各人怎么看将来青岛的房价走势?

11个月前 (03-10 18:22)阅读2回复1
zaibaike
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楼主

青岛新区太多了,,我们考察之后结论如下

我们团队对青岛楼市的存眷比力晚,大要是“灯下黑”吧,威海和青岛那么近,我们却不断视而不见。

青岛正式列入考察对象,是在17年下半年,那年3月份的时候,青岛楼市第一轮调控,多量青岛购房者将目光转向了同样拥有优良海景资本的、同样拥有红瓦蓝天的威海。其时的威海楼市也是蠢蠢萌动,青岛的那批购房者加了一把火。

18年,青岛楼市调控加码,更多的青岛购房者涌入威海楼市,成就了威海南海新区

百分之四十的成交量。那能量,不克不及不让人重视。

我们重点考察的第一个区域,是胶州的少海板块。原因有两方面:

一是其时的严厉调控之下,胶州是青岛独一不限购的地域,青岛其他区域的售楼处都冷冷清清,就那里人声鼎沸,还有外埠看房大巴来来往往;

二是少海那个处所,跟荣成的樱花湖

很像,原来是块盐碱地,要人没人,要情况没情况,后来政府鼎力开发,建起了洋洋大不雅的湿地公园,然后,环湖一圈就起了一片别墅群,隐约地,就成了高端栖身区。

就是那种热度和亲热感,带我们走进了青岛,走进了青岛楼市。

01

青岛楼市开展过程

青岛,谐音“倾倒”,那毫不夸大,从蔡元培、沈从文、梁实秋、巴金,到闻一多、郁达夫

、老舍,文人们不惜翰墨,歌颂那座城。

一个处所能令人倾倒,既要有天然美景,也要有经济前提,天然情况来说,青岛的海景在北方绝对是第一流的,每年的旅游人数就是铁证,经济来说,青岛自从2000年GDP超越大连、沈阳,成为京津之后的“北方第三城”,至今连结那个地位已经20年。

情况和经济决定了一个城市能否宜居,确定了那个大前提,我们才有继续讨论那个城市楼市的需要性。

在做详细区域阐发之前,我们先对青岛楼市的开展过程做一个简单的梳理。

青岛楼市行情启动是在16年,就是那一轮全国大普涨,一线城市完成了上涨,起头向二线城市扩散,青岛楼市随大潮而起,半年时间,青岛房价翻了一倍,主城区的1万成了2万,高新区胶州那种就从5、6千成了1万2、3。

转过年到17年,青岛告急调控,市场降温,把房价稳住了,那个时候青岛的房价均价不到2万,以青岛的根本面,仍是合理的。

但是,12月,上合峰会要在青岛举办的动静落实,房价应声而涨,到18年6月上合组织青岛峰会召开的时候,房价已经蹿到了2万5。调控也跟着再次晋级,当地户口最多买2套,外埠1套,都限售5年,楼市凉了下来。

之后19年,青岛房价领跌全国,不断到如今。

02

区域阐发

先来做一个归纳综合申明,青岛大致上能够分为三个大板块:

一是主城区,开展最成熟最完美的区域,各类配套是更好的,生活便利,但房价也是更高的,根本上只合适自住

二是新区,青岛新区良多,有的是城市开展天然外溢的成果,有的是享遭到政策盈利,那些处所是青岛楼市的主战场,房价跟主城区落差明显,有潜力有投资时机

最初就是青岛的两个市,平度和莱西

。青岛的新区太多了,单单是它们之间的合作就很剧烈了,已经没有什么空间给那两个市了,没有讲的需要。

01

主城区

主城区,开展成熟,栖身恬逸,但次要是二手房市场,购房者以自住为主,并且房价也涨上去了,不合适投资

市南区

青岛城市道貌更好的一个区,也是富人区,均价每平接近6万5

市北区

老、破,不论是城市道貌仍是各类配套,都不可,住房老化,还有良多没电梯、没物业、没车位的筒子楼,不外房价其实不低,2万6、7

李沧区:

承接核心区开展的外溢资本和生齿开展起来,由本来的主城区延展而成,是新晋的主城区,比力有投资价值的是东李,情况能够,教育贸易交通各项配套都在持续完美,相对来说房价也不算高,当前均价是2万3摆布,不外那几年的开展也趋势饱和,市场上交易的次要是次新房。跟着东李开展的完美,李沧的开展重点垂垂转到沧口,但是,沧口室第密集,拆迁量大,开展速度受限。

崂山区:

崂山区的高档室第已颠末10万/平了,其原因:

