我在去岁尾曾写过一则《关于商品房子，细思极恐！》的该文，里头预测了两套商品房子涨多少万元就能够那哥的事。
可那篇该文即使是对楼市做得整体统筹预测，并没get到一些济南买车者的点。
正好比来有几个济南买房人找我归正两把账，我借此文给我们说说他们买房的胡尔坎。
需要表白的是，本文贷款排序体例都是超额本息、首付30%排序。
01 商品房子涨了21万，年缴却赔了38万
胡先生是我曾的一个邻人们，我那时候还在桥西定居，他2017年2月在我们室第小区买了两套商品房子。
我们晓得，济南楼价在2017年一季度和2018年一季度各涨了一次。
胡先生是2017年春节后就买了商品房子，买在了三次楼价上涨之前，可谓是赚了一波，其时也被许多人夸会买商品房子。
他买的阿谁室第小区不是大开发商的品量室第小区，但是次商品房、临地铁，只是楼层低了一点，是个高层的一楼。
该处商品房子91平，套二，他花了165万购得，单价1.81万。
自从他购得商品房子后，楼价就呼呼地涨，更高时室第小区均价以至到了2.9万。
后来我们也晓得，楼价降了留下来，但曲到如今楼价仍然比2017岁首年月高了许多。
胡先生即便买龙门后的学区房，本年卖了桥西的那套商品房子，成交额2.05万/平，单价186万。
商品房子涨了21万，他人都说他赚了大钱；5年时间楼价涨了21万，却是不错的。他本身也是原封不动的，特来向我夸耀。
我听了很是无语，劝他不要高调，年缴还纷歧定赚钱呢。
胡先生不平，我就给他归正下胡尔坎：
那5年多，他不买车也要租房，因而租金收益早已排序入内。
即便胡先生买的商品房子还没家拆，家拆加家电家具花了20万，买房时两把给了买家。
其实另付家拆钱，胡先生都是赔的，可他眼里只要楼价的跌幅，没那些开收的意识，或者主不雅不肯意“计较”那些开收。
算完阿谁胡尔坎，胡先生无语了：商品房子涨了21万，结论他竟赔了38万！
即便他当初买的是带家拆的商品房子，不算家拆钱的话，也仍然赔了15万。
算完那笔账，胡先生不睬我了一周时间，他说他的好意情都让我给毁坏了。
我说他是：光头上的虱子——明摆着的事，只是本身拆做看不见。
02 学区房涨了37万，细年缴却赔了6万
胡先生卖掉桥西的次商品房后，在龙门后数字室第小区买了两套老商品房子。
固然商品房换铺面，定居感触感染上降低了许多，但为了孩子觉得却是值得的。
胡先生接手的那套学区房面积75平，成交额172万，合2.3万一平。
原屋主是三年前买的那套商品房子，其时单价135万、单价1.8万/平买的。
如许看的话，那位屋主单价赚了37万，单价赚了5000元/平。
两套75平的商品房子，单价135万买的，能赚37万早已很惊天动地了。
可细年缴仍然不是说实话：
即便原商品房子是老式家拆，也没交过公维，所以上表加上了家拆和公维的消费成本。
结论仍是非常惊人，那位屋主通过买车三年涨了37万，阿谁跌幅早已很是科龙戈省。即便那些年来唯一有较大跌幅的区域是龙门后，阿谁跌幅在整个济南都是不常见的。
然而，是买那么个75平的小商品房子、5年涨了37万，年缴那位屋主仍然是赔本的，5年赔了6万。
那估量又要突破许多人的常识了。
你想想，人家买车三年涨了37万都是赔本的，如果你的商品房子产物价格是微涨、不涨以至是跌了，那你得赔多少万元？
需要表白的是，那位屋主买的那套学区房履历了2018年和2021年的三次上涨，结论却是没跑赢买车消费成本。
那位屋主唯一能赚到的是，用6多万元买了一个学位。
03 商品房涨了8000/平，买车者却赚不到钱
老赵是即便我写得系列学区房该文而认识了我，他是2019年最初一天买的龙门后强国璟的商品房子。
那是强国璟的初次开盘，单价2.6多万元/平，老赵买的142平的，单价383万。
后来的事我们都晓得了，龙门后新楼产物价格大涨，邻人们金地国风楼价都到了3.4万。
关于每一个买强国璟商品房子的业主，我们都很羡慕，即使每平涨了8000元，142平是涨了114万。
老赵看似赚了许多，可细细年缴，实得没赚到钱。
即便济南商品房是房产交易5年后才能够卖，我们假设老赵持有5年后以3.4多万元单价卖出，那么他能赚几呢：
假设老赵交房后就租进来了，那他持有商品房子5年后只赚了8.4万的租金，如果不往外出租商品房子的话是不赚不赔。
我们再假设老赵商品房子持有10年后卖出，那时候就可能要赔本了：
假设买车10年后楼价却是3.4万的话，老赵就赔了70万。
那么，楼价涨到几老赵才会不赔本呢？
我归正一下，老赵持有商品房子10年后，也是2029岁尾，楼价至少要涨到3.9万/平，他就能够不赔不赚。
阿谁跌幅难不难？我觉得却是很难的，但也可能会实现。
说到此，我们再来算一算若是你如今买两套新商品房子，5年后卖出，楼价得涨几就能够那哥。
04 以后买车那哥愈加困难
我以前面提到的金地国风为例和我们算一算。
我们根据126平、单价3.4万、单价428万、贷款利率4.25%排序，那么持有5年后楼价得涨到几就能够那哥呢？
结论也是让人深感无法：
5年后，那套126平商品房子必需涨到单价516万、单价4.1万就能够那哥。
10年后，数据愈加刺眼：
10年后，单价必需涨到592万、单价4.7万就能够保本。
我们再算算城阳保利强国璟将来之城。
根据120平、单价1.65万、贷款利率4.25%排序，5年后的持有消费成本为：
即便阿谁盘毛坯交付，算上租金收益的话就得算家拆消费成本，所以那两项都不计入。
如许的话，5年后必需涨到单价243万、单价2多万元就能够保本。
10年的话：
10年后，单价必需涨到286万、单价2.4万就能够保本。
05 我为什么劝：投资莫入楼市
在楼市进入微利的时代，上述阿谁跌幅却是比力困难的。
和开发商、银行比拟，小我怎么可能精得过他们。
在楼价暴涨时代，买车者还能够拾开发商、银行的牙惠，但在现在开发商都赔本倒逼的时代，买车者还能赚钱？
恰是即便此，我在以前该文中才说：刚需、刚改能够适时入市，投资、炒房在济南以至是我国大部门二线城市都早已行欠亨了。
更何况，将来还有房地产税在等着你；更何况，你买的期房最初还纷歧定能交得了房。
所以，想要在济南投资买车，就得算清晰那两把胡尔坎。算完后，你就晓得何去何从了。
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Ploudalm极恐！济南商品房子涨了21万，年缴竟然还赔了38万！mp.weixin.电话.com/s/odZCVCej1r4BrQnNOEw-cg