青岛新区太多了，，我们考察之后结论如下
我们团队对青岛楼市的存眷比力晚，大要是“灯下黑”吧，威海和青岛那么近，我们却不断视而不见。
青岛正式列入考察对象，是在17年下半年，那年3月份的时候，青岛楼市第一轮调控，多量青岛购房者将目光转向了同样拥有优良海景资本的、同样拥有红瓦蓝天的威海。其时的威海楼市也是蠢蠢萌动，青岛的那批购房者加了一把火。
18年，青岛楼市调控加码，更多的青岛购房者涌入威海楼市，成就了威海南海新区百分之四十的成交量。那能量，不克不及不让人重视。
我们重点考察的第一个区域，是胶州的少海板块。原因有两方面：
一是其时的严厉调控之下，胶州是青岛独一不限购的地域，青岛其他区域的售楼处都冷冷清清，就那里人声鼎沸，还有外埠看房大巴来来往往；
二是少海那个处所，跟荣成的樱花湖很像，原来是块盐碱地，要人没人，要情况没情况，后来政府鼎力开发，建起了洋洋大不雅的湿地公园，然后，环湖一圈就起了一片别墅群，隐约地，就成了高端栖身区。
就是那种热度和亲热感，带我们走进了青岛，走进了青岛楼市。
01
青岛楼市开展过程
青岛，谐音“倾倒”，那毫不夸大，从蔡元培、沈从文、梁实秋、巴金，到闻一多、郁达夫、老舍，文人们不惜翰墨，歌颂那座城。
一个处所能令人倾倒，既要有天然美景，也要有经济前提，天然情况来说，青岛的海景在北方绝对是第一流的，每年的旅游人数就是铁证，经济来说，青岛自从2000年GDP超越大连、沈阳，成为京津之后的“北方第三城”，至今连结那个地位已经20年。
情况和经济决定了一个城市能否宜居，确定了那个大前提，我们才有继续讨论那个城市楼市的需要性。
在做详细区域阐发之前，我们先对青岛楼市的开展过程做一个简单的梳理。
青岛楼市行情启动是在16年，就是那一轮全国大普涨，一线城市完成了上涨，起头向二线城市扩散，青岛楼市随大潮而起，半年时间，青岛房价翻了一倍，主城区的1万成了2万，高新区胶州那种就从5、6千成了1万2、3。
转过年到17年，青岛告急调控，市场降温，把房价稳住了，那个时候青岛的房价均价不到2万，以青岛的根本面，仍是合理的。
但是，12月，上合峰会要在青岛举办的动静落实，房价应声而涨，到18年6月上合组织青岛峰会召开的时候，房价已经蹿到了2万5。调控也跟着再次晋级，当地户口最多买2套，外埠1套，都限售5年，楼市凉了下来。
之后19年，青岛房价领跌全国，不断到如今。
02
区域阐发
先来做一个归纳综合申明，青岛大致上能够分为三个大板块：
一是主城区，开展最成熟最完美的区域，各类配套是更好的，生活便利，但房价也是更高的，根本上只合适自住
二是新区，青岛新区良多，有的是城市开展天然外溢的成果，有的是享遭到政策盈利，那些处所是青岛楼市的主战场，房价跟主城区落差明显，有潜力有投资时机
最初就是青岛的两个市，平度和莱西。青岛的新区太多了，单单是它们之间的合作就很剧烈了，已经没有什么空间给那两个市了，没有讲的需要。
01
主城区
主城区，开展成熟，栖身恬逸，但次要是二手房市场，购房者以自住为主，并且房价也涨上去了，不合适投资
市南区
青岛城市道貌更好的一个区，也是富人区，均价每平接近6万5
市北区
老、破，不论是城市道貌仍是各类配套，都不可，住房老化，还有良多没电梯、没物业、没车位的筒子楼，不外房价其实不低，2万6、7
李沧区：
承接核心区开展的外溢资本和生齿开展起来，由本来的主城区延展而成，是新晋的主城区，比力有投资价值的是东李，情况能够，教育贸易交通各项配套都在持续完美，相对来说房价也不算高，当前均价是2万3摆布，不外那几年的开展也趋势饱和，市场上交易的次要是次新房。跟着东李开展的完美，李沧的开展重点垂垂转到沧口，但是，沧口室第密集，拆迁量大，开展速度受限。
崂山区：
崂山区的高档室第已颠末10万/平了，其原因：
一是邻接市南区市北区，商圈配套等都很高端，大学多，人文情况也好，