一是邻接市南区市北区,商圈配套等都很高端,大学多,人文情况也好,

二是,地处光景区,情况好,跟着经济的开展、人们生活程度的进步,各人对栖身情况的要求天然会进步,崂山区

房价的上涨是一定的。

如今,崂山区的房价固然有所回落,但房价也位于主城区的顶层,均价超越4万/平,只合适自住

02

新区

新区,青岛新房供给、成交次要集中区域

城阳区:

青岛的中心城区本来只是限于市南区,后来城市开展,一点点往外扩,市南区在最南面,再往南就是海,受海洋、地形影响,城市最后的外扩标的目的就是沿着交通干线往北,北面的城阳因而被看好。

以前,因为流亭机场刚好将城阳和主城区离隔,障碍了城阳的开展,如今,机场即将搬家,流亭机场转场后,机场、工业区搬家留下的大片地盘,会供给充沛的供给,同时机场搬离,城阳区就能和高新区、主城区融为一体,同城开展,对城阳区的开展无疑利好。

本年上半年,城阳施行共有产权房

政策,一会儿为契合前提的购房者省下了一笔首付钱,给楼市一剂强刺激,城阳楼市大火,购房的人多了,紧接着房价就呼呼地往上涨,一时之间城阳良多区域都见不到120平以下的小户型了,购房门槛也涨到了200万摆布。成了青岛楼市一道奇特光景。

西海岸新区(黄岛):

先说一下西海岸新区和黄岛的关系,黄岛包罗西海岸,西海岸新区是黄岛区域海边的那一条。

黄岛区域的兴起是典型的城市轨道改动人们对时空间隔概念的案例,黄岛和主城区是隔海相望,以前需要坐一两个小时的轮渡才气到对岸,若是碰到雾大、风波大的气候,通航都困难,所以,其时的情况能够说是,栖身在黄岛的人们看着对面市南市北区的纸醉金迷,默默艳羡,市南市北区的人们看着对面黄岛区以至还不到主城区1/3的房价,望洋兴叹。

11年的时候,海底隧道通了,本来用小时计算的旅程如今只需要8分钟(不外那个时间有点水分,不是说8分钟过不来,而是在隧道入口设了个收费卡,19年我们考察走隧道的时候,仍是人工收费,极为浪费时间),黄岛和主城区间隔大大缩短,工做在主城区栖身在黄岛成为可能,黄岛的房价一会儿就起来了。

黄岛片区内,房价更高的是西海岸新区,尤其是前海一线,那相当一部门是得益于海底隧道的拉动。除了海底隧道,原方案2020岁尾通车的地铁1号线(可能会因为疫情推延),将进一步把主城区和黄岛的间隔缩短到6分钟,那个时候,谁还会觉得黄岛离市南区很远呢(那个间隔,可是比城阳区还近,表现在房价上,黄岛的房价也比城阳区高)?

再者,西海岸新区

是国度批准的第9个国度级新区,享受省级经济办理权限,那在整个山东省也是独一份的。

在财产上,青岛五朵金花(海尔、 海信、青啤、双星、澳柯玛)的主营营业都搬到了西海岸,西海岸的经济实力是青岛七区三市绝对的第一

西海岸的常住生齿总量还有增长量,也都是青岛各区市第一

青岛的地铁线共9条,已经运营的有4条,此中的13号线全数位于西海岸,在建的6号线、1号线黄岛段也都位于西海岸,灵通性可见一斑

就目前来说,西海岸新区是青岛几个新区中开展更好的

也正因为如斯,在青岛各区中,黄岛的库存量固然是更大,但成交量也大——跟主城区比拟房价有优势,开展也有潜力,供需两旺。

高新区(红岛):

青岛最有名的红岛蛤喇

红岛成为话题次要是坊间关于市政府搬家的传说风闻,之所以传的有鼻子有眼,是因为红岛规划建立了一批市级公共配套:市民健身中心、红岛国际会展中心、青岛市科技馆

、青岛市残疾人康复中心等等,而青岛公布的城市总体规划中,对红岛的定位是青岛市公共办事与公共办理中心,一般概念,市级的公共配套,当然要和市级的行政中心才搭,就如许,传说风闻出来了

到如今,红岛片区次要开发的是高新区,其他地域还没有大开发,高新区的优势次要有三方面:

一是天文位置,不管是青岛“三湾三城”的开展规划,仍是山东“胶东经济圈一体化”,红岛都处于一个天文上的中心位置;

二是交通优势,胶东更大的交通枢纽就在红岛。如今胶州湾跨海大桥已经通了,红岛和青岛主城区之间的间隔大大缩短,本年8号地铁北段通车,红岛和主城区的间隔进一步缩短,再加上,红岛车站是青岛更大的火车站,红岛的交通枢纽优势明显

