了。恭喜列位还没买房的小伙伴了。
若是说那些地块根据值得买的挨次来说，1、河西南；2、仙林；3、没有
从账面逻辑来看就是如许了
别的要留意一点的是，因为地盘价格，销售价格全面限死，房屋量量问题可能愈演愈烈，希望不要让碧桂园，中梁那种高周转，量量不可的开发商拿到地，否则会是城市的遗憾。最少让面上要过得去吧
2020年3月
贴个图，倒不是吹涨房价，房住不炒是必需的！就是想说，一线城市，一线资本，一线配套那些优中取优的处所仍是具备稀缺性的~同理，在城市间和同城市的差别区域都是一样的事理，房价和房企一样进入优胜劣汰形式
近期有一些伴侣们会留言或者私信我问一些购房的问题~看出来各人仍是比力存眷本身的栖身需求的~我来聊一聊在如今那个时间点的大布景下的在南京的购房逻辑~
因为本年遭到疫情的影响，可能更多的伴侣们越发承认有一套本身的房子，有一套有优良物业的房子的价值，关于本身生活的方方面面城市有比力明显的感到。那也是我不断对峙的一个买房不雅念，就是买好房子，大品牌的，有优良物业的房子。可能如今良多人看着那个大的市场情况，觉得房价本年必跌，某大间接75折卖房，其他如某南，某创，某利，某科等各人耳熟能详的头部房企都在用各类体例在停止促销~
那我们就存眷几个点，1，某大的75折南京参与了么？2，头部房企的7元抵8000啥的针对的是什么房源和优惠限造前提？
整体来说，其实此次疫情关于南京楼市的影响总的来说相对有限，我指的是行业自己，不代表客户的购置心理和购置力的颠簸~
再说几个现象，1，南京本周挂地，河西中和河西南的起拍价和更高限价进一步拔升，那算是窗口指点吧，各人能够本身理解意思；2，本周南京2020年领袖销许楼盘青奥村，此次销许价格37000，去年首开35000，此次的中签率89%，只要人才才契合购房前提；3，河西中重要倒挂项目某城根本确定大幅度涨价销售，销售前提却仍然是首付更低8成；
所以，总得来说，南京房地产市场仍是维持着19年的趋向，好的区域，好的配套，好的品牌，好的规划，好的学区那些加持的房子仍然是一房难求，但是一些位置不那么好的，规划不那么好的，品牌不那么好的，配套不那么好的处所销售仍然是比力困难的，特价房什么不断城市有的。二手房也是一样的，房价表示会更趋势于价值，既在城市均价的根底上，高于或者低于，就像某城×3的二手房价格就是居高不下，略微低于小区均价一些的房子销售周期是根据天计的。
我在那里呢，给各人一个做为从业者比力中肯的定见，房子要买，按照需求，选择本身能接受范畴内综合本质更高的楼盘。若是非要硬怼我说，xx楼盘二手房降了，xx新盘卖不掉特价房，那我建议您先看看那个价格还能买到什么房子，是不是如许的价格所有的房子都是卖不掉的。
用我们营销的一句话来说：没有卖不掉的房子，只要卖不掉的价格，怎么样权衡价格能否能婚配价值才是我们选房购房的重要考量。
整体来说，做为新一线城市的南京，全市房价必然是稳中慢进的，那是资本优势，政治优势，教育优势，财产优势所决定的，若是不承认我一点的话，那能够觉得我通篇再扯淡~谢谢
有问题能够留言或者私信我，我就是南京的一个楼市民工，愿意帮忙各人选到最适宜你们的房子
2019年12月
那波更新等了4个月，整个市场情况也有了必然的变革，我也买了本身的房子
再看我17年4月的答复，回到南京后，买一套140+的房子在2020年降临前实现了，感激命运吧，给了我一个很好的爸妈，一个很好的妻子，一个安康的身体和一个还不错的时代