二是，地处光景区，情况好，跟着经济的开展、人们生活程度的进步，各人对栖身情况的要求天然会进步，崂山区房价的上涨是一定的。
如今，崂山区的房价固然有所回落，但房价也位于主城区的顶层，均价超越4万/平，只合适自住
02
新区
新区，青岛新房供给、成交次要集中区域
城阳区：
青岛的中心城区本来只是限于市南区，后来城市开展，一点点往外扩，市南区在最南面，再往南就是海，受海洋、地形影响，城市最后的外扩标的目的就是沿着交通干线往北，北面的城阳因而被看好。
以前，因为流亭机场刚好将城阳和主城区离隔，障碍了城阳的开展，如今，机场即将搬家，流亭机场转场后，机场、工业区搬家留下的大片地盘，会供给充沛的供给，同时机场搬离，城阳区就能和高新区、主城区融为一体，同城开展，对城阳区的开展无疑利好。
本年上半年，城阳施行共有产权房政策，一会儿为契合前提的购房者省下了一笔首付钱，给楼市一剂强刺激，城阳楼市大火，购房的人多了，紧接着房价就呼呼地往上涨，一时之间城阳良多区域都见不到120平以下的小户型了，购房门槛也涨到了200万摆布。成了青岛楼市一道奇特光景。
西海岸新区（黄岛）：
先说一下西海岸新区和黄岛的关系，黄岛包罗西海岸，西海岸新区是黄岛区域海边的那一条。
黄岛区域的兴起是典型的城市轨道改动人们对时空间隔概念的案例，黄岛和主城区是隔海相望，以前需要坐一两个小时的轮渡才气到对岸，若是碰到雾大、风波大的气候，通航都困难，所以，其时的情况能够说是，栖身在黄岛的人们看着对面市南市北区的纸醉金迷，默默艳羡，市南市北区的人们看着对面黄岛区以至还不到主城区1/3的房价，望洋兴叹。
11年的时候，海底隧道通了，本来用小时计算的旅程如今只需要8分钟（不外那个时间有点水分，不是说8分钟过不来，而是在隧道入口设了个收费卡，19年我们考察走隧道的时候，仍是人工收费，极为浪费时间），黄岛和主城区间隔大大缩短，工做在主城区栖身在黄岛成为可能，黄岛的房价一会儿就起来了。
黄岛片区内，房价更高的是西海岸新区，尤其是前海一线，那相当一部门是得益于海底隧道的拉动。除了海底隧道，原方案2020岁尾通车的地铁1号线（可能会因为疫情推延），将进一步把主城区和黄岛的间隔缩短到6分钟，那个时候，谁还会觉得黄岛离市南区很远呢（那个间隔，可是比城阳区还近，表现在房价上，黄岛的房价也比城阳区高）？
再者，西海岸新区是国度批准的第9个国度级新区，享受省级经济办理权限，那在整个山东省也是独一份的。
在财产上，青岛五朵金花（海尔、 海信、青啤、双星、澳柯玛）的主营营业都搬到了西海岸，西海岸的经济实力是青岛七区三市绝对的第一
西海岸的常住生齿总量还有增长量，也都是青岛各区市第一
青岛的地铁线共9条，已经运营的有4条，此中的13号线全数位于西海岸，在建的6号线、1号线黄岛段也都位于西海岸，灵通性可见一斑
就目前来说，西海岸新区是青岛几个新区中开展更好的
也正因为如斯，在青岛各区中，黄岛的库存量固然是更大，但成交量也大——跟主城区比拟房价有优势，开展也有潜力，供需两旺。
高新区（红岛）：
青岛最有名的红岛蛤喇
红岛成为话题次要是坊间关于市政府搬家的传说风闻，之所以传的有鼻子有眼，是因为红岛规划建立了一批市级公共配套：市民健身中心、红岛国际会展中心、青岛市科技馆、青岛市残疾人康复中心等等，而青岛公布的城市总体规划中，对红岛的定位是青岛市公共办事与公共办理中心，一般概念，市级的公共配套，当然要和市级的行政中心才搭，就如许，传说风闻出来了
到如今，红岛片区次要开发的是高新区，其他地域还没有大开发，高新区的优势次要有三方面：
一是天文位置，不管是青岛“三湾三城”的开展规划，仍是山东“胶东经济圈一体化”，红岛都处于一个天文上的中心位置；
二是交通优势，胶东更大的交通枢纽就在红岛。如今胶州湾跨海大桥已经通了，红岛和青岛主城区之间的间隔大大缩短，本年8号地铁北段通车，红岛和主城区的间隔进一步缩短，再加上，红岛车站是青岛更大的火车站，红岛的交通枢纽优势明显