三是价格凹地,红岛的房价如今在1万3到1万6之间,在整个青岛来说是有优势的

不外,除了红岛区,高新区其他处所多是大面积的未开发地盘,财产也少,开展需要必然时间

胶州市:

胶州房价起首起来的区域是少海片区,少海是一个湖,以少海湖为主题打造的公园是青岛独一的国度级湿地公园,围绕少海建起的一圈别墅情况自是没必要说,但是,最起头我们就说了,情况和经济是一个处所楼市开展的大前提,缺一不成,只靠情况是撑不起房价的。

胶州和青岛市区有高铁互通,一出胶州站

,就给人一种很“不青岛”的觉得,胶州站十分小,几步就出了站,迎面一副灰扑扑的县城气象(那里是胶州的老县城区域)。驱车前去少海,沿街的平房门面和低矮的老旧建筑更增加了那种县城印象,在如许的情况包抄之中的少海别墅群能获得好的销售成就才怪。销售不顺畅、房屋空置,14年的时候,以至有媒体说少海是别墅鬼城,那些别墅10年怕是也卖不完。

但是,到15年,少海就得到了第一个时机。就是如今已经根本建立完成的胶东国际机场,因为疫情等原因,青岛如今还在利用流亭机场,流亭机场位于市北区,本来是海军机场,82年建站开航,改为民用,是山东省第一大民用机场,后来固然屡次扩建,飞翔品级到达4E级,但仍无法满足需求(飞翔区品级从高到低:4F、4E、4D、4C、3C),于是,青岛从15年就起头对胶东机场选址地停止拆迁,起头建立一个新的4F级的胶东机场。

新机场就位于胶州,间隔少海板块尤其近,少海北湖片区还有一部门位于70分半噪音影响范畴线以内,那个地域得到了一个新定位——将来空港城市核心区。一时之间,胶州楼市,尤其是少海板块,瞬时炽热起来,中海、新城、保利、中洲等大开发商相继进驻少海板块。

16年,青岛楼市起头全面兴起,17年主城区的房价已经到了让人连吃瓜都忘了的水平,实的是全款变首付。在那种布景下,胶州做为主城区外溢需求的次要承接地,持续升温。

尤其是青岛在17年提出打造“三湾三城”的城市格局——那个格局确定了青岛开展的主标的目的就是中心湾区胶州湾,就是以胶州湾群为依托打造出一个中心城区,胶州的天文优势一会儿凸显出来,而少海板块优势胶州离青岛主城区相对较近的一个区域,更是收获颇丰。在少海有一栋别墅,成了良多人的梦想。

18年青岛调控继续收紧,尤其是5年销售,间接把炒房客赶进来了,而胶州却是青岛独一不限购的区域,所有的水一路往那里流,鞭策着胶州楼市继续火。

19年,上合组织经贸合做示范区落地胶州,为了共同上合示范区的开展,青岛更是拿出9.18亿零丁建了一条胶州湾大桥胶州毗连线,我们19年去示范区考察的时候,四处都在建立,楼盘更是一个接一个,并且大部门都是大开发商大手笔,那里的地盘平整,可开发的面积又大,能够说放眼看去,整个区域就是一个大工地。

但是呢,各人都晓得,任何概念的落地都是需要时间的,楼市的习惯是,概念刚出炉的时候使劲炒,等概念实正起头推进建立的时候,各人已经炒过劲儿了,忘了,那个时候又起头降温,一般是要比及概念要成为事实的前一刻,各人又会从头炒一波。

如今胶州就是,空港也好、上合示范区也好,都炒过了,已经在降温了,很多楼盘都已经降到万元以下了,以致于胶州的库存量百尺竿头,去化周期已经到达36个月

即墨区:

青岛的城市规划“三湾三城”,上面说了最重要的是中心湾区胶州湾,还有一湾是鳌山湾,傍着那个湾的就是位于即墨的蓝色硅谷核心区,那个版块也是即墨最有热度的板块

从规划上讲,蓝色硅谷也是国度级战略,是青岛蓝色经济的龙头,而青岛又是整个山东半岛蓝色经济区的龙头,起点十分高。

但是从12年成立蓝色硅谷管委会到如今,那个版块跟那个名字还远远沾不上边,蓝色硅谷核心区的规划面积比市南、市北、李沧三个区加在一路还大,但如今有点城市样子还只要核心区的启动区,而在启动区里,能吸惹人才的高科技财产根本没有,当初规划的高校也只要几家落地,独一值得提的就是青岛开了一条长长长长的11号地铁线——长到只想让人坐着车赶紧从那里分开,从主城区孤零零伸过来。