再说说几个现象吧
1、打破限价
软件谷大名城紫金9号，4万毛坯均价，算是打破了城南的3.5w，不外说起来其实之此中海城南公馆也已经是伪打破了下，那算是间接坐实。并且毛坯4万，还一抢而空，近期将加推清盘，估计也是毫无问题处理。算是南京地王解套的一个相对胜利规范吧。
赛虹桥中铁路劲花语江南，4万2的精拆均价，也是打破了区域的限价，不外说起来之前的新房仍是禹州吉庆里，有必然的时间属于区域空白，主打大户型的末改类产物首开去化8成也长短常胜利了，看不懂的都是现实。
江心洲仁恒江湾世纪，4万5的精拆均价，曲逼河西限价天花板，打破前期区域限价，为河西中部及河西南部的地王项目翻开价格上限埋下伏笔。据悉，某央企项目已经获得价格批复，精拆均价5.2万/㎡，估计年后上市。整个市场又将如火如荼。
六合中海棠城公馆，再将六合区域价格停止了强行拔升，18000+的销许均价，首开折后17000+售罄，加推无折扣去化4成多，不能不感慨，在南京各个区域都有无数的有钱人持币候着。
2、细分区域的分化
一共两个区域相对有了较为明显的分化，一个是江北新区，一个是紫东
江北新区，江与城6战6捷，全数清盘，还有我颇为不耻的两层地下室，中海3000多套房源，一年内完成清盘，年销百亿。
到如今，江畔城市上城496套房，一层地下室，30500，报名6000人，间接售罄；一路之隔的新城金陵樾30500下降到30013都间接平推，再不说雅居乐御宾府，正荣悦江府等一系列龙华路盘的95、96、97折特价房仍难以去化；纯新盘润辰、悦辰30300，一层地下室，价格低于200，报名人数3000，估计卖不完，金地风华国际30500，一层地下室，首开售罄，后续加推根本7-8成，此次200多套房源，1800多人报名，去化却只要5成摆布，只要小户型97售罄，大户型去化难度大。
估计明年春季之后，政策的强控将会对市场的影响愈加小一点，仍是到了拼硬本领的时候了，不是每个地王项目都能顺利解套的
好比折戟沉沙的绿城，天天小蜜蜂call的不断，实的很降低项目和企业调性。
2019年8月
说着看不上龙湖，动作却很诚笃，三次摇号三次失败。今天的摇号竟然没人弃号，热度高于前两次，实的是热度疯狂。
2019年6月
从某央企房地产商转战某标杆房企，闲来聊一下近期的几个现象
1、江北挖地下室现象，限价不克不及打破，各显神通，金地挖1层，龙湖挖2层，吃相是实的难看，中海不挖，可谓良心。小我看完以后觉得，不要迷信龙湖的位置，3000-5000的溢价龙湖撑不起来。当然，我坚决的附和区位很重要，区位很重要，区位很重要。但是想想后期周边多量地盘，好比润锦城对面刚卖出来的华侨城地块，大量空地意味着现有的区位稀缺会在后期不竭被稀释。马上海悦和金茂悦也有加推方案了，实的不值得。ps，龙湖的建筑密度核心区更高。
2、看精拆实的要好好研究一下，更好找业内人来帮手看看，因为那是实的很影响到时候本身拿到房子表情的，不管自住仍是投资，都很重要。
3、要不要买房呢，仍是刚需就买，投资隆重，切勿全仓加杠杆，跟风买买买。
4、保举几个楼盘
江宁：葛洲坝紫郡府，城市四时；城中：万科安品园舍，金鼎湾状元府（没新房，没法子）；河西：华润瑞府，鱼嘴金茂悦（没新房，没法子+1）；城北：星河先天，仁恒燕子矶项目；城南：更好等等先，说实话中海城南公馆，龙湖天钜一般般，中铁、大名城，万科都要上了；江北：核心区金茂＞绿地＞中海＞龙湖＞金地＞佳源，自住能够考虑珠江镇，改善能够考虑金基九月丛林，仁恒凤凰山居。