三是价格凹地，红岛的房价如今在1万3到1万6之间，在整个青岛来说是有优势的
不外，除了红岛区，高新区其他处所多是大面积的未开发地盘，财产也少，开展需要必然时间
胶州市：
胶州房价起首起来的区域是少海片区，少海是一个湖，以少海湖为主题打造的公园是青岛独一的国度级湿地公园，围绕少海建起的一圈别墅情况自是没必要说，但是，最起头我们就说了，情况和经济是一个处所楼市开展的大前提，缺一不成，只靠情况是撑不起房价的。
胶州和青岛市区有高铁互通，一出胶州站，就给人一种很“不青岛”的觉得，胶州站十分小，几步就出了站，迎面一副灰扑扑的县城气象（那里是胶州的老县城区域）。驱车前去少海，沿街的平房门面和低矮的老旧建筑更增加了那种县城印象，在如许的情况包抄之中的少海别墅群能获得好的销售成就才怪。销售不顺畅、房屋空置，14年的时候，以至有媒体说少海是别墅鬼城，那些别墅10年怕是也卖不完。
但是，到15年，少海就得到了第一个时机。就是如今已经根本建立完成的胶东国际机场，因为疫情等原因，青岛如今还在利用流亭机场，流亭机场位于市北区，本来是海军机场，82年建站开航，改为民用，是山东省第一大民用机场，后来固然屡次扩建，飞翔品级到达4E级，但仍无法满足需求（飞翔区品级从高到低：4F、4E、4D、4C、3C），于是，青岛从15年就起头对胶东机场选址地停止拆迁，起头建立一个新的4F级的胶东机场。
新机场就位于胶州，间隔少海板块尤其近，少海北湖片区还有一部门位于70分半噪音影响范畴线以内，那个地域得到了一个新定位——将来空港城市核心区。一时之间，胶州楼市，尤其是少海板块，瞬时炽热起来，中海、新城、保利、中洲等大开发商相继进驻少海板块。
16年，青岛楼市起头全面兴起，17年主城区的房价已经到了让人连吃瓜都忘了的水平，实的是全款变首付。在那种布景下，胶州做为主城区外溢需求的次要承接地，持续升温。
尤其是青岛在17年提出打造“三湾三城”的城市格局——那个格局确定了青岛开展的主标的目的就是中心湾区胶州湾，就是以胶州湾群为依托打造出一个中心城区，胶州的天文优势一会儿凸显出来，而少海板块优势胶州离青岛主城区相对较近的一个区域，更是收获颇丰。在少海有一栋别墅，成了良多人的梦想。
18年青岛调控继续收紧，尤其是5年销售，间接把炒房客赶进来了，而胶州却是青岛独一不限购的区域，所有的水一路往那里流，鞭策着胶州楼市继续火。
19年，上合组织经贸合做示范区落地胶州，为了共同上合示范区的开展，青岛更是拿出9.18亿零丁建了一条胶州湾大桥胶州毗连线，我们19年去示范区考察的时候，四处都在建立，楼盘更是一个接一个，并且大部门都是大开发商大手笔，那里的地盘平整，可开发的面积又大，能够说放眼看去，整个区域就是一个大工地。
但是呢，各人都晓得，任何概念的落地都是需要时间的，楼市的习惯是，概念刚出炉的时候使劲炒，等概念实正起头推进建立的时候，各人已经炒过劲儿了，忘了，那个时候又起头降温，一般是要比及概念要成为事实的前一刻，各人又会从头炒一波。
如今胶州就是，空港也好、上合示范区也好，都炒过了，已经在降温了，很多楼盘都已经降到万元以下了，以致于胶州的库存量百尺竿头，去化周期已经到达36个月
即墨区：
青岛的城市规划“三湾三城”，上面说了最重要的是中心湾区胶州湾，还有一湾是鳌山湾，傍着那个湾的就是位于即墨的蓝色硅谷核心区，那个版块也是即墨最有热度的板块
从规划上讲，蓝色硅谷也是国度级战略，是青岛蓝色经济的龙头，而青岛又是整个山东半岛蓝色经济区的龙头，起点十分高。
但是从12年成立蓝色硅谷管委会到如今，那个版块跟那个名字还远远沾不上边，蓝色硅谷核心区的规划面积比市南、市北、李沧三个区加在一路还大，但如今有点城市样子还只要核心区的启动区，而在启动区里，能吸惹人才的高科技财产根本没有，当初规划的高校也只要几家落地，独一值得提的就是青岛开了一条长长长长的11号地铁线——长到只想让人坐着车赶紧从那里分开，从主城区孤零零伸过来。
