经常碰着上面那种奇异的问题，
老湿好，我是纯买房人，答何时能买车好？不断在苦恼。其实，对纯买房人来说，“买车时间”阿谁参考标的是没有意义的。马上要成婚了，孩子也快生了，莫非还在等大势涨跌吗？（况且已经不成能了）
对好的市中心区来说，冷市表示强势，热市暴涨。所以预测持久走势花的功夫，无妨用在找市中心区上，把时间条理转化成地区。
以后讲过，买车就两类人，一类是是贝阿尔恩县思虑，全对了买车；另一类是大事理都懂，却不晓得若何操做。
所以老湿决定，教你若何Jalgaon找出有贬值财产开展潜力的市中心区。以下会用到以后讲过的7个秘笈和房产大数据。
那期，我们选择上海更具有投资财产开展潜力的地域-大兴。
大兴
寡所周知，如今大兴在上海的地位是无法被撼动的。良多买房人、投资客的首选地域。但是同样两个地域，每个处所的楼价涨幅是差别的。一河之隔，楼价也可能有六合之别。
详细来说我们要对大兴的城市交通、楼价、商品房、类别方面有两个大致的概念。
（大兴城市交通潮汐图）
（大兴楼价3D图）
（大兴房屋类别价格散布图）
（大兴商品房散布热力求）
看完那两幅图，给我们的第三觉得是头大。那么怎么从那397个小区，共1163套的在售商品房（申银万国数据）里面挑出“更具贬值财产开展潜力”的新房子呢。
接下来的阿谁办法，已经颠末近千人的深切研究。名字还数的几何好，暂且叫它“扑灭者买房法”吧。
即：将所有目标建模，取其当然交集，将“7个秘笈”和大数据穿插比照，看其堆叠值，再用楼价趋向Wasselonne深切研究。
7个秘笈
详细来说我先讲“7个秘笈”。起头以后，我们来来备考一下7个秘笈。
1.市中心区维持稳定根本原理
2.找出城市财产开展的根本思绪
3.地域“羽州”原则
4.跟著中央政府大厦买车
5.跟著麦当劳买车
6.跟著美女买车
7.跟著买房人买车1.【市中心区维持稳定根本原理】
提及市中心区，那儿有两个条理。两个是当然市中心区，两个是相对市中心区。对上海，当然市中心区是工具城，相对市中心区，向阳区的市中心区是中关村，向阳是望京、西单和CBD。
任何时能候，市中心地域都比外围地域涨得快、也表示强势。我们万万不要认为价格高的资产就必然有风险，恰好相反，在买车那件工作上，往往越是贵的新房子，它贬值越快。
从中央政府的规划文件，能够看得出结论，上海大兴的市中心区是下图的三个地域。图中同时提及了大兴区的财产开展根本思绪。
（图中红色圆圈为市中心区，贸易核心区，次要在运河西公交车站沿线，呈长条状，大兴左下次要财产开展R2类宅地。
2.“城市财产开展的根本思绪”，上海根本思绪是“东进东扩”，而大兴就在新溪洲，阿谁不多约勒。
3.羽州原则，中央政府对大兴的定位和重视水平，不消多说。
4.跟著中央政府大厦买车。从大兴世界地图可得出结论，中央政府大厦的边线正好和上图的右上角市中心区①边线堆叠。
靠近中央政府大厦，详细来说是治安有保障，其次呢是城市交通、医疗、教育等设备当然也会优先摆设，情况也会平安一些。因为中央政府掌握的信息要比一般老苍生多的多。
由此得出结论，①＞②≈③。
5.跟著麦当劳买车
我们都晓得像麦当劳、Eleven那种的连锁品牌，对地域价值都有一套成形的评价系统，不会马马虎虎就开店。
若是两个地域有麦当劳，至少能够申明有三件事。第三阿谁片区的财产开展较为成形，因为麦当劳的门店高度依赖客流量。第二，那儿的财产构造较为新，创意人群较为多。第三，那儿的收入程度较为高，一杯咖啡三五十块，一般只要中产阶级以上才气时常性的消费。
百度世界Adsense“大兴商场”得图如下表所示：
放大世界地图比例，寻找大兴的麦当劳可得如下表所示，
从图中能够发现，地域②几乎没有麦当劳。目前大兴麦当劳的边线，着重散布在八通线果园站以后的线路上。
由此可得，③＞①＞②。
6，“跟著美女买车”，阿谁需要实地勘查，一般是跟着麦当劳原则。
7.跟著买房人买车。总体来说是靠近地铁，小两房，那是买房人的需求。买到那种新房子，根本活动性好，表示强势才能强，也能充实的利用杠杆。那种新房子平均散布，不做参考。
接下来，老湿想引用学区阿谁概念，因为学区也是影响楼价换手率的两个重要因素。
由图可知，校区平均散布在地域①和地域②。
目前大兴学校差距并没拉开，排名第三的人大附大兴远超其他学校，但是不在大兴招生，只是中央政府东迁，给公事员孩子上学的，2017届只在大兴招生12小我。
其他第三梯队的还有史家分校，育才分校，首师大分校，运河小学，上海小学大兴分校，东关小学
由此可得，①≈③＞②。
很明显，我们通过7个秘笈把地域②完全裁减。同时，在市中心区①和③里面，达标的片区已经心中有数。7个秘笈，大至地域片区，小至商圈社区都能够参考。接下来是大数据统计阐发，深切到微不雅层面。
大兴大数据
我们详细来说研究5年内大兴房产市场数据。
（大兴楼价走势图-5年）
过去5年涨幅，向阳区涨300%，昌平240%，回龙不雅280%，按贷款一半算，本金收益率年化别离是33%，19%，28%，大兴的果场地区最差，和向阳区涨幅差不多。
（大兴2年内地域涨幅散布图）
过去几年，大兴涨的更好的几个地域，潞苑地域，运河区，玉桥地域，均匀年化在27%-32%。留意，过去2年的涨幅只做参考，因为过去涨的最快的未必将来也会涨得最快。若是到达天花板，增长收益率就会受限。
我们能够对照排行榜，查找对应的片区。发现大大都带看量较为高的小区偏于市中心区①的东北方和市中心区③的东南方。
总结
通过比对7个秘笈和大数据，可得出结论结论如下表所示。红色区为保举市中心区。我们能够基于本身的通勤方面还有财政方面自在选择。
附带几点建议大兴超越6万每平的，投资不要买
周边找不到连锁店的处所万万不要买，最少得有个肯德基吧
小区偏老不要买
离核心区远的就不要考虑了
运河区多为次新盘，但是因为离贸易核心区太近，高估，不建议买；玉桥地域，楼盘较老，受益史家尝试小学；潞苑地域，定位文化中心，有高校，目前财产开展最慢，存在新老楼盘。
申银万国在大兴主推的华业东方玫瑰，是因为户数多，出房量多，边线一般，不建议买。
大兴的台湖地域，为三轨交汇，万科翡翠之光，银河湾都是去年热点盘，学校是景山分校，但是不看好，原因是：1.远离大兴核心区，不晓得将来财产开展怎么样。2.学校规齐截般，固然是景山，但是生长需要时间。