2019年4月
南京履历了17岁尾到18年的楼市调整期，毕竟仍是进入不变期了。下面来看看，履历2年后我的预判
起首，南京的限价突破了么？突破了，城东的高科紫薇堂；城中的桃园世纪，现代万国府；城南的中海城南公馆；江宁的五矿澜悦栖原，葛洲坝融创紫郡府；不谈江北那些用地下拉地上的叠加，即将破限价的金地风华国际。
城东开展有限？仙林万达茂开了，仍然如火如荼，地铁小镇也是不竭建立中，可是严重项目实的落户有限吧。
城中，房龄长的房子根本都遭遇了上涨压力，10年后的房子仍是具备着上涨空间，当然那一切是不基于学区房的情况下。
城北，燕子矶新城的开展稳步推进了两年，区域的各项开展要素也是不竭在补足，一二手房价仍是很不变，xx国际xx也是成为了良多人眼中的笋盘。
江宁，供货大户，成交，emmm，不晓得怎么评价，那两年良多老盘都完成了清盘，主力供给区域也酿成了上坊，上秦淮，淳化那些曾经江宁人都看不上的区域，去化率有点暗澹，还好续销还能卖的动，但是实的是红海厮杀，2.45上坊的精拆房，比起禄口，正方新城啥的，总算有性价比吧，那为啥还能卖如许。只能说，江宁太大。
江北，供货大户，成交？核心区的绿地海悦，扬子江金茂悦，华润国际社区是南京中签率排名榜的常见名字，势与河西，河西南争锋呀。18-19年主力的雨山路板块，货量供给极大，高价地频出，但是某禧，某山开盘售罄实是区域强心剂，谁让核心区断供呢。核心区xx润xx二手房都已经成交价到近5w了，要成为南京新的倒挂主力区？
下面，再是新一轮判断~我也不小心成为了一名房地产民工，小谈小我定见一下
最最关键的，南京房子还有的涨么？
有，先抛结论
怎么涨？某国企的府7w的保本价，某国企的府6.5w的保本价，某国企的二期6.5w的保本价，还记得之前一个颇具争议的赞扬么，要避免国有资产流失~ok，先把上限翻开，舞台翻开，各人各凭本领吧
涨几？
我估计可能是近5年最初的一波上涨了，不会是普涨，仍是重点区域，核心区域，涨幅在20%-40%吧，限于3年内的次新房和新房；老房子若是没学区，没地铁，没拆将就不在那之列哈。
买哪里？
那可能关于良多有换房才能和需求的人是资产设置装备摆设的好的期间，节点是19年9月，在那之前完成资产整合设置装备摆设或者是换房都能驱逐到那波青铜时代的上涨。
优先倒挂盘，河西某城与河西南某汇为代表（希望攒攒人品，想去买它家140，贫民的希望），其他倒挂盘实没几了，究竟结果17-18年都消化完了，我也没有给各人整理了，能够本身去自媒体搜搜，城市有。
其次江北核心区，南部新城。然后是城北燕子矶新城，然后是城东地铁小镇。（当前限价前提下购入）。然后是江北雨山路，江宁上秦淮（那种更合适地缘性更强的，前面是那种全城看房的小伙伴）
完活，还有什么问题能够私信沟通~
原答复：2017年4月
做为南京土著，刚刚大学结业没2年，来聊聊我对南京房价的观点
可能如今再谈那个有些马后炮，限购来了，摇摇欲坠也来了
那就瞻望下将来吧
家是南京农村的（大厂），02年之前租房，02年我爸分到一套家属区房子，总算有个平稳的家庭了
因为是男孩，家里也有着以后讨不到妻子的担忧
但是父母也就是工薪，再加上投资的隆重性，不断迟迟没有买房
08年，一度交了定金选择了威尼斯水城的一套别墅，其时筹算把本身家，舅外氏房子全数卖了，一各人人住到阿谁别墅去，很高兴，被政策叫停，首付怎么都凑不敷了