财产开展贫乏人才、手艺撑持；天文位置又较偏，无法跟主城区互通；蓝色硅谷本身也没什么经济实力；但是，就在那种布景下，蓝色硅谷的房地产市场起来了，海信、金茂、华发、龙湖等等房企纷繁进入，一片片高楼平地而起，最火爆的时候，那里的房价一度冲到2万/平。
之后，青岛加强调控，那里就成了裸泳区，房价持续下降，库存却持续上升，去售楼处看房买房的人数也是一路下滑，如今就完全成了卖不动。
总结，以青岛的实力，撑持一个新区完全没问题，但如今是，青岛的新区太多：高新区、西海岸、上合示范区、自贸区、蓝色硅谷……，所以，购房者在选择的时候就必然要做好功课，实地考察和政策相连系，找出实正的潜力区。
03
当前市场
起首看大面。
倒霉因素：
一是供给大增。青岛本年上半年新房库存比去年同期增长了54%，二手房市场方面，单单贝壳网上面的在售量就接近8万，去化压力十分大，但另一方面土拍市场却很热闹，成交蹭蹭地往上涨，能够说，将来几年供给量都非常充沛。
二是需求不敷。当地人限购限售，已经没有几购置力了；外埠人限购，主城区、城阳、西海岸不消想了，胶州、即墨那种不限购的处所已经持续降价一年半，楼市历来买涨不买跌，吓也吓跑了；更有前段时间青岛发了一个新政策，2020年要建立、筹建人才住房至少10万套，青岛对外来生齿的吸引力18、19年都是10万，那10万人必定不克不及都买房，青岛一般一年也就卖个13、14万套新房；确定无疑，青岛供大于求已成定局。
三政策。青岛一系列限购限售，此中最关键的一条就是5年限售，对炒房客来说，贷款利钱调整，不算事，因为炒房都是短线，影响不大；房价跌了，也不妨，此次赔点下次挣回来；至于说购房资格什么的，也是能够操做的；最怕的就是限售，一限售，就没法出手了，实成不动产了，但是首付得交、贷款得还，七寸被掐住了；就如许，青岛炒房客绝迹了，同时青岛GDP也缩水1000多亿。
在19年的城市GDP排名中，青岛最末位列全国第14，固然仍是北方第三位（前两位是北京、天津），但是，那个排名是10年来的更低位，并且郑州的成就曲逼青岛，隐约有超越之势。青岛本身也顶不住了，4月份发了一个百日消费季房展活动规则，鬼鬼祟祟地放松限购限售，可惜，只是三日游，可见，青岛的调控政策短期内是没有放松的可能了。
有利因素：
一、青岛，究竟结果是北方第三城。不管是大的国度政策，例如上合组织、中日韩自贸区等等，仍是省内大活动，例如港口整合，都落在青岛。政策有倾斜，城市才有时机，那一点早就验证了。
二、青岛本身也在积极求变求开展，19年后，青岛起头新一轮财产晋级，吸引全国各地投资，加码工业智能化，在那种情况下，20年上半年青岛的经济连结了正增长，那一点对青岛来说意义尤大。
三、单就楼市来说，青岛的房价从18年下半年就起头下跌，19年跌幅更是全国领先，有根本面在那里，那就是一个房价调整阶段，调整到和财产程度一致的一个平衡点，那对青岛来说，是一件功德，究竟结果只要天气和海景是留不住人的，实正能留下人的仍是一套房子。
如今，青岛已经起头了新一轮财产晋级，房价也调整到了低位，恰是一个动手的好时机。前提是，要能承受5年限售，把购房当做持久投资。也有网友今天留言问比照桂林若何，我们的建议那是两种标的目的的选择，投入比差别，风险差别，回报周期差别，青岛更合适北方人定居，持久开展，房产持久持有，是北方中产实现资产保值的一种选择。
写在后面的话
我们走过良多城市
看过数不清的楼盘
我们所有的文章都是肉身考察的成果
我们认为从本地的打工者、夫妻早餐铺、出租车司机……得到的信息比网上的数据更接近实在情况
我们也是那么做的
我们的目标是为有旅居、移居需求的伴侣供给更好的资产保值渠道
我们坚定不鼓舞炒房
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碧海