财产开展贫乏人才、手艺撑持;天文位置又较偏,无法跟主城区互通;蓝色硅谷本身也没什么经济实力;但是,就在那种布景下,蓝色硅谷的房地产市场起来了,海信、金茂、华发、龙湖等等房企纷繁进入,一片片高楼平地而起,最火爆的时候,那里的房价一度冲到2万/平。

之后,青岛加强调控,那里就成了裸泳区,房价持续下降,库存却持续上升,去售楼处看房买房的人数也是一路下滑,如今就完全成了卖不动。

总结,以青岛的实力,撑持一个新区完全没问题,但如今是,青岛的新区太多:高新区、西海岸、上合示范区、自贸区、蓝色硅谷……,所以,购房者在选择的时候就必然要做好功课,实地考察和政策相连系,找出实正的潜力区。

03

当前市场

起首看大面。

倒霉因素:

一是供给大增。青岛本年上半年新房库存比去年同期增长了54%,二手房市场方面,单单贝壳网

上面的在售量就接近8万,去化压力十分大,但另一方面土拍市场却很热闹,成交蹭蹭地往上涨,能够说,将来几年供给量都非常充沛。

二是需求不敷。当地人限购限售,已经没有几购置力了;外埠人限购,主城区、城阳、西海岸不消想了,胶州、即墨那种不限购的处所已经持续降价一年半,楼市历来买涨不买跌,吓也吓跑了;更有前段时间青岛发了一个新政策,2020年要建立、筹建人才住房至少10万套,青岛对外来生齿的吸引力18、19年都是10万,那10万人必定不克不及都买房,青岛一般一年也就卖个13、14万套新房;确定无疑,青岛供大于求已成定局。

三政策。青岛一系列限购限售,此中最关键的一条就是5年限售,对炒房客来说,贷款利钱调整,不算事,因为炒房都是短线,影响不大;房价跌了,也不妨,此次赔点下次挣回来;至于说购房资格

什么的,也是能够操做的;最怕的就是限售,一限售,就没法出手了,实成不动产了,但是首付得交、贷款得还,七寸被掐住了;就如许,青岛炒房客绝迹了,同时青岛GDP也缩水1000多亿。

在19年的城市GDP排名中,青岛最末位列全国第14,固然仍是北方第三位(前两位是北京、天津),但是,那个排名是10年来的更低位,并且郑州的成就曲逼青岛,隐约有超越之势。青岛本身也顶不住了,4月份发了一个百日消费季房展活动规则,鬼鬼祟祟地放松限购限售,可惜,只是三日游,可见,青岛的调控政策短期内是没有放松的可能了。

有利因素:

一、青岛,究竟结果是北方第三城。不管是大的国度政策,例如上合组织、中日韩自贸区等等,仍是省内大活动,例如港口整合,都落在青岛。政策有倾斜,城市才有时机,那一点早就验证了。

二、青岛本身也在积极求变求开展,19年后,青岛起头新一轮财产晋级,吸引全国各地投资,加码工业智能化,在那种情况下,20年上半年青岛的经济连结了正增长,那一点对青岛来说意义尤大。

三、单就楼市来说,青岛的房价从18年下半年就起头下跌,19年跌幅更是全国领先,有根本面在那里,那就是一个房价调整阶段,调整到和财产程度一致的一个平衡点,那对青岛来说,是一件功德,究竟结果只要天气和海景是留不住人的,实正能留下人的仍是一套房子。

如今,青岛已经起头了新一轮财产晋级,房价也调整到了低位,恰是一个动手的好时机。前提是,要能承受5年限售,把购房当做持久投资。也有网友今天留言问比照桂林若何,我们的建议那是两种标的目的的选择,投入比差别,风险差别,回报周期差别,青岛更合适北方人定居,持久开展,房产持久持有,是北方中产实现资产保值的一种选择。

写在后面的话

我们走过良多城市

看过数不清的楼盘

我们所有的文章都是肉身考察的成果

我们认为从本地的打工者、夫妻早餐铺、出租车司机……得到的信息比网上的数据更接近实在情况

我们也是那么做的

我们的目标是为有旅居、移居需求的伴侣供给更好的资产保值渠道

我们坚定不鼓舞炒房

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各人怎么看将来青岛的房价走势? 相关回复(1)

碧海
碧海
沙发
青岛房价未来可能会继续保持稳定增长,但具体走势还需考虑经济、政策等多方面因素。
21小时前 (14:15:04)回复00
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