但是开启的看房脚步却没有停下来，好不容易我高中结业了，我妈末于能够全身心投入到看房中去了
13年11月，在河西莫明其妙的买了一套他人家退的房子，均价2.3w，现价4.7w吧
其时我还在大学，一脸的懵逼，那是我18年都没怎么去过得处所（根本都在家附近活动），也违犯了我要靠本身买房的初志啊
但是，房价上涨的形势间接击破了我的自立自强的设法，起头高兴家里那贤明的决定了
15年8月，刚起头工做了，家里在高新区又看中了一套房，均价9300，那时候江北新区已经获批，我起头撑持父母买房，并以我的名字贷款了30年，还拉上了我舅外氏一路买房，统一栋背靠背。我其时十分坚决，那个盘的房子将会迎来暴涨的周期，因为13年1期开盘时候价格在8500摆布，一下父母的伴侣也有跟进的，4家同时买入。
如今，那个盘的二手房价已经2w+了，那也算是我人生第一次的投资过程
16年8月，父母被涨的不断的房价弄得心慌慌，想再入一套房，我看中了江浦的华润国际社区，放风2.5w的价格，配套万象城，隧道口以及江北新区的核心区部门均为他的价格供给了保障，其时就筹办卖掉在住的家属房，入一套华润，成果，各人都晓得的，调价，捂盘，呵呵，我间接跟父母放话，不跟疯子一般计较，随放弃江浦核心区位置。
16年9月，南京限购政策出台，预感应那将对整个市场带来的庞大影响，让父母敏捷挂牌在住房，2天就成交了。也是附近的更高价。一周后楼上出卖单价少了2000一平。呵呵。如今的话，附近的房子已经无法成交了。均价比我卖的低3000都没人看。
因为手上现金多了，父母又心慌，怕房价继续飞涨，手里钱贬值，想再入一套房子，但是华润的调价和不开盘让转眼高新区
选择了一个与15年买的房临近的小区，1.7w的均价，说实话，短期我是不想再动手房子的，但是耐不住父母的软磨硬泡，最末选择了我认为相对平安水平较高的一个区域，高新区。
我对那套房子没什么等待，之前该买的都买了，就为了买父母一个放心吧，估量涨幅不会良多，我对高新区几个盘的预估是2020年在2w+的价格。
整个南京来看，我仍是看好江浦中心区和河西，坐享两个隧道盈利，将南京现中心和将来中心毗连起来，资本和财务都是实金白银的投入进去，但是，不想做疯狂被开发商捉弄的人。
南京的限价天花板毕竟会被突破，不论是基于M2的超发仍是南京的城市属性，究竟结果全国经济大省的省汇城市，而被突破之后，河西的四大天王将成为新一轮房价上涨的启动器，因为究竟结果有如许的需求。
城东，将来的开发潜力有限，与城市开展标的目的各走各路
城中，老城中心，有着成熟配套，但是因为规划问题，招致了许多设想不合理的处所，上涨空间也是有限
江宁，不是政策导向的区域，中期都不会有太大表示
城北，沿江带的开发，仍是有些许看头，不会跌
桥北，再无投资潜力的处所
江北新区，合理的价格在核心区3w+，边沿2w+的尺度，江北新区从出生就必定没有好成果，但是吸引财务撑持和投入是能提拔配套和栖身体验的
河西（包罗河西南），很长一个阶段南京房价的风向标和领航者整体，将来3年，南京房价不会有什么表示，除非国度有各类政策诱导
刚需，买吧，涨跌与本身也无关系，住的
投资，算了吧，要阐发地段，交通，配套，教育，医疗，户型，楼层，购房人群的本质等等等，那个投资太费脑了，胜率还纷歧定高我在上海工做，目的以后归去买套140+的房子住的恬逸点~~~哈哈
雾之境