上篇我们聊了
买市中心区先之类！Q1518A那首诗，大机率被割韭菜！
推论是：市中心区的主战场是元氏县。
许多人关于市中心区都比力感兴趣，征询了猫叔很多难题。
面临各人的热情，我有需要先泼一盆冷水。
伴侣，市中心区买车，不是那么简单的，而是充满著棍骗与信誉风险。
那首诗，详尽告诉各人，元氏县甚至市中心区的股阐发。
能提早保藏或者转发。
至今为行，我没看到，比我写的更清晰的文章了。
许多人不晓得市中心区的贸易价值点。
只不外一句话归纳综合就好了：上海和市中心区，是臭虫与被臭虫的亲密关系。
而大兴和市中心区，是共生的亲密关系。
就像截叶的亲密关系。
大兴是弓，用来辐花。有充沛的辐花，就能够开展经济，区域化；
市中心区是箭，依靠弓就能够发射进来。没弓的力量支持，股贸易价值是一纸空谈。
以大兴运河CBD为辐花点，发进来三收箭，他们别离是元氏县、小厂、密云。
若是你去买市中心区，许多人跟你聊大兴的规划和开展前景。
但市中心区的坑，99.9%的人不会告诉你。
01
市中心区辛酸史
每一个要投资市中心区的人，我单厢建议他介绍一下，关于“元氏县打入冷宫”的新闻报导。
其一为的是让他介绍市中心区的楼市气概，充满著信誉风险。
并有为的是给他成立，元氏县的估值程度数学模子。
什么是估值程度数学模子？为什么要做估值程度数学模子？
当然是为的是躲避楼价上涨的信誉风险，
为的是尽可能找到更好的买进更佳时机啊！
百度一下元氏县打入冷宫的新闻报导。
即使是确定性最强，最有贸易价值的元氏县，90%以上的需求来自由上海工做的当地人。
充满著了投契性和炒做气氛。
打入冷宫的新闻报导更是常见。
从2009年起头，元氏县就履历过三次楼价大幅度的上涨——
2010年9月河北出台限造当地人买车银行贷款经济政策，楼价从11000元/平跌到8000元/平
2012年，上海经济政策调整，大兴楼价上涨，元氏县从8500元/平跌到7500元/平
2014年元氏县楼价打破万元，一路上上涨到2017年的30000元/平，最初一路上调控，跌到18000-19000/平
发现了没。
元氏县就近似于军工股，涨的时候很酷，跌的时候也乌烟瘴气。破天荒的渣男。
所以买进更佳时机很重要。
其一看经济政策宽松度，沃贝 并有看价格是不是高估
第一点网上随意都能查到。如今元氏县新房买进不受限造，也能银行贷款，5年限售
第一点绝大部门人，是没法子以获取阿谁信息的。
为的是切确的的给元氏县估值程度
通过我们持久跟踪大兴和元氏县，测算出一套切确的市场订价。
按照阿谁系统，你能以获取元氏县贸易价值是处于高估期，一般期，仍是信誉风险期。
处理了买进更佳时机的难题，是选筹逻辑了。
元氏县、小厂、密云，各有各的坑。
现阶段最不所保举的是密云。密云是期房，没宅地。开发商现金流严重，并且许多新盘，已经延迟交房了。
信誉风险度偏大。
元氏县、小厂详尽而言说。
02
元氏县股阐发
元氏县两条二环，把股分红了三个。
神延高速路以北，是元氏县经济手艺开发区，现阶段是个鸡肋。
神延高速路以北，是元氏县中央商务区，最合适C房的区域，
卢戈韦高速路以北，是元氏县南部珠江，最有开展的处所。
先而言元氏县经济手艺开发区，均价2万摆布。
将来地铁22号线路过，有高层建筑站。
之前我劝一个粉丝不要买，奈何他被销售妄想太严峻，买了。
阿谁区更大的难题是，压根不是元氏县范围。元氏县北部珠江只不外是三河的别的一个镇—高层建筑镇。
阿谁镇的更大难题是，没任何配套。好比，早期的嘉都小区，叠翠新六合，快十年了连个进上海的公交都没。
并且，现阶段只要个别新盘是室第，绝大部门是室第。
元氏县的次要廉租房市场，根本都在老城区，也是元氏县中央商务区。
廉租房房源也十分多。
即使室第将来出租，也没任何吸引力。
租欠好租，涨更易涨。
坑中的大坑。
比来许多南方房V所保举那里。MD224CH吧。其他不多说了。
元氏县中央商务区，均价2.4-2.7万，是元氏县老城区。早期野蛮开展，用地也没规划，野蛮生长。
配套齐备，但经常堵车。
因为二手房体量大，活动性很好，合适投资。
22号线站点分设两站，别离是神威大街站和潮白大街站。
神威大街站周边配套成熟，老房子比力多，新房有必然的稀缺性。
元氏县南城，2.3-2.6W，现阶段二手房较少，配套也没中央商务区齐备。
但是那些都不是关键。因为股的位置太好了。
阿谁股的新盘间隔大兴市政府曲线只要6-7公里，
也是地铁22号线出京首站。
也是新盘品量更好的区域。
将来那里也不会出让室第用地。和大兴同一规划。地盘具有稀缺性。
所以元氏县股贸易价值，元氏县南城＞元氏县北城（中央商务区）＞元氏县经济手艺开发区
03
小厂股阐发
小厂和元氏县比照，是华夏幸福重仓的股，也是同一规划的股。
比起元氏县来，整体城市界面好，道路宽阔，绿化率高。
但缺点是生齿偏少。库存还多。房子相对而言，没元氏县稀缺。
随意来两张路拍。
小厂的股分为潮白、夏垫、县城。
县城是当地买进需求，没必要考虑。
潮白是间隔大兴比来的股。也是将来前景更好的股。
但有一个十分大的bug——新盘的选择。
君子不立于危墙之下，不买现金流严重的房企。
如许可选余地就十分少。
正如22号线关于元氏县贸易价值的拉动
厂通路的修建，消弭了潮白河的交通限造，对小厂贸易价值有明显的拉动
潮白珠江更大的利好，是厂通路的修建。现阶段厂通路规划设想计划已报市规自委。
本年廊坊市一季度重点项目集中开工活动小厂县分会厂上颁布发表：本年的岁尾厂通桥方案开工。
并且强调了本身出钱（不晓得有没点怨念），将来开工进度仍是要隆重一点。
但工作确实是实锤了。
夏垫是性价比更高的股。
夏垫开车紧邻102过道，5-10分钟即可去元氏县，而夏垫1.3万/平
元氏县南城却要2.3-2.6W
接近一倍的差价。
但诚恳说，夏垫处于一个三不靠的股。元氏县和小厂的接壤处，将来整体区域开展，周期会比力长。
所以小厂股贸易价值，潮白＞夏垫＞县城
04
新盘选择
末于说到最末的选筹了，也是最容易前功尽弃的处所。
哪怕你介绍了买进更佳时机、介绍了股贸易价值梳理，最末的新盘买进，也满全是坑。
市中心区是灯下黑股。处所开发商垄断十分严峻。
所以买车之前，你还要警觉五个坑。
1、现金流严重的开发商
2、诺言欠好，随时调价格，先低价吸惹人后涨价的开发商
3、满口扯谈的销售
4、随意许诺返佣、特价房跑路的销售
5、让你买坑盘的开发商
元氏县最值得买进的新盘不超越三个
小厂最值得买进的新盘不超